Il furto d’identità — facilitato dall’accesso telematico senza controlli preventivi — ha raggiunto dimensioni sistemiche nel mondo anglosassone, con una curva di crescita accelerata dall’adozione del digitale nelle transazioni immobiliari e societarie.

USA — FTC Consumer Sentinel Network (2024): oltre 1,1 milioni di segnalazioni di identity theft nel solo 2023, con perdite aggregate da fraud (inclusa impersonation) superiori a 10 miliardi di dollari — più del doppio rispetto al 2019 (3,3 miliardi). Il real estate & rental fraud è tra le categorie in crescita più rapida (+34% nel 2022-2023).

USA — FBI/IC3 Internet Crime Report (2023): le perdite da crimini informatici hanno raggiunto 12,5 miliardi di dollari, record storico. La categoria real estate fraud / wire fraud registra perdite per 145 milioni di dollari con 9.521 vittime — in forte crescita rispetto ai 350 milioni del 2017 e ai valori iniziali dei report pre-pandemia.

UK — Action Fraud (2023-24): le frodi immobiliari hanno causato perdite di oltre 200 milioni di sterline, con un aumento del 40% rispetto al biennio 2019-2020. Il fenomeno del conveyancing fraud (intercettazione delle comunicazioni tra acquirente e solicitor per dirottare i bonifici) è ora la principale preoccupazione del settore.

UE — ENISA Threat Landscape (2023): l’identity theft è classificato tra i cinque principali vettori di attacco nei settori finanziario e immobiliare. L’AMLA (Autorità europea per la lotta al riciclaggio) istituita dal Reg. UE 2024/1093 avrà giurisdizione diretta sugli operatori del settore immobiliare nei Paesi ad alto rischio.

La frode ipotecaria ha subito una mutazione qualitativa nell’era digitale: se le forme tradizionali (documentazione falsificata, valutazioni gonfiate) erano già note, il wire fraud — intercettazione e dirottamento dei bonifici nelle transazioni immobiliari — è oggi la variante a più rapida crescita. Il FATF (2022), Risk-Based Approach Guidance for the Real Estate Sector, identifica il settore immobiliare come vettore primario di riciclaggio a livello globale e raccomanda espressamente il potenziamento dei controlli da parte dei professionisti coinvolti nelle transazioni.

La FinCEN (Financial Crimes Enforcement Network, USA) ha introdotto nel 2024 l’obbligo di Beneficial Ownership Information (BOI) per tutte le società coinvolte in transazioni immobiliari cash superiori a determinate soglie — un tentativo di replicare per via regolamentare il controllo preventivo che nei sistemi di civil law il notaio esercita strutturalmente sull’identità e sulla provenienza dei fondi.

In Italia, il D.Lgs. 231/2007 (come modificato dal D.Lgs. 90/2017 e D.Lgs. 125/2019) già attribuisce al notaio un ruolo centrale nell’antiriciclaggio: valutazione del rischio, adeguata verifica, segnalazione delle operazioni sospette (SOS) all’UIF. Il Provvedimento UIF del dicembre 2025 (applicazione luglio 2026) ha ulteriormente rafforzato gli obblighi di astensione e segnalazione nelle transazioni immobiliari.

La title fraud — furto della proprietà immobiliare tramite falsificazione dei certificati e iscrizione di ipoteche a carico dell’inconsapevole proprietario — si è diffusa in Canada a partire dal 1999, anno di avvio di un sistema di pubblicità immobiliare elettronico ad accesso aperto (identico a quello in via di attuazione in Inghilterra).

Meccanismo: il frodatore falsifica i documenti di proprietà, li iscrive nel Registro digitale, ottiene dalla banca un mutuo garantito dall’ipoteca sull’immobile del proprietario ignaro. Il vecchio proprietario perde formalmente la casa a favore della banca.

Danni stimati 2005: oltre 1,5 miliardi di dollari canadesi. I rimborsi per title fraud sono passati dal 6% al 33,3% del totale delle somme risarcite tra 2000 e 2005. Il fenomeno ha raggiunto tale gravità da richiedere nel 2006 l’emanazione del Bill 152. Poiché il Bill 152 esclude la rivalsa sul Fondo Pubblico, si prevede un rialzo dei premi assicurativi.

Nel marzo 2006 Rachel Weintraub, Direttore della Sicurezza dei prodotti della Consumer Federation of America (oltre 50 milioni di associati), ha reso al Congresso USA una testimonianza sulla gravità dei danni da falsificazione dei titoli di proprietà degli autoveicoli: 11,3 miliardi di dollari l’anno.

La frode societaria ha assunto nuove forme nell’era della digitalizzazione degli atti costitutivi e dei trasferimenti di partecipazioni. Il World Economic Forum Global Risk Report 2024 classifica la frode finanziaria e la manipolazione dei dati societari tra i dieci rischi sistemici globali. Negli USA, la SEC (2023) ha comminato sanzioni per 4,9 miliardi di dollari in procedimenti per securities fraud — dato record.

In Europa, la Direttiva UE 2019/1023 (ristrutturazione e insolvenza) e il D.Lgs. 14/2019 (Codice della crisi d’impresa, riformato dal D.Lgs. 136/2024) hanno rafforzato gli strumenti di allerta precoce, ma il controllo di legalità sugli atti costitutivi e sui trasferimenti societari rimane affidato al notaio. Il D.Lgs. 123/2025 (testo unico imposte indirette, vigore 2027) ha razionalizzato la fiscalità degli atti notarili societari.

La tesi di Coffee (2006) sugli acquiescent gatekeepers — intermediari che cedono alle pressioni dei soggetti controllati, come dimostrato dai casi Enron, WorldCom, Wirecard e FTX — trova nella struttura professionale del notaio la sua confutazione empirica: il disincentivo economico al cedimento è massimo (perdita di tutte le prerogative professionali) e il controllo ministeriale è biennale su tutti gli atti.

In Italia, l’introduzione dell’obbligo notarile per i trasferimenti di partecipazioni (1993) ha virtualmente eliminato il fenomeno delle cessioni retrodatate. Il recente obbligo di comunicazione del titolare effettivo (D.Lgs. 231/2007, art. 21 ss., aggiornato al D.Lgs. 125/2019) vede il notaio come soggetto obbligato nella catena AML.