Il possesso di un immobile di pregio non si esaurisce nell’atto di acquisto: richiede una gestione continuativa — manutentiva, amministrativa, fiscale — e una pianificazione patrimoniale che assicuri la conservazione del bene nel tempo e la sua corretta trasmissione alle generazioni successive. Per le famiglie con patrimoni immobiliari significativi, il property management si interseca con la pianificazione successoria: fondo patrimoniale, trust, holding di famiglia e — nelle realtà più strutturate — il family office. Ognuno di questi strumenti ha caratteristiche e finalità specifiche che il notaio analizza in relazione alle esigenze concrete della famiglia.

Dalla proprietà alla gestione consapevole

Un immobile di pregio sul Lago Maggiore genera costi fissi significativi: IMU, spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, assicurazione, concessione demaniale per il pontile, costi di gestione del parco e degli impianti. Se l’immobile è locato, si aggiungono i costi amministrativi legati alla locazione (contratti, registrazioni, cedolare secca, rendiconto agli inquilini) e i rapporti con i property manager esterni. Una gestione non pianificata genera inefficienze fiscali e rischi di contenzioso con gli eredi che, alla morte del proprietario, si trovano a ereditare beni complessi senza un quadro chiaro delle obbligazioni connesse.

Il fondo patrimoniale ex art. 167 c.c.

Il fondo patrimoniale (art. 167 c.c.) è un atto con cui uno o entrambi i coniugi, o un terzo, destinano determinati beni — tra cui immobili — al soddisfacimento dei bisogni della famiglia. I beni in fondo patrimoniale non possono essere soggetti ad esecuzione forzata per debiti che il creditore sapesse essere stati contratti per scopi estranei ai bisogni della famiglia. Il fondo patrimoniale è costituito con atto notarile e deve essere trascritto nei registri immobiliari e annotato a margine dell’atto di matrimonio.

Il fondo patrimoniale è uno strumento di tutela patrimoniale per la famiglia, non uno strumento di pianificazione successoria in senso stretto: alla morte di uno dei coniugi, i beni del fondo rientrano nell’asse ereditario secondo le norme ordinarie. Il suo utilizzo è appropriato per coppie sposate che intendono proteggere l’abitazione principale o la residenza estiva dai rischi dell’attività professionale o imprenditoriale di uno dei coniugi.

Trust di gestione patrimoniale

Il trust (Convenzione dell’Aja 1985, L. 364/1989) è lo strumento più versatile per la pianificazione patrimoniale di un immobile di pregio. A differenza del fondo patrimoniale, il trust consente: (a) di definire con precisione le regole di gestione dell’immobile anche dopo la morte del disponente; (b) di pianificare la successione senza passare per le norme codicistiche sulla legittima (pur nel rispetto dei limiti imposti dall’ordine pubblico italiano); (c) di garantire l’unitarietà della gestione anche in presenza di eredi con interessi divergenti.

Il trust auto-dichiarato — in cui il disponente è anche trustee — consente di mantenere il controllo dell’immobile durante la propria vita, destinandolo al beneficiario al verificarsi di una condizione (tipicamente la morte o l’incapacità del disponente). La Cassazione SS.UU. n. 8082/2020 ha confermato che i trust sono soggetti all’imposta di successione e donazione, con tassazione all’uscita (al momento del trasferimento ai beneficiari) e non all’entrata (al momento dell’istituzione).

Holding di famiglia e family office

Per le famiglie con patrimoni immobiliari molto significativi — un portafoglio di più immobili di pregio, eventualmente in più Paesi — la struttura del family office consente una gestione integrata e professionale del patrimonio. La holding di famiglia (una SRL o SpA di cui i componenti della famiglia sono soci) detiene gli immobili; un gestore professionale (il family office) si occupa della gestione operativa, fiscale e amministrativa. La holding consente il passaggio generazionale tramite donazione o vendita delle quote — con possibile esenzione da imposta di successione ex art. 3, co. 4-ter, D.Lgs. 346/1990 se si tratta di partecipazioni di controllo — e la governance della famiglia tramite il patto di famiglia (artt. 768-bis c.c.).

Vincolo di destinazione ex art. 2645-ter c.c.

Il vincolo di destinazione ex art. 2645-ter c.c. è uno strumento introdotto nel 2006 che consente di destinare beni immobili alla realizzazione di interessi meritevoli di tutela riferibili a determinate persone, per un periodo non superiore a 90 anni o per la durata della vita del beneficiario. Il vincolo, trascritto nei registri immobiliari, rende il bene non aggredibile per debiti estranei alla destinazione. È uno strumento più semplice del trust per destinare un immobile al mantenimento di un familiare non autosufficiente o per proteggere un patrimonio durante il periodo di vita del suo beneficiario.

Riferimenti normativi