La società semplice (artt. 2251-2290 c.c.) è la forma societaria elementare del diritto italiano: non può svolgere attività commerciale, non è soggetta a fallimento, ha una struttura organizzativa minima. Per la detenzione collettiva di immobili di pregio da parte di una famiglia o di soci che intendono fruire insieme di un bene senza creare una struttura imprenditoriale, la società semplice è uno strumento frequentemente scelto. I redditi della società semplice sono imputati per trasparenza ai soci in proporzione alle rispettive quote (art. 5 TUIR), evitando la doppia tassazione tipica delle strutture societarie commerciali.

Caratteristiche della società semplice immobiliare

La società semplice si costituisce con atto notarile, senza formalità particolari di contenuto. Non ha personalità giuridica piena ma ha soggettività giuridica limitata: può acquistare immobili e figurare come titolare nei registri immobiliari. I soci rispondono solidalmente e illimitatamente per le obbligazioni sociali (art. 2267 c.c.), salvo patto contrario opponibile ai terzi, che limita la responsabilità dei soci non amministratori.

Per la detenzione di immobili familiari — la casa di villeggiatura sul lago, la villa di campagna condivisa tra fratelli — la società semplice offre un’alternativa alla comproprietà ordinaria: le regole di governance sono definite nel contratto sociale (quorum, potere di amministrazione, diritti di prelazione interna, divisione delle spese), evitando il regime suppletivo dell’art. 1105 c.c. sulla comunione, che richiede l’unanimità per gli atti di ordinaria amministrazione.

Il regime fiscale: trasparenza ex art. 5 TUIR

I redditi della società semplice sono imputati direttamente ai soci in proporzione alle quote, indipendentemente dalla distribuzione. La società semplice non è soggetta a IRES né a IRAP: il reddito viene attribuito ai soci e tassato in capo a ciascuno con IRPEF secondo le aliquote applicabili al suo reddito complessivo. Questo regime di trasparenza fiscale ex art. 5 TUIR evita la doppia imposizione economica (una prima volta sul reddito della società, una seconda sulla distribuzione del dividendo al socio).

La società semplice e il test delle società di comodo

Le società semplici sono escluse dall’ambito applicativo della disciplina delle società di comodo ex art. 30 L. 724/1994, che si applica alle società di capitali e alle società di persone commerciali. Questo è un vantaggio significativo rispetto alla SRL immobiliare: la società semplice che detiene immobili non locati non subisce la presunzione di non operatività né la tassazione su reddito minimo presunto.

Governance e patti parasociali nella società semplice

Il contratto sociale della società semplice può essere personalizzato in modo molto flessibile per rispondere alle esigenze della famiglia: clausole di prelazione interna tra soci; clausole di trascinamento (drag-along) e di co-vendita (tag-along); regole su come vengono prese le decisioni di manutenzione straordinaria o di eventuale vendita; diritti dei soci non amministratori all’informazione e al controllo. Questa flessibilità è spesso preferita alla comproprietà ordinaria, dove i conflitti tra comproprietari non trovano altra soluzione che l’azione giudiziale di divisione.

Cessione di quote e pianificazione successoria

La cessione di quote di società semplice non è soggetta all’imposta di registro del 9% applicata alle compravendite immobiliari: è soggetta a imposta di registro in misura fissa (€ 200). Questo rende la cessione di quote uno strumento di pianificazione fiscale per il trasferimento inter-generazionale: i genitori cedono o donano le quote ai figli, trasferendo indirettamente l’immobile senza pagare l’imposta sul valore venale del bene. La plusvalenza sulla cessione di quote di società semplice che detiene immobili è tassata come reddito diverso ex art. 67, co. 1, lett. c), TUIR — con aliquota del 26%.

Riferimenti normativi