Il flipping immobiliare — acquisto di un immobile da ristrutturare, esecuzione dei lavori di riqualificazione, e rivendita a un prezzo superiore — è un’attività che può essere svolta sia in modo occasionale (da una persona fisica come investimento) sia in modo professionale (da un’impresa edilizia o da un soggetto che supera la soglia dell’abitualità). Il regime fiscale cambia radicalmente a seconda della qualificazione: per le persone fisiche che operano occasionalmente, si applica l’imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza ex art. 67 TUIR; per chi supera la soglia dell’abitualità, si configura l’esercizio di impresa, con obblighi IVA, IRES/IRPEF d’impresa e obbligo di aprire una partita IVA.

La plusvalenza da flipping per la persona fisica

Per la persona fisica che acquista un immobile, lo ristruttura e lo rivende entro cinque anni dall’acquisto senza averlo adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso, la plusvalenza realizzata è tassata ex art. 67, co. 1, lett. b), TUIR come reddito diverso. Dal 1° gennaio 2024 (L. 213/2023), la persona fisica può optare per un’imposta sostitutiva del 26% da versare in sede di rogito, in alternativa alla tassazione IRPEF ordinaria. La base imponibile è la differenza tra prezzo di vendita e costo di acquisto, aumentato delle spese di ristrutturazione documentate.

Le spese di ristrutturazione documentate — fatture regolarmente intestate al proprietario, bonifici tracciabili, conformità agli eventuali bonus edilizi fruiti — aumentano il costo fiscale e riducono la plusvalenza tassabile. È fondamentale conservare tutta la documentazione delle spese sostenute: un errore nella documentazione può costare fiscalmente più di quanto risparmiato sulla ristrutturazione.

La soglia di abitualità: quando diventa impresa

Il confine tra flipping occasionale (redditi diversi, art. 67 TUIR) e attività d’impresa (art. 55 TUIR) dipende dall’abitualità e dalla sistematicità dell’attività. Non esiste una soglia numerica fissa: l’Agenzia delle Entrate valuta il complesso dei comportamenti. Elementi che fanno propendere per l’esercizio di impresa: acquisto di più immobili nello stesso anno con successiva rapida rivendita; utilizzo di finanziamenti bancari dedicati all’attività; pubblicità dell’attività; partecipazione sistematica alle aste immobiliari.

IVA sui fabbricati ristrutturati

Quando il flipping è svolto come attività d’impresa, la rivendita degli immobili ristrutturati è soggetta a IVA. Per i fabbricati abitativi: IVA al 4% (prima casa), al 10% (abitazioni diverse dalla prima casa non di lusso) o al 22% (abitazioni di lusso A/1, A/8, A/9). Per i fabbricati su cui sono stati effettuati interventi di ristrutturazione che ne hanno modificato la categoria catastale, l’aliquota dipende dalla nuova categoria. La corretta classificazione catastale al momento della rivendita è quindi cruciale per determinare l’aliquota IVA applicabile.

AML nel flipping: profilo di rischio elevato

Il flipping immobiliare è classificato tra le attività ad alto rischio di riciclaggio dalla normativa AML: consente di trasformare denaro di provenienza illecita in immobili ristrutturati di valore, con una catena di transazioni (acquisto-ristrutturazione-rivendita) che può essere usata per ‘layering’ (stratificazione) dei proventi illeciti. Il notaio che riceve atti di acquisto e di rivendita in rapida successione da parte dello stesso soggetto è tenuto a valutare attentamente il profilo di rischio, a verificare l’origine dei fondi e la provenienza delle somme utilizzate per la ristrutturazione, e a segnalare eventuali anomalie alla UIF.

Pianificazione fiscale del flipping professionale

Chi intende svolgere flipping in modo professionale ha interesse a strutturare correttamente l’attività fin dall’inizio: scelta della forma giuridica ottimale (ditta individuale, SRL, impresa edilizia); regime IVA; ammortamento delle spese; gestione delle perdite nei primi anni di attività. La SRL dedicata al flipping consente di separare il rischio dell’attività dal patrimonio personale, di gestire più operazioni in parallelo con una contabilità separata, e di beneficiare della tassazione IRES al 24% in luogo delle aliquote IRPEF progressive.

Riferimenti normativi