Il trust e il vincolo di destinazione (art. 2645-ter c.c.) sono due strumenti complementari per la segregazione patrimoniale di immobili: il primo è di origine anglosassone, riconosciuto in Italia tramite la Convenzione dell’Aja 1985; il secondo è un istituto introdotto nel 2006 nel codice civile italiano. Entrambi consentono di destinare un immobile a uno scopo specifico — mantenimento di un familiare, tutela di un soggetto vulnerabile, gestione patrimoniale per eredi multipli — rendendolo non aggredibile per debiti estranei alla destinazione. La scelta tra i due dipende dalla durata desiderata, dalla complessità della struttura e dalla nazionalità dei beneficiari.

Il trust di gestione immobiliare

Con il trust di gestione, il disponente trasferisce la proprietà dell’immobile al trustee — che ne diventa titolare formale nei registri immobiliari — con l’obbligo di gestirlo nell’interesse dei beneficiari secondo le istruzioni del deed of trust. Il bene è segregato dal patrimonio personale del trustee: non è aggredibile dai suoi creditori. Il trustee deve gestirlo secondo le istruzioni ricevute, rendicontando periodicamente ai beneficiari.

Il trust di gestione è particolarmente utile quando: i beneficiari sono minori o soggetti non capaci di gestire autonomamente un immobile di pregio; si vuole evitare che la proprietà dell’immobile si frammenti tra molti eredi alla morte del disponente; si vuole garantire la continuità della gestione indipendentemente dalle vicende personali del disponente (malattia, incapacità, morte). La Cassazione SS.UU. n. 8082/2020 ha stabilito che il trust è soggetto all’imposta di donazione all’uscita (al momento del trasferimento ai beneficiari), non all’ingresso.

Il trust auto-dichiarato (disponente = trustee)

Nel trust auto-dichiarato, il disponente dichiara di detenere l’immobile come trustee per conto di beneficiari designati. L’immobile rimane formalmente nel patrimonio del disponente ma è vincolato alla destinazione del trust. Questa struttura consente di mantenere il controllo dell’immobile durante la propria vita, trasferendolo automaticamente ai beneficiari al verificarsi di una condizione (tipicamente la morte o la sopravvenuta incapacità del disponente).

Il vincolo di destinazione ex art. 2645-ter c.c.

Il vincolo di destinazione (art. 2645-ter c.c., introdotto dal D.L. 273/2005) è uno strumento di diritto interno italiano che consente di destinare beni immobili alla realizzazione di interessi meritevoli di tutela riferibili a determinate persone — disabili, anziani non autosufficienti, minori — per una durata non superiore a 90 anni o per la vita del beneficiario. Il vincolo è trascritto nei registri immobiliari e produce effetti reali: il bene vincolato non può essere eseguito dai creditori del costituente per debiti estranei alla destinazione.

A differenza del trust, il vincolo di destinazione non crea una struttura gestionale articolata: è il proprietario stesso che detiene e gestisce l’immobile, ma con il vincolo che le spettanze del bene (canoni, frutti civili) siano destinate alla persona beneficiaria. Il vincolo si estingue alla scadenza del termine o alla morte del beneficiario.

Confronto trust vs vincolo di destinazione

Tassazione all’uscita: l’impatto fiscale

Con la sentenza SS.UU. n. 8082/2020, la Cassazione ha stabilito che il momento impositivo per il trust è l’uscita — il trasferimento ai beneficiari — non l’ingresso (il trasferimento dal disponente al trustee). Questo significa che il trasferimento dell’immobile al trust può avvenire con imposte fisse (registro, ipotecaria, catastale pari a € 200 ciascuna), mentre l’imposta di donazione del 4-8% sarà dovuta solo quando il trustee trasferirà l’immobile ai beneficiari. Questa interpretazione favorisce il trust come strumento di pianificazione successoria differita.

Riferimenti normativi