Van den Bergh & Montangie (2006) rimangono il punto di riferimento empirico sul tema, ma la letteratura successiva ha approfondito il quadro. Arruñada (2010, 2012) sviluppa l’analisi dal punto di vista dei costi informativi: i Registri Pubblici notarili riducono il costo di acquisizione delle informazioni per tutti i partecipanti al mercato (non solo per le parti della singola transazione), generando esternalità positive che giustificano economicamente la riserva di competenza.

Dari-Mattiacci & Guerriero (2015), «Law and Culture», Economic Journal, dimostrano che la scelta tra sistemi di civil law e common law riflette differenze strutturali nelle dotazioni istituzionali e nei costi di enforcement: non esiste un sistema superiore in assoluto, ma il civil law produce costi di transazione inferiori nei mercati immobiliari e societari con elevata asimmetria informativa. Il World Justice Project Rule of Law Index 2024 — che misura indipendentemente accessibilità, imparzialità ed efficienza della giustizia civile — mostra che i Paesi di civil law con sistema notarile latino performano meglio nei sottindici di dispute resolution informale e prevenzione del contenzioso.

Il costo del contenzioso civile rimane strutturalmente più elevato nei sistemi di common law. OECD (2022), Regulatory Policy and the Road to Sustainable Growth: i costi diretti e indiretti delle dispute legali negli USA superano il 2,3% del PIL, con una componente di real estate litigation in crescita del 15% nel quinquennio 2017-2022. Nel UK, il costo medio di una controversia immobiliare davanti ai Civil Courts è stimato dalla Civil Justice Council (2023) in 47.000 sterline per parte, a fronte di un valore mediano dell’immobile conteso di 280.000 sterline.

In Italia il dato OCSE-ISTAT aggiornato al 2022 si attesta sull’1,4% del PIL (in calo rispetto all’1,7% del 2005, in parte per effetto della digitalizzazione del PCT), ma rimane triplo rispetto ai Paesi con forte presidio notarile preventivo. Il Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR), nella componente M1C1 sulla riforma della giustizia, ha puntato principalmente sulla riduzione dei tempi procedimentali — lasciando invariata la struttura del controllo preventivo notarile che continua a costituire il principale presidio anti-contenzioso nelle transazioni patrimoniali.

Sul piano dei costi comparati degli intermediari legali: le parcelle dei grandi studi legali anglosassoni sono cresciute in media del 4,8% annuo nel decennio 2013-2023 (CAGR, fonte: Thomson Reuters 2023 Report on the State of the Legal Market), portando il costo orario partner nei top-20 firm londinesi oltre le 1.000 sterline/ora. In Italia la L. 247/2012 (ordinamento forense) e il D.M. 55/2014 (parametri forensi) regolano i compensi, ma il confronto con i costi notarili — determinati in base al valore dell’atto con massimali regolamentati — rimane strutturalmente favorevole al sistema notarile per le transazioni di massa.

Dal punto di vista della sicurezza sistemica — il controllo terzo e imparziale sulla legalità dei dati inseriti nei Registri Pubblici — le funzioni svolte dal notaio non sono fungibili. La garanzia del prodotto finale potrebbe essere assicurata adeguatamente solo dai magistrati.

Solo i giudici, come i notai, sono operatori del diritto ai quali non sono mai ricollegati scandali di «tradimento» di funzioni o di fiducia: falsificazioni, sottrazioni di somme, conflitti di interessi. Basta leggere i dati sulle corporate frauds per vedere che sono provocate, sempre, da «acquiescent gatekeepers» (Coffee, 2001): intermediari che, per la struttura professionale in cui operano, cedono alle pressioni dei soggetti controllati.

Il notaio funge da «cerniera costituzionale» tra società, mercato e regole: verifica in modo imparziale, terzo e di esclusiva lealtà all’Ordinamento la legalità, la conformità e l’affidabilità dei dati che vengono inseriti nei Registri Pubblici e che diventano «la realtà giuridica».

Prima del 1993, quando la Legge Mancino ha introdotto l’obbligo di intervento notarile per i trasferimenti di partecipazioni societarie, non vi era certezza sulla volontà delle parti, sulla provenienza delle dichiarazioni, sui flussi finanziari connessi al trasferimento, sulla data del trasferimento; non vi era responsabilità fiscale (non si registrava nulla).

In molti casi erano emerse cessioni di quote datate pochi giorni prima della morte dell’imprenditore che poi venivano contestate dagli eredi o dal Fisco e diventavano oggetto di lunghi contenziosi, bloccando l’attività societaria.

Attraverso gli atti di cessione di partecipazioni e di aziende passano le vere ricchezze del Paese. Il notaio assicura i controlli, la provenienza, l’assolvimento degli obblighi fiscali. L’Unione Internazionale del Notariato — UINL e gli ordini nazionali hanno adottato protocolli operativi (best practice) che detta le modalità di redazione di tali atti, con particolare attenzione ai trasferimenti totalitari e ai casi in cui la società detiene beni immobili.

Nei sistemi di common law la title insurance è presentata come alternativa al controllo notarile. L’equivalenza non regge all’analisi: la polizza rimborsa il valore dichiarato al momento dell’acquisto, non il valore effettivo al momento del sinistro.

Esempio (Arruñada, B. (2012), op. cit.): una casa acquistata nel 2000 per 150.000 euro, rivalutata a 220.000 euro nel 2004, vede rimborsati dall’assicurazione i 150.000 euro originari. La polizza professionale del notaio avrebbe rimborsato i 220.000 euro effettivi del danno subito.

Il problema del Fondo Pubblico canadese per la title fraud illustra il principio generale: con il controllo affidato allo Stato, la responsabilità degli errori grava sul bilancio pubblico. Erano bastati pochi errori per svuotare i fondi degli Stati americani che avevano adottato il sistema Torrens.

La sola alternativa efficace al notaio è il magistrato, come accade in Austria e Germania. Tuttavia il controllo giudiziale comporta costi interamente a carico della fiscalità generale: magistrati specializzati, strutture di supporto addestrate ad hoc, aggiornamento informatico costante. La responsabilità degli errori grava interamente sullo Stato.

Come rilevato dalla dottrina americana (Miceli, Sirmans, Munneke, Turnbull, 2002): «Public sector bureaucracy typically is not responsive to market incentives. Market participants found that transactions were considerably slower and more cumbersome in the registration system than in the private channels».

Il notariato, al contrario, è un efficiente modello di outsourcing di funzioni pubbliche: i costi del controllo sono sostenuti dalle parti che usufruiscono del servizio, senza alcun aggravio per la fiscalità generale.