Il notaio garantisce a livello del cliente la legalità, legittimità e stabilità della transazione tra le parti. Verifica identità, legittimazione, capacità di disporre del diritto, legge applicabile, poteri rappresentativi anche in base a leggi straniere. In caso di errore risponde civilmente (polizza Lloyd’s) e penalmente (falso in atto pubblico). Il controllo transazionale produce la sicurezza della singola operazione.

Il notaio garantisce a livello del sistema economico-giuridico l’affidabilità dei dati inseriti nei Registri Pubblici (immobiliari, societari, Stato civile). In tutti i sistemi di civil law — 75 Paesi, 21 su 27 dell’UE — il controllo dei Registri è riservato allo Stato attraverso il notaio o il controllo giudiziale. Il controllo sistemico presuppone terzietà, imparzialità e assoluta lealtà all’ordinamento. Il notaio ha forti incentivi economici a svolgere al meglio le sue funzioni: un comportamento sleale lo priverebbe di tutte le prerogative professionali.

Da un punto di vista economico la professione notarile è un esempio di integrazione orizzontale di funzioni (professionale e giudiziale), notoriamente efficiente. Nessuno scandalo internazionale ha mai visto coinvolti notai, mentre i protagonisti delle grandi corporate fraud sono invariabilmente professionisti privati di parte.

Un bene pubblico economico è un bene di cui beneficiano anche soggetti che non ne pagano i costi. La certezza giuridica — l’affidabilità dei dati nei Registri — non può essere lasciata alla libera produzione di mercato perché il mercato tende a sotto-produrre i beni a bassa redditività privata ma ad alto rendimento sociale.

Le famiglie italiane hanno investito in immobili in media 162.000 euro, contro 25.000 in attività finanziarie (Banca d’Italia, 2004). Il 70% della popolazione è proprietaria dell’abitazione. Gli immobili sono il principale collaterale per il credito bancario (Accordo di Basilea III/IV (BIS, 2017, 2023), parametro Loss Given Default (LGD)).

La spinta verso il trasferimento immobiliare elettronico (e-conveyancing) amplifica — non riduce — l’importanza del controllo preventivo sui dati. La Banca Mondiale ha ribadito questo principio nel passaggio dal Doing Business al Business Ready (B-READY) Report 2024: la qualità istituzionale del sistema di registrazione proprietà è valutata separatamente dalla sua rapidità, riconoscendo che velocità senza affidabilità è controproducente.

Arruñada (2012) formalizza il problema in termini di information costs: i Registri Pubblici hanno valore economico solo se i dati in entrata sono stati verificati preventivamente da un soggetto terzo e responsabile. In assenza di questo filtro, il Registro amplifica la falsificazione invece di prevenirla — esattamente il fenomeno osservato nei sistemi di e-conveyancing ad accesso aperto (Canada dal 1999, UK Land Registry dal 2003).

La letteratura più recente (Besley & Ghatak, 2010; Djankov et al., 2002) conferma: non è la tecnologia del Registro a determinare lo sviluppo economico, ma la qualità istituzionale del controllo che precede la registrazione. Gli economisti Miceli, Sirmans, Munneke e Turnbull avevano già formalizzato questo risultato con modelli econometrici sul mercato immobiliare USA.

Hernando De Soto (Banca Mondiale / FMI), nel lavoro seminale Il Mistero del capitale (2000), ha identificato nella mancanza o inaffidabilità dei Registri immobiliari pubblici — più che nella carenza di risorse naturali — la causa strutturale della povertà nelle economie in sviluppo. Senza certezza proprietaria gli immobili restano «capitale morto», sottratti al circuito del credito.

La tesi trova conferma negli studi empirici di Alston, Libecap e Schneider (1996); Besley (1995); Miceli, Sirmans e Kieyah (2001). I sistemi giuridici che maggiormente garantiscono la sicurezza nell’attribuzione e trasferibilità dei diritti sugli immobili realizzano «le fondamenta strutturali più idonee per agevolare lo sviluppo economico» (Cooter, Mattei, Monateri, Pardolesi, Ulen, Il mercato delle regole, Il Mulino, 1999).

Il dato strutturale resta invariato: nell’ambito delle transazioni immobiliari con intervento notarile il contenzioso riguarda annualmente circa 50 casi su oltre 1.700.000 transazioni, pari allo 0,003%. Il World Justice Project Rule of Law Index 2024 colloca l’Italia al 29° posto su 142 Paesi per l’efficienza del sistema di giustizia civile ordinaria — ma il dato non cattura l’effetto preventivo del notaio, che impedisce ab origine il sorgere della controversia.

Il costo complessivo del contenzioso civile italiano, stimato nell’1,7% del PIL nei dati OCSE/ISTAT (aggiornati al 2022: 1,4% del PIL, in calo parzialmente attribuibile alla digitalizzazione procedurale del PCT), rimane cinque volte superiore al costo nei Paesi con maggiore penetrazione del sistema notarile latino (Austria 0,4%, Svizzera 0,5%). Nei sistemi di common law il dato è strutturalmente più alto: USA 2,3% PIL (Tillinghast, 2005), sostanzialmente invariato nei rilevamenti OECD (2022).

La Direttiva 2014/17/UE (mutui residenziali) e la Direttiva 2011/83/UE (diritti dei consumatori) hanno rafforzato a livello europeo l’obbligo di informazione precontrattuale nelle transazioni immobiliari — una funzione che il notaio di civil law assolve strutturalmente, senza necessità di ulteriori presidi regolativi.