Da Manlio Carlo Soldani 
Scopri tutti gli aspetti del Regime fiscale delle locazioni ordinarie: IRPEF, deduzioni, imposte di registro e differenze con la cedolare secca. Guida completa per proprietari e inquilini dal nostro studio notarile.
L’affitto di un immobile rappresenta non solo una fonte di reddito interessante, ma anche una scelta che comporta specifiche implicazioni fiscali. La normativa italiana offre ai proprietari diverse opzioni di tassazione, tra cui il regime ordinario e la cedolare secca. In questo articolo analizzeremo in dettaglio il regime fiscale ordinario delle locazioni, esaminando la tassazione IRPEF, le imposte di registro, le deduzioni possibili e quando questa scelta può risultare più vantaggiosa rispetto alla cedolare secca.
Il regime fiscale per le locazioni in Italia prevede principalmente due opzioni: la cedolare secca e il regime ordinario IRPEF. La cedolare secca è un’imposta sostitutiva che sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali, oltre alle imposte di registro e di bollo, ed è applicabile sia ai contratti di locazione a canone libero che a canone concordato. L’aliquota standard della cedolare secca è del 21%, ma per i contratti a canone concordato scende al 10%. Il regime ordinario, invece, prevede la tassazione del reddito da locazione all’interno dell’IRPEF, con aliquote che variano in base al reddito complessivo del locatore.
Cos’è il Regime Fiscale delle Locazioni “Ordinario”
Il regime ordinario è il sistema di tassazione “tradizionale” applicato ai redditi derivanti dalla locazione di immobili. A differenza del regime della cedolare secca, che prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva con aliquota fissa, nel regime ordinario il canone di affitto concorre alla formazione del reddito complessivo del contribuente ed è soggetto alle aliquote progressive IRPEF.
Quando un proprietario decide di affittare un immobile con il regime ordinario, deve considerare che:
- Il reddito da locazione si somma agli altri redditi percepiti nell’anno
- L’importo complessivo determina lo scaglione IRPEF applicabile
- Si devono pagare le imposte di registro e di bollo
- È possibile dedurre alcune spese legate all’immobile
- È previsto un abbattimento forfettario del 5% sul canone di locazione lordo
Come si Calcola la Base Imponibile IRPEF
Nel regime ordinario, il reddito da tassare è costituito dal maggiore tra:
- La rendita catastale rivalutata del 5%
- Il 95% del canone annuo di locazione
Questo significa che viene applicata una deduzione forfettaria del 5% sul canone lordo a copertura delle spese di gestione dell’immobile, senza necessità di documentazione. Esistono anche casi particolari:
- Per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano, la percentuale scende al 75% del canone
- Per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico, si considera il 65% del canone
Le Aliquote IRPEF Applicate nel Regime Ordinario
La tassazione ordinaria IRPEF è di tipo progressivo, con aliquote che aumentano all’aumentare del reddito complessivo. I canoni di affitto ricevuti durante l’anno fiscale contribuiscono alla formazione del reddito imponibile e possono quindi incidere significativamente sull’aliquota applicata.
Le aliquote IRPEF attualmente in vigore sono:
- 23% fino a 15.000 euro
- 25% da 15.001 fino a 28.000 euro
- 35% da 28.001 fino a 50.000 euro
- 43% oltre 50.000 euro
È evidente che, per chi ha redditi già elevati, l’aggiunta dei canoni di locazione potrebbe comportare il passaggio a uno scaglione superiore, con un conseguente aumento dell’aliquota applicata.
Riduzione della Base Imponibile per Canone Concordato
Una importante agevolazione nel regime ordinario riguarda i contratti a canone concordato nei Comuni ad alta densità abitativa: in questo caso, il reddito imponibile è ulteriormente ridotto del 30%.
Questa riduzione si applica anche:
- Ai contratti transitori per studenti universitari
- Ai contratti stipulati da enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria
Imposte di Registro e di Bollo nel Regime Ordinario
Imposta di Registro
Nel regime ordinario, è obbligatorio il pagamento dell’imposta di registro all’atto della registrazione del contratto di locazione, che deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula o dalla sua decorrenza se anteriore.
L’imposta di registro è calcolata nella misura del 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità, con un importo minimo di 67 euro per la prima annualità.
Per i contratti a canone concordato riguardanti immobili situati nei Comuni ad elevata tensione abitativa, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile su cui calcolare l’imposta di registro.
Il proprietario e l’inquilino sono entrambi responsabili in solido del pagamento, ma generalmente l’imposta viene ripartita al 50% tra le parti, salvo diversi accordi che possano prevedere un onere maggiore per il proprietario.
Imposta di Bollo
Oltre all’imposta di registro, nel regime ordinario è dovuta anche l’imposta di bollo, da assolvere mediante l’applicazione di contrassegni telematici (ex marche da bollo) nella misura di 16 euro ogni 4 facciate o 100 righe del contratto.
Contratti Pluriennali
Per i contratti di durata pluriennale è possibile scegliere tra:
- Pagare l’imposta in un’unica soluzione al momento della registrazione (2% del corrispettivo complessivo)
- Versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, considerando gli aggiornamenti ISTAT) entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente
Deduzioni e Agevolazioni Fiscali nel Regime Ordinario
Una delle caratteristiche distintive del regime ordinario, rispetto alla cedolare secca, è la possibilità di dedurre alcune spese legate all’immobile locato, riducendo così l’imponibile fiscale.
Spese Deducibili
Nel regime ordinario è possibile dedurre:
- Le spese di manutenzione ordinaria
- Le spese per interventi di ristrutturazione straordinaria (qualora siano previste agevolazioni fiscali)
- Gli interessi passivi del mutuo, se l’immobile è stato acquistato tramite finanziamento
La possibilità di dedurre queste spese può risultare particolarmente vantaggiosa per chi deve sostenere costi significativi per la gestione o la ristrutturazione dell’immobile.
Confronto tra Regime Ordinario e Cedolare Secca
Caratteristiche della Cedolare Secca
La cedolare secca è un regime fiscale alternativo che sostituisce:
- L’IRPEF e le relative addizionali
- L’imposta di registro
- L’imposta di bollo sul contratto di locazione, sulle risoluzioni e sulle proroghe
L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota fissa al canone di locazione annuo:
- 21% per contratti a canone libero e transitorio ordinario
- 10% per contratti a canone concordato relativi a immobili situati in Comuni ad alta tensità abitativa
Chi sceglie la cedolare secca deve rinunciare agli aggiornamenti ISTAT del canone, comunicandolo all’inquilino con lettera raccomandata.
Agenzia delle Entrate: La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.
La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
- Attenzione: è possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie; in questo caso, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.
In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.
Quando Conviene il Regime Ordinario
Sebbene la cedolare secca sia generalmente considerata più vantaggiosa grazie alla sua aliquota fissa, esistono situazioni in cui il regime ordinario può risultare economicamente più favorevole:
- Reddito complessivo basso: Se il proprietario ha un reddito complessivo modesto, l’applicazione delle aliquote progressive IRPEF (23% nella prima fascia) può risultare più vantaggiosa rispetto alla cedolare secca al 21%, soprattutto considerando la possibilità di dedurre le spese.
- Necessità di manutenzione: Se l’immobile richiede frequenti interventi di manutenzione o ristrutturazione, la possibilità di detrarre parte di queste spese nel regime ordinario può essere determinante.
- Mutuo sull’immobile: Se l’immobile è stato acquistato tramite mutuo, il regime ordinario consente di detrarre gli interessi passivi pagati, riducendo l’imponibile fiscale.
- Canone elevato e spese significative: In presenza di un canone di locazione elevato e di importanti spese deducibili, la tassazione IRPEF potrebbe risultare meno pesante rispetto all’aliquota fissa della cedolare secca.
- Bonus fiscali: Se si desidera beneficiare di bonus fiscali legati a lavori di ristrutturazione o miglioramenti energetici, il regime ordinario permette di cumulare queste detrazioni con quelle previste per il reddito da locazione.
La Dichiarazione dei Redditi per le Locazioni Ordinarie
I redditi derivanti dalla locazione di immobili in regime ordinario devono essere dichiarati nel Quadro RB del modello “Redditi” persone fisiche o nel modello 730, nella sezione dedicata ai redditi dei fabbricati.
Nella compilazione bisogna prestare particolare attenzione a:
- Indicare la rendita catastale non rivalutata dell’immobile
- Utilizzare il codice corretto per il tipo di utilizzo dell’immobile
- Indicare il codice canone corrispondente alla percentuale del canone che viene riportata
- Riportare correttamente il canone di locazione, calcolando l’eventuale rivalutazione annua sulla base dell’indice ISTAT
FAQ: Domande Frequenti sul Regime Ordinario delle Locazioni
Quali sono le principali differenze tra regime ordinario e cedolare secca?
Il regime ordinario prevede la tassazione IRPEF progressiva sui canoni di locazione, con possibilità di dedurre alcune spese, mentre la cedolare secca applica un’aliquota fissa (21% o 10%) sul canone, senza possibilità di deduzioni ma con esenzione dalle imposte di registro e bollo.
Come si calcola esattamente l’IRPEF sui canoni di locazione?
Nel regime ordinario, l’IRPEF si calcola sul 95% del canone annuo (o sul 75% per immobili a Venezia, o sul 65% per immobili storici). Il reddito così determinato si somma agli altri redditi e viene tassato secondo le aliquote progressive IRPEF.
Posso cambiare regime fiscale durante la durata del contratto?
Sì, è possibile passare dal regime ordinario alla cedolare secca e viceversa nelle annualità successive alla prima. Il passaggio va comunicato tramite il modello RLI.
Quali documenti servono per registrare un contratto di locazione in regime ordinario?
Servono almeno due copie del contratto con firma in originale, il modello RLI compilato, il modello F24 Elide attestante il pagamento dell’imposta di registro e i contrassegni telematici per l’imposta di bollo.
Chi deve pagare l’imposta di registro in un contratto di locazione?
L’imposta di registro deve essere pagata in parti uguali dal locatore e dal locatario, salvo diverso accordo tra le parti. La legge permette che sia solo il proprietario a farsi carico delle spese, ma non il contrario.
Come funziona la tassazione se affitto l’immobile solo per una parte dell’anno?
Se l’immobile è concesso in locazione solo per una parte dell’anno, il canone annuo va indicato in proporzione ai giorni di effettiva durata della locazione.
Conclusione: Come Scegliere il Regime Fiscale Più Adatto
La scelta tra regime ordinario e cedolare secca dipende da una serie di fattori personali, tra cui il livello di reddito complessivo, le spese legate all’immobile e le prospettive future di gestione della proprietà.
In linea generale, il regime ordinario può convenire a chi ha un reddito complessivo basso o medio-basso e prevede di sostenere importanti spese per la gestione o la ristrutturazione dell’immobile. Al contrario, la cedolare secca potrebbe essere più vantaggiosa per chi ha redditi elevati e non ha spese particolari legate all’immobile locato.
Prima di prendere una decisione, è sempre consigliabile effettuare una simulazione delle imposte nei due regimi, valutando attentamente il proprio profilo fiscale e le specifiche circostanze.
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