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Acquisto tramite società, trust o fiduciaria
Acquisto tramite società, trust o fiduciaria
Strutture di intestazione per pianificazione patrimoniale, riservatezza e tutela del patrimonio
L’acquisto di un immobile di pregio non avviene necessariamente in nome proprio. Acquirenti internazionali, famiglie con patrimoni articolati, investitori con esigenze di pianificazione successoria scelgono frequentemente di intestare l’immobile a una struttura giuridica — SRL immobiliare, holding estera, trust, società fiduciaria. Le motivazioni sono molteplici: riservatezza sull’identità del proprietario finale, ottimizzazione fiscale nel Paese di residenza, pianificazione della successione, segregazione patrimoniale. Ciascuna struttura ha caratteristiche, costi e limiti specifici; la scelta richiede un’analisi personalizzata condotta con i consulenti fiscali del cliente.
Perché strutturare l’acquisto: le motivazioni principali
La riservatezza sull’identità del proprietario finale è la prima motivazione citata dagli acquirenti stranieri; la pianificazione fiscale è la seconda; la pianificazione successoria — evitare una successione internazionale complicata su un immobile italiano — è la terza. Va premesso che l’intestazione a struttura giuridica non elimina gli obblighi fiscali italiani sulla detenzione (IMU, imposte sui redditi da locazione) né quelli sul futuro trasferimento. Ogni ottimizzazione deve essere pianificata per evitare i rischi di abuso del diritto ex art. 10-bis L. 212/2000.
Acquisto tramite SRL immobiliare
La SRL immobiliare italiana è la struttura più semplice e più diffusa per la detenzione di immobili di pregio. I vantaggi principali: separazione tra patrimonio personale dei soci e patrimonio della società (art. 2462 c.c.); possibilità di trasferire la partecipazione societaria invece dell’immobile, con risparmio di imposta (trasferimento di quote soggetto a imposta di registro proporzionale € 200 anziché registro del 9% sulle compravendite immobiliari); pianificazione successoria tramite donazione o vendita delle quote.
Attenzione: la SRL che detiene immobili non locati o non strumentali all’attività rischia di ricadere nella disciplina delle società di comodo ex art. 30 L. 724/1994. Il test di operatività (ricavi minimi in proporzione all’attivo) deve essere superato ogni anno; le penalizzazioni fiscali per le società non operative sono significative.
Trust e Convenzione dell’Aja 1985
Il trust è uno strumento di diritto anglosassone riconosciuto in Italia tramite la ratifica della Convenzione dell’Aja del 1° luglio 1985 (L. 364/1989). Con il trust, il disponente trasferisce la proprietà di beni — inclusi immobili — al trustee, che li gestisce nell’interesse del beneficiario secondo le istruzioni del deed of trust. La scelta della legge applicabile al trust è critica: le parti possono scegliere la legge inglese, del Jersey, di San Marino o di Malta. Il notaio verifica che la legge scelta sia ammessa dalla Convenzione dell’Aja e non contraria all’ordine pubblico italiano.
| Caratteristica del trust | Rilevanza per l’acquisto immobiliare |
|---|---|
| Disponente (settlor) | Chi trasferisce l’immobile al trust; di regola l’acquirente o il disponente dei fondi |
| Trustee | Il gestore del trust; a lui è intestato l’immobile nei registri pubblici |
| Beneficiario | Chi beneficia dell’immobile e dei suoi frutti; può coincidere con il disponente |
| Protector | Figura opzionale di controllo sul trustee a tutela del disponente |
Società fiduciaria: intestazione e mandato fiduciario
La società fiduciaria (L. 1966/1939) è un soggetto che detiene beni per conto di un mandante sulla base di un mandato fiduciario. L’immobile risulta intestato alla fiduciaria nei registri pubblici; l’identità del fiduciante non appare negli atti. La fiducia è uno strumento di riservatezza pubblica, non di ottimizzazione fiscale: i redditi dell’immobile sono imputati al fiduciante, che li dichiara nella propria dichiarazione. Il mandato fiduciario è revocabile in qualsiasi momento — differenza fondamentale rispetto al trust, dove i beni escono dal patrimonio del disponente.
Beneficiario effettivo e obblighi di trasparenza
Indipendentemente dalla struttura prescelta, il notaio è tenuto a identificare il titolare effettivo: la persona fisica che in ultima analisi possiede o controlla il soggetto giuridico acquirente. L’obbligo ex artt. 20-25 D.Lgs. 231/2007 è inderogabile e si applica a SRL, trust, fondazioni e fiduciarie. La struttura deve essere trasparente nei confronti del notaio e delle Autorità, ma può rimanere riservata nei confronti del pubblico.
Limiti e abuso del diritto
Ogni struttura di acquisto deve superare il test dell’art. 10-bis L. 212/2000 (Statuto del contribuente): una struttura è abusiva quando è priva di sostanza economica, persegue un vantaggio fiscale indebito e non è giustificata da valide ragioni extrafiscali. La costituzione di una SRL, l’istituzione di un trust o l’intestazione fiduciaria sono legittime quando rispondono a obiettivi genuini di pianificazione patrimoniale, riservatezza o tutela successoria. Il confine richiede un’analisi preventiva attenta, condotta con i consulenti fiscali italiani e del Paese di residenza del cliente.
Riferimenti normativi
| Riferimento | Contenuto |
|---|---|
| L. 364/1989 | Ratifica Convenzione dell’Aja 1.7.1985 sui trust: riconoscimento in Italia |
| L. 1966/1939 | Disciplina delle società fiduciarie |
| D.Lgs. 231/2007 artt. 20-25 | Titolare effettivo: identificazione obbligatoria |
| Art. 30 L. 724/1994 | Società di comodo: test di operatività e penalizzazioni |
| Art. 10-bis L. 212/2000 | Abuso del diritto in materia tributaria |
| Art. 2462 c.c. | SRL: responsabilità limitata dei soci |
| D.M. 16.1.1995 | Regolamento sulle società fiduciarie |
Dai casi di Studio alla teoria
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Purchase Through a Company, Trust or Fiduciary
Legal holding structures for estate planning, confidentiality and asset protection
The purchase of a prestigious property does not necessarily take place in the buyer’s personal name. International buyers, families with complex patrimonial structures and investors with succession planning needs frequently choose to vest title in a legal entity — a real estate S.r.l., a foreign holding company, a trust or an Italian registered fiduciary company (società fiduciaria). The motivations vary: confidentiality, asset protection, income tax planning, succession planning, or the practical management of fractional ownership.
Italian real estate S.r.l. or S.p.A.
The most common corporate structure: formed by public deed before the notary with a minimum share capital of €10,000 for an S.r.l.; income from renting the property is subject to IRES at 24% and IRAP rather than progressive IRPEF; the property can be transferred to heirs by assignment of company quotas rather than by real property deed (potentially avoiding registration tax on the underlying property value); beneficial owner disclosure to the Italian beneficial owner register is mandatory under D.Lgs. 231/2007. The company must maintain annual statutory accounts.
Foreign holding company
A foreign holding company — Luxembourg, Netherlands, Malta, BVI etc. — may be used for larger portfolio structures or where specific tax treaty benefits are sought. The main risk: if the company is effectively managed from Italy, it may be treated as an Italian tax resident (art. 73 TUIR), losing all foreign tax benefits. The choice of structure must be made before purchase; restructuring after purchase involves significant immediate tax costs.
Trust
The trust is recognised in Italy through adherence to the Hague Convention (L. 364/1989). The trustee holds legal title; the beneficiaries have equitable interests. Advantages: strong asset protection (trust assets are separate from the trustee’s personal estate), management continuity across generations, succession without probate proceedings in Italy. A trust deed is typically executed before a foreign notary; the Italian notary handles the land registry registration.
Italian registered fiduciary company
Italian fiduciary companies (L. 1966/1939) hold assets in their own name but for the account of the principal (fiduciante), shielding the principal’s identity from public registers. The structure is simpler and less expensive than a trust. However, under AML regulations, the identity of the beneficial owner must be disclosed to the AML-regulated notary and to the Italian beneficial owner register — it is not publicly accessible.
The Studio advises on the choice of the most appropriate holding structure and assists with formation, property contribution and the associated tax and succession analysis. Contact us.
Acquisition via une Société, un Trust ou une Fiduciaire
Structures de détention pour planification patrimoniale, confidentialité et protection des actifs
L’acquisition d’un bien de prestige ne se fait pas nécessairement en nom propre. Les acquéreurs internationaux choisissent fréquemment d’inscrire le titre dans une entité juridique : S.r.l. immobilière, holding étrangère, trust ou société fiduciaire italienne.
S.r.l. ou S.p.A. immobilière italienne
La structure la plus courante : constituée par acte notarié avec un capital minimum de 10.000€ ; les revenus locatifs sont soumis à l’IRES (24%) et à l’IRAP ; la propriété peut être transmise par cession de parts, évitant potentiellement les droits de mutation sur la valeur du bien ; la divulgation du bénéficiaire effectif est obligatoire selon le D.Lgs. 231/2007. La société doit tenir des comptes annuels.
Holding étrangère
Une holding étrangère (Luxembourg, Pays-Bas, Malte, BVI etc.) peut être utilisée pour des portefeuilles plus importants. Risque principal : si la société est effectivement gérée depuis l’Italie, elle peut être requalifiée en résidente fiscale italienne (art. 73 TUIR). La structure doit être choisie avant l’achat.
Trust
Reconnu en Italie via la Convention de La Haye (L. 364/1989). Le trustee détient le titre légal ; les bénéficiaires ont des droits économiques. Avantages : forte protection des actifs, continuité de gestion intergénérationnelle, succession sans procédure testamentaire.
Société fiduciaire italienne
Les sociétés fiduciaires (L. 1966/1939) détiennent les actifs en leur nom pour le compte du mandant (fiduciante), dont l’identité n’apparaît pas dans les registres publics. Plus simple et moins coûteuse qu’un trust. L’identité du bénéficiaire effectif doit toutefois être communiquée aux autorités AML.
L’Étude conseille sur le choix de la structure la plus adaptée et accompagne la constitution, l’apport et l’analyse fiscale et successorale. Contact us.
Erwerb über Gesellschaft, Trust oder Treuhänder
Rechtliche Haltestrukturen für Vermögensplanung, Vertraulichkeit und Vermögensschutz
Der Erwerb einer Prestigeimmobilie erfolgt nicht zwingend im persönlichen Namen des Käufers. Internationale Käufer wählen häufig eine rechtliche Einheit: Immobilien-S.r.l., ausländische Holding, Trust oder italienische Treuhandgesellschaft.
Italienische Immobilien-S.r.l. oder S.p.A.
Die häufigste Struktur: Gründung durch notarielle Urkunde mit Mindeststammkapital von 10.000€ für eine S.r.l.; Mieteinnahmen bei IRES (24%) und IRAP; Übertragung durch Anteilsabtretung möglich, die Grunderwerbsteuer auf den Immobilienwert potenziell vermeidend; Offenlegung des wirtschaftlichen Eigentümers nach D.Lgs. 231/2007 erforderlich. Die Gesellschaft muss Jahresabschlüsse erstellen.
Ausländische Holding
Für größere Portfolios oder spezifische Abkommensvorzüge. Hauptrisiko: Effektive Geschäftsführung aus Italien macht die Gesellschaft zum italienischen Steueransässigen (Art. 73 TUIR). Die Struktur muss vor dem Kauf gewählt werden.
Trust
In Italien über das Haager Abkommen (L. 364/1989) anerkannt. Der Trustee hält das Eigentum; die Begünstigten haben wirtschaftliche Rechte. Vorteile: starker Vermögensschutz, Verwaltungskontinuität, Nachfolge ohne Nachlassverfahren.
Italienische Treuhandgesellschaft
Registrierte Gesellschaften (L. 1966/1939) halten Vermögenswerte in eigenem Namen für den Treugeber, dessen Identität nicht in öffentlichen Registern erscheint. Einfacher und kostengünstiger als ein Trust. Der wirtschaftliche Eigentümer muss jedoch den AML-Behörden offengelegt werden.
Das Studio berät zur geeignetsten Haltestruktur und begleitet Gründung, Einbringung und Steuer- und Nachfolgeanalyse. Contact us.
Покупка через Компанию, Траст или Фидуциарий
Правовые структуры владения для имущественного планирования, конфиденциальности и защиты активов
Приобретение престижного объекта не обязательно осуществляется от личного имени покупателя. Международные покупатели часто выбирают оформление на юридическое лицо: S.r.l. по недвижимости, иностранный холдинг, траст или итальянскую фидуциарную компанию.
Итальянская S.r.l. или S.p.A. по недвижимости
Наиболее распространённая структура: создаётся нотариальным актом с минимальным уставным капиталом 10.000€ для S.r.l.; доход от аренды облагается IRES (24%) и IRAP; объект может передаваться путём уступки доли, что позволяет потенциально избежать регистрационного налога со стоимости недвижимости; раскрытие бенефициарного владельца обязательно по D.Lgs. 231/2007. Компания обязана вести годовую отчётность.
Иностранный холдинг
Для более крупных портфелей или для использования специфических преимуществ налоговых соглашений. Ключевой риск: фактическое управление из Италии делает компанию итальянским налоговым резидентом (ст. 73 TUIR). Структура должна быть выбрана до покупки.
Траст
Признан в Италии через Гаагскую конвенцию (L. 364/1989). Управляющий (trustee) держит право собственности; бенефициары имеют экономические права. Преимущества: высокая защита активов, непрерывность управления, наследование без нотариального оформления наследства.
Итальянская фидуциарная компания
Зарегистрированные фидуциарные компании (L. 1966/1939) держат активы от своего имени в интересах доверителя (fiduciante), чья личность не фигурирует в публичных реестрах. Проще и дешевле траста. Тем не менее личность бенефициарного владельца должна раскрываться органам AML-контроля.
Студия консультирует по выбору оптимальной структуры владения и сопровождает создание компании, внесение имущества и налоговый и наследственный анализ. Contact us.
Compra mediante Sociedad, Trust o Fiduciaria
Estructuras jurídicas de titularidad para planificación patrimonial, confidencialidad y protección de activos
La adquisición de un inmueble de prestigio no se realiza necesariamente a nombre personal. Los compradores internacionales eligen frecuentemente inscribir el título en una entidad jurídica: S.r.l. inmobiliaria, holding extranjera, trust o sociedad fiduciaria italiana.
S.r.l. o S.p.A. inmobiliaria italiana
La estructura más habitual: se constituye por escritura notarial con un capital social mínimo de 10.000€ para la S.r.l.; los ingresos por alquiler tributan al IRES (24%) e IRAP; el inmueble puede transmitirse mediante cesión de participaciones, evitando potencialmente el impuesto de registro sobre el valor del bien; la divulgación del beneficiario efectivo es obligatoria según el D.Lgs. 231/2007. La sociedad debe llevar cuentas anuales.
Holding extranjera
Para carteras más amplias o para aprovechar ventajas específicas de convenios fiscales. Riesgo principal: la gestión efectiva desde Italia convierte a la sociedad en residente fiscal italiana (art. 73 TUIR). La estructura debe elegirse antes de la compra.
Trust
Reconocido en Italia mediante el Convenio de La Haya (L. 364/1989). El trustee ostenta el título legal; los beneficiarios tienen derechos económicos. Ventajas: fuerte protección patrimonial, continuidad de gestión intergeneracional, sucesión sin procedimiento hereditario.
Sociedad fiduciaria italiana
Las sociedades fiduciarias registradas (L. 1966/1939) ostentan los activos en su propio nombre por cuenta del mandante (fiduciante), cuya identidad no figura en los registros públicos. Más sencilla y económica que el trust. No obstante, la identidad del beneficiario efectivo debe comunicarse a las autoridades AML.
El Estudio asesora sobre la elección de la estructura de titularidad más adecuada y acompaña la constitución, la aportación inmobiliaria y el análisis fiscal y sucesorio. Contact us.