Da Manlio Carlo Soldani 
Abstract
Con l’ordinanza 31 maggio 2026, n. 17147, la Terza Sezione civile della Corte di cassazione torna sul perimetro degli obblighi accessori gravanti sul notaio incaricato della stipula di una compravendita immobiliare, precisando che l’obbligo di eseguire le verifiche ipocatastali comprende necessariamente il ricorso a visure catastali aggiornate a data quanto più prossima possibile a quella della stipula o, in difetto, l’avvertimento al cliente del mancato aggiornamento. La pronuncia censura la decisione di merito che aveva degradato l’aggiornamento delle visure ad «attività ulteriore», subordinata a una specifica richiesta delle parti, e che aveva circoscritto la responsabilità del professionista ai soli casi di difetto di titolarità del bene in capo all’alienante o di formalità pregiudizievoli. La Corte riconduce l’omissione alla violazione della clausola generale di buona fede oggettiva ex art. 1175 c.c., quale criterio determinativo e integrativo della prestazione d’opera professionale, e cassa con rinvio la sentenza impugnata. Il presente contributo ricostruisce la vicenda processuale, analizza i passaggi argomentativi della decisione e ne valuta le ricadute operative per la prassi notarile.
Indice dei contenuti
1. Premessa e inquadramento sistematico
1.1 Gli estremi del provvedimento
Corte di cassazione, Sezione Terza civile, ordinanza 31 maggio 2026, n. 17147 (Pres. Tatangelo, Rel. Amirante), pronunciata all’esito dell’adunanza camerale del 14 maggio 2026 su ricorso avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma n. 6576/2024, depositata il 17 ottobre 2024. Il provvedimento si colloca nel solco di un orientamento ormai consolidato della giurisprudenza di legittimità in materia di responsabilità professionale del notaio per omesse o incomplete verifiche ipocatastali, ma vi aggiunge una precisazione di rilievo sistematico e operativo: la dimensione temporale dell’obbligo di visura.
1.2 La questione di diritto
Due i quesiti sottesi al ricorso. In primo luogo, se l’esecuzione di visure catastali aggiornate sino a data prossima al rogito costituisca contenuto ordinario della prestazione d’opera professionale del notaio rogante, ovvero «attività ulteriore» che le parti debbano espressamente richiedere. In secondo luogo, se la responsabilità del professionista che ometta di eseguire o di aggiornare le visure sia confinata ai soli casi in cui dall’omissione derivi l’accertamento della mancanza di titolarità del bene in capo al venditore o l’esistenza di formalità pregiudizievoli, ovvero si estenda alla lesione dell’interesse dell’acquirente a un acquisto consapevole. Sui controlli che il pubblico ufficiale compie in ogni trasferimento immobiliare si rinvia all’analisi dedicata ad atto pubblico e scrittura privata autenticata.
2. La vicenda processuale
2.1 Il giudizio di merito
La controversia trae origine da una compravendita immobiliare rogata l’8 luglio 2014, avente ad oggetto un immobile rivelatosi, all’esito del giudizio, privo del certificato di agibilità, parzialmente abusivo e non in regola con la normativa urbanistica. Elemento centrale della vicenda è una variazione catastale «per esatta rappresentazione grafica» presentata dal venditore il 3 luglio 2014 — appena cinque giorni prima del rogito — non preceduta dalla pratica urbanistica che avrebbe dovuto legittimarla. Il notaio non aveva eseguito né aggiornato le visure catastali, non aveva menzionato la variazione nell’atto e non aveva reso all’acquirente alcuna informativa sul punto: l’immobile risultava descritto in conformità alla DIA presentata dal venditore nel 2003, situazione nel frattempo mutata in forza dei lavori eseguiti.
Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 23941/2019, aveva condannato il solo venditore al pagamento di € 8.950,00, oltre interessi, rigettando la domanda risarcitoria proposta nei confronti del notaio. La Corte d’appello di Roma, con la sentenza n. 6576/2024, aveva confermato la decisione, affermando che «non era richiesta al pubblico ufficiale nessuna attività ulteriore diretta a verificare eventuali variazioni catastali intervenute» dopo la dichiarazione resa dal venditore e prima della stipula, in assenza di elementi a disposizione del professionista per percepire la difformità tra la situazione dell’immobile descritta e quella effettiva. Va precisato che il capo della decisione di secondo grado relativo alla mancanza del certificato di agibilità, non impugnato, è rimasto coperto da giudicato interno.
| Profilo | Corte d’appello di Roma n. 6576/2024 | Cass. n. 17147/2026 |
|---|---|---|
| Aggiornamento delle visure catastali | «Attività ulteriore», da richiedere espressamente dalle parti | Contenuto necessario della prestazione professionale: visure idonee solo se aggiornate a data prossima alla stipula |
| Perimetro della responsabilità | Limitata ai casi di difetto di titolarità del bene o di formalità pregiudizievoli | Estesa alla violazione degli obblighi accessori funzionali all’acquisto consapevole |
| Fonte dell’obbligo | Diligenza professionale, esclusa in assenza di elementi percepibili | Buona fede oggettiva ex art. 1175 c.c., criterio determinativo e integrativo della prestazione |
| Esito | Rigetto della domanda verso il notaio | Cassazione con rinvio alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione |
2.2 Il motivo di ricorso
L’acquirente ha proposto ricorso per cassazione affidato a un unico, articolato motivo, con il quale ha dedotto, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1175, 1176, 1375 e 2236 c.c., nonché degli artt. 47 e 51 della legge 16 febbraio 1913, n. 89 (legge notarile). Quattro i profili di censura: l’erronea qualificazione dell’aggiornamento delle visure come attività estranea alla prestazione d’opera qualificata, dovendo le verifiche ipocatastali estendersi al ventennio anteriore al rogito; l’erronea subordinazione di tale attività a una richiesta espressa delle parti; il misconoscimento del dovere di informazione e di consiglio — sino alla dissuasione dalla stipula in presenza di evidenti criticità — quale riflesso della funzione di adeguamento ex art. 47 l. not. e degli obblighi di correttezza, richiamato anche l’art. 42, comma 1, lett. a), del codice deontologico notarile; infine, l’illegittima limitazione della responsabilità ai soli esiti pregiudizievoli di natura ipotecaria o dominicale.
La ricorrente evidenziava che, ove il notaio avesse eseguito e aggiornato le visure, avrebbe agevolmente constatato — ictu oculi — l’intervenuta variazione catastale a ridosso dell’atto, priva della preventiva pratica urbanistica, e avrebbe potuto sollecitare l’attenzione delle parti, consentendo all’acquirente di valutare consapevolmente l’opportunità di un approfondimento tecnico ovvero di non addivenire al rogito.
2.3 Le questioni preliminari di ammissibilità
La Corte disattende entrambe le eccezioni preliminari sollevate dai controricorrenti. Quanto alla dedotta violazione dell’art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c., rileva che l’elencazione degli atti e documenti posta a fondamento del ricorso era meramente riepilogativa di atti puntualmente riprodotti, per le parti di interesse, e adeguatamente localizzati nello svolgimento del motivo. Quanto alla preclusione da c.d. doppia conforme, osserva che l’art. 360, comma 4, c.p.c. — applicabile ratione temporis alle impugnazioni notificate dopo il 1° gennaio 2023, in precedenza art. 348-ter, comma 5, c.p.c. — inibisce il solo motivo di cui al n. 5 del comma 1 dell’art. 360 c.p.c., restando pienamente ammissibile la deduzione del vizio di violazione e falsa applicazione di legge ex n. 3.
3. Gli obblighi accessori del notaio nella ricostruzione della Suprema Corte
3.1 Il superamento della figura del notaio quale destinatario passivo
Il nucleo argomentativo della decisione muove dalla riaffermazione di un principio risalente e costante: il notaio incaricato della redazione e autenticazione di una compravendita immobiliare «non è un destinatario passivo delle dichiarazioni delle parti» e non può limitarsi ad accertarne la volontà sovrintendendo alla compilazione dell’atto. Egli ha l’obbligo di compiere l’attività, preparatoria e successiva, necessaria ad assicurare tanto la serietà e la certezza dell’atto giuridico da rogarsi, quanto l’attitudine dello stesso a conseguire il suo scopo tipico e il risultato pratico voluto dalle parti (Cass. n. 24733/2007; Cass. n. 26020/2011; Cass. n. 11246/2020), vale a dire l’interesse che l’operazione contrattuale è volta a soddisfare (Cass. n. 7283/2021; Cass. n. 11296/2020; Cass. n. 12482/2017; Cass., Sez. Un., n. 13617/2012), a partire dal compimento delle attività che concernono le condizioni di validità ed efficacia dell’atto (Cass. n. 5946/1999).
3.2 Le visure ipocatastali e l’esonero convenzionale
Rientra dunque tra gli obblighi del notaio richiesto della stipulazione il compimento delle c.d. visure catastali e ipotecarie, allo scopo di individuare esattamente il bene e di verificarne la libertà. Si tratta di un’attività di verifica che richiede l’accesso ai registri pubblici per esaminarne tutti i dati relativi e che va tenuta distinta dalla normale indagine giuridica occorrente per la stipulazione dell’atto (Cass. n. 13825/2004). La fonte dell’obbligo è ravvisata nella diligenza che il notaio è tenuto a osservare nell’esecuzione del contratto d’opera professionale (Cass. n. 16549/2012; Cass. n. 22398/2011; Cass. n. 16990/2015; Cass. n. 4427/2005 e, più di recente, Cass. n. 21205/2022; Cass. n. 7185/2022; Cass. n. 25865/2021; Cass. n. 21775/2019).
La responsabilità rimane esclusa solo quando il professionista sia stato espressamente esonerato dalle verifiche per concorde volontà delle parti: la relativa clausola non può considerarsi di mero stile, essendo parte integrante del negozio, ma a condizione che appaia giustificata da esigenze concrete, come la sussistenza di ragioni di urgenza nella stipula addotte dalle parti medesime (Cass. n. 25270/2009; Cass. n. 5868/2006; Cass. n. 10474/2022; Cass. n. 21775/2019).
3.3 L’obbligo informativo residuale in caso di esonero
Anche in presenza di valido esonero, peraltro, il notaio che sia a conoscenza — o che abbia anche il mero sospetto — di un’iscrizione pregiudizievole gravante sull’immobile deve in ogni caso informarne le parti, in forza dei canoni della diligenza qualificata di cui all’art. 1176, comma 2, c.c. e della buona fede nell’esecuzione del contratto ex art. 1375 c.c. (Cass. n. 15726/2010; Cass. n. 15305/2013). Il dovere informativo opera dunque quale presidio minimo e irrinunciabile, insensibile alla pattuizione di esonero.
4. L’aggiornamento delle visure quale requisito di idoneità della verifica
4.1 L’errore della Corte territoriale
La Corte d’appello, pur avendo richiamato i principi appena esposti, ne aveva tradito la portata, escludendo che fosse richiesta al pubblico ufficiale alcuna «attività ulteriore» diretta a verificare le variazioni catastali intervenute prima della stipula. Così giudicando — osserva la Cassazione — il giudice di merito ha trascurato di verificare, in fatto, non tanto se il notaio dovesse «percepire la mancata corrispondenza» tra la situazione descritta dell’immobile e quella effettiva, quanto, più semplicemente, se il notaio avesse svolto in concreto le visure catastali: in ciò cadendo nel vizio di falsa applicazione delle norme che disciplinano la responsabilità professionale del notaio verso le parti.
4.2 Il contenuto del principio affermato
Il passaggio qualificante dell’ordinanza sta nella precisazione del requisito temporale: le visure catastali, «per essere idonee, devono necessariamente essere aggiornate a data quanto più prossima possibile a quella della stipula»; in difetto, il notaio deve avvertire il cliente che le visure effettuate non erano aggiornate, in adempimento dell’obbligo di correttezza che presiede all’esecuzione del contratto e che si traduce nell’obbligo di informazione del professionista nei confronti del cliente (in tal senso già Cass. n. 1330/2004). L’alternativa è dunque netta: o l’adempimento pieno — visure catastali aggiornate sino al rogito — o l’informazione espressa circa la loro incompletezza, che restituisce al cliente la scelta consapevole. Sul rilievo delle variazioni catastali conseguenti a interventi edilizi e sui relativi obblighi di aggiornamento si veda l’approfondimento in tema di rilevanza catastale degli interventi edilizi.
5. La fonte della responsabilità: la buona fede oggettiva ex art. 1175 c.c.
5.1 La clausola generale quale criterio integrativo della prestazione
Sul piano dogmatico, l’ordinanza ribadisce che l’omissione delle attività preparatorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti è fonte di responsabilità per violazione non già dell’obbligo di diligenza professionale qualificata, ma della clausola generale della buona fede oggettiva o correttezza ex art. 1175 c.c., quale criterio determinativo e integrativo della prestazione contrattuale, che impone il compimento di quanto utile e necessario alla salvaguardia degli interessi della controparte (Cass. n. 16990/2015). L’inosservanza di tali obblighi accessori dà luogo a responsabilità contrattuale per inadempimento dell’obbligazione di prestazione d’opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità.
5.2 Il superamento della limitazione ai vizi di titolarità e alle formalità pregiudizievoli
Viene espressamente censurata, in quanto «del tutto illogica e contraddittoria rispetto alle formulate premesse» oltre che violativa dei principi richiamati, l’affermazione della Corte territoriale secondo cui la responsabilità del notaio che ometta di eseguire o aggiornare le visure catastali sarebbe configurabile nel solo caso in cui dall’omissione derivi l’accertamento della mancanza di titolarità del bene in capo al venditore o di formalità pregiudizievoli gravanti su di esso — lettura riduttiva costruita su Cass. n. 11186/2021, che la sentenza impugnata aveva richiamato. La verifica catastale non è funzionale soltanto al riscontro della titolarità e della libertà del bene: essa presidia l’interesse dell’acquirente a un acquisto consapevole e la libertà negoziale delle parti, sicché la lesione di tale interesse, per effetto dell’omessa verifica o del mancato avvertimento, è di per sé idonea a fondare la pretesa risarcitoria, nei limiti del danno che il giudice del rinvio sarà chiamato ad accertare.
6. I confini dell’obbligo: l’irrilevanza degli scenari meramente ipotetici
La decisione ha cura di delimitare il perimetro dell’obbligo, scongiurandone derive espansive. Resta estraneo alla diligenza esigibile dal notaio l’obbligo di fornire informazioni o consigli non basati sullo stato degli atti a disposizione del professionista e sulle circostanze di fatto specificamente esistenti, note o comunque prevedibili: la diligenza va valutata ex ante e non ex post, giammai sulla base di circostanze future e meramente ipotetiche (Cass. n. 20297/2019). Non rientrano pertanto negli obblighi di informativa e di consulenza, al momento del rogito, tutti gli ipotetici ed eventuali scenari di rischio correlati a una trascrizione o iscrizione pregiudizievole. Il sistema si regge così su un equilibrio: massimo rigore sull’attività di verifica documentale concretamente esigibile — le visure e il loro aggiornamento — e ragionevole contenimento del dovere di consiglio entro i confini del conoscibile.
7. Considerazioni conclusive
L’ordinanza n. 17147/2026 non innova il fondamento della responsabilità del notaio per omesse verifiche ipocatastali, ma ne precisa con nettezza una componente sinora rimasta sullo sfondo: il profilo temporale. La visura non aggiornata è, per la Suprema Corte, una visura inidonea; e l’inidoneità non è sanata dal silenzio, ma soltanto dall’informazione espressa al cliente. Ne discende, per la prassi, una duplice indicazione operativa: da un lato, l’opportunità di rinnovare le interrogazioni catastali a ridosso immediato della stipula, dando conto in atto delle variazioni eventualmente intervenute; dall’altro, ove ragioni concrete impediscano l’aggiornamento, la necessità di formalizzare l’avvertimento al cliente circa la data delle verifiche effettuate.
Sul piano sistematico, la pronuncia consolida la collocazione degli obblighi accessori del notaio nell’orbita della buona fede oggettiva ex art. 1175 c.c., con la conseguenza che il danno risarcibile non si esaurisce nelle ipotesi di evizione o di formalità pregiudizievoli, ma abbraccia la lesione dell’interesse all’acquisto consapevole. Restano rimessi al giudice del rinvio l’accertamento in fatto dell’avvenuto espletamento delle visure, il nesso causale tra omissione e pregiudizio e la quantificazione del danno. La vicenda conferma, infine, quanto la dimensione catastale e quella urbanistica del bene siano intrecciate nella circolazione immobiliare: sul punto si rinvia alle analisi dedicate ad abusi edilizi e trasferimenti immobiliari e alla pubblicità sanante nei trasferimenti immobiliari.
Riferimenti normativi e giurisprudenziali
- Artt. 1175, 1176, 1375 e 2236 del codice civile
- Artt. 47 e 51, legge 16 febbraio 1913, n. 89 (legge notarile); art. 42, comma 1, lett. a), codice deontologico notarile
- Art. 360, commi 1, n. 3, e 4, c.p.c.; art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.
- Cass. civ., Sez. III, ord. 31 maggio 2026, n. 17147 (Pres. Tatangelo, Rel. Amirante)
- Corte d’appello di Roma, sent. n. 6576/2024; Tribunale di Roma, sent. n. 23941/2019
- Giurisprudenza richiamata: Cass., Sez. Un., n. 13617/2012; Cass. n. 11186/2021; Cass. n. 21775/2019; Cass. n. 20297/2019; Cass. n. 16990/2015; Cass. n. 1330/2004; Cass. n. 13825/2004; Cass. n. 10474/2022; Cass. n. 21205/2022; Cass. n. 7185/2022; Cass. n. 25865/2021; Cass. n. 15726/2010; Cass. n. 15305/2013; Cass. n. 25270/2009; Cass. n. 5868/2006; Cass. n. 24733/2007; Cass. n. 26020/2011; Cass. n. 11246/2020; Cass. n. 11296/2020; Cass. n. 7283/2021; Cass. n. 12482/2017; Cass. n. 16549/2012; Cass. n. 22398/2011; Cass. n. 4427/2005; Cass. n. 5946/1999
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