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Acquirente non residente: regime fiscale e adempimenti
Acquirente non residente: regime fiscale e adempimenti
Codice fiscale, dichiarazione redditi, FATCA/CRS e convenzioni contro la doppia imposizione
L’acquisto di un immobile di pregio in Italia da parte di un soggetto non residente fiscale — cittadino straniero o italiano residente all’estero — richiede l’adempimento di una serie di obblighi preliminari e la corretta gestione dei profili fiscali nel Paese di residenza e in Italia. La non residenza fiscale non esime dal pagamento delle imposte italiane sulla detenzione e sulla futura plusvalenza; al contrario, può generare obbligazioni fiscali parallele — in Italia e nel Paese di residenza — che devono essere gestite con il supporto di consulenti coordinati.
Chi è il non residente fiscale
La residenza fiscale in Italia è determinata dall’art. 2, co. 2, TUIR: si è residenti in Italia se, per la maggior parte del periodo d’imposta, si è iscritti all’Anagrafe della popolazione residente, si ha il domicilio o la dimora abituale nel territorio dello Stato. Chi non soddisfa questi criteri è non residente fiscale in Italia e tassa in Italia solo i redditi prodotti nel territorio italiano (principio di tassazione alla fonte).
Per l’acquirente di un immobile di pregio, la qualificazione come residente o non residente fiscale in Italia ha impatto diretto su: (a) la tassazione dei redditi da locazione dell’immobile; (b) la tassazione della plusvalenza in caso di rivendita; (c) gli adempimenti dichiarativi italiani; (d) le agevolazioni eventualmente applicabili.
Adempimenti preliminari: codice fiscale e conto corrente
Il codice fiscale italiano è indispensabile per stipulare qualsiasi atto notarile. Il cittadino straniero non residente in Italia ottiene il codice fiscale presso il Consolato italiano nel Paese di residenza, ovvero direttamente presso l’Agenzia delle Entrate in Italia. La procedura è semplice e gratuita; è sufficiente presentare un documento di identità valido.
L’acquirente non residente non è tenuto per legge ad avere un conto corrente italiano, ma è fortemente raccomandato aprirne uno per gestire i pagamenti dell’immobile (IMU, spese condominiali, utenze, eventuali canoni di locazione) senza dover effettuare costosi bonifici internazionali per ogni scadenza. Alcune banche italiane offrono conti correnti specifici per non residenti con condizioni dedicate.
Imposte sul trasferimento per l’acquirente non residente
L’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale si applicano alle stesse aliquote previste per i residenti italiani, senza differenziazione in base alla residenza fiscale dell’acquirente. Per gli immobili di pregio (categorie A/1, A/8, A/9): registro al 9%, ipotecaria € 50, catastale € 50. L’agevolazione prima casa — che riduce il registro al 2% — è accessibile al non residente che si impegni a trasferire la residenza in Italia entro 18 mesi dall’acquisto; per le categorie di lusso, questa agevolazione è comunque esclusa.
FATCA, CRS e scambio automatico di informazioni
I soggetti con cittadinanza o green card statunitense (FATCA) e i residenti in Paesi aderenti al Common Reporting Standard (CRS-OCSE) sono soggetti allo scambio automatico di informazioni tra le amministrazioni fiscali. Questo significa che l’acquisto di un immobile in Italia, i redditi da locazione percepiti e la plusvalenza realizzata alla rivendita verranno automaticamente comunicati all’Autorità fiscale del Paese di residenza, a prescindere dal comportamento dichiarativo del contribuente.
Lo scambio automatico di informazioni FATCA (accordo IGA Italia-USA del 10.1.2014) e CRS (Direttiva UE 2014/107) rende la compliance fiscale bidirezionale imprescindibile: dichiarare correttamente in Italia è necessario, ma non sufficiente. Il contribuente deve verificare gli obblighi dichiarativi nel Paese di residenza per evitare sanzioni nelle due giurisdizioni.
Convenzioni contro la doppia imposizione
L’Italia ha concluso numerose convenzioni bilaterali contro la doppia imposizione (modello OCSE) che regolano la tassazione dei redditi immobiliari e delle plusvalenze. In linea generale, i redditi da locazione di un immobile situato in Italia sono tassabili in Italia, indipendentemente dalla residenza del locatore; il Paese di residenza riconosce un credito d’imposta per le imposte pagate in Italia (art. 6 del modello OCSE). Le plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili situati in Italia sono tassabili in Italia ex art. 13 del modello OCSE.
| Paese di residenza | Note sul trattamento convenzionale |
|---|---|
| Svizzera (Convenzione Italia-Svizzera 1976) | Redditi immobiliari e plusvalenze: tassabili in Italia; credito d’imposta in Svizzera |
| Germania (Convenzione Italia-Germania 1989) | Redditi immobiliari: tassabili in Italia; credito d’imposta in Germania |
| Regno Unito (Convenzione Italia-UK 1988) | Immobili situati in Italia: tassabili in Italia per redditi e plusvalenze |
| USA (Convenzione Italia-USA 1984) | Soggetti anche a FATCA; redditi immobiliari tassabili in Italia |
IVIE e obblighi dichiarativi per residenti italiani con immobili esteri
Specularmente, il residente fiscale italiano che detiene immobili all’estero è soggetto all’IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili all’Estero, D.L. 201/2011) e agli obblighi di monitoraggio fiscale tramite il quadro RW della dichiarazione dei redditi. Questa tematica riguarda l’acquirente straniero di immobili in Italia in misura limitata, ma è rilevante per i cittadini italiani con doppia residenza o con patrimoni esteri.
Riferimenti normativi
| Riferimento | Contenuto |
|---|---|
| Art. 2 co. 2 TUIR | Residenza fiscale in Italia: criteri di determinazione |
| Art. 23 TUIR | Redditi prodotti in Italia da non residenti: principio di tassazione alla fonte |
| Art. 67 TUIR | Plusvalenze immobiliari per non residenti |
| D.L. 201/2011 art. 19 | IVIE: imposta sul valore degli immobili esteri per residenti italiani |
| Accordo IGA Italia-USA 10.1.2014 | FATCA: scambio automatico di informazioni con gli USA |
| Direttiva UE 2014/107 | CRS-OCSE: scambio automatico di informazioni nei Paesi aderenti |
| Modello OCSE di Convenzione | Base delle convenzioni bilaterali: art. 6 redditi immobiliari, art. 13 plusvalenze |
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Lo Studio assiste gli acquirenti non residenti in tutti gli adempimenti italiani e coordina la comunicazione con i consulenti fiscali internazionali del cliente per una gestione integrata della fiscalità. Contattaci.
Non-Resident Buyer: Tax Regime and Formalities
Tax code, income declaration, FATCA/CRS and double taxation treaties
Purchasing a prestigious property in Italy as a non-fiscal resident requires compliance with a series of preliminary obligations and careful management of the tax profile both in Italy and in the country of residence. Non-Italian tax residence does not exempt from Italian taxes on ownership and future capital gains.
Preliminary obligations before purchase
The non-resident buyer must obtain before signing the deed: an Italian tax identification code (codice fiscale) — obtainable from the Italian Revenue Agency online for EU citizens, or from an Italian consulate abroad for non-EU citizens; an Italian bank account (practically necessary for the transfer of purchase funds and payment of registration tax); and — for non-EU nationals — documentation of the origin of funds adequate for AML purposes under D.Lgs. 231/2007, including bank certificates, financial statements, or proof of sale of other assets.
Taxes applicable to the non-resident buyer
Registration tax: same rates as for residents (9% of the higher of declared price or cadastral value for purchases from private individuals). The 2% reduced rate for primary residence (prima casa) is not available to non-residents unless they commit within the deed to transferring their habitual residence to Italy within 18 months. IMU: non-resident owners pay IMU at the full standard rate (0.86%-1.06%); Italian nationals residing in an information-exchange partner state receive a 50% reduction (art. 9-bis D.L. 47/2014). IVIE: Italian nationals residing abroad who own Italian real property pay IVIE (0.76% of the Italian cadastral value) in addition to any local taxes.
International reporting: FATCA and CRS
Italian financial institutions and the Revenue Agency participate in automatic exchange of financial account information with over 100 countries under the OECD Common Reporting Standard (CRS/AEOI) and with the United States under FATCA. The purchase of an Italian property and receipt of rental income will therefore be reported to the fiscal authorities of the buyer’s country of residence. The notary explains the applicable reporting obligations and the provisions of the relevant double taxation convention.
The Studio assists non-resident buyers throughout the purchase process: from the preliminary obligations to the deed, the tax registration and the Italian income tax obligations. Contact us.
Acquéreur Non-Résident : Régime Fiscal et Formalités
Code fiscal, déclaration de revenus, FATCA/CRS et conventions contre la double imposition
L’acquisition d’un bien de prestige en Italie par un non-résident fiscal requiert le respect d’obligations préliminaires et une gestion attentive du profil fiscal en Italie et dans le pays de résidence.
Obligations préliminaires
L’acquéreur non-résident doit obtenir avant la signature de l’acte : un code fiscal italien (codice fiscale) — auprès de l’Agence des Revenus en ligne pour les ressortissants UE, ou auprès d’un consulat italien pour les non-UE ; un compte bancaire italien (pratiquement indispensable pour le virement des fonds) ; et — pour les non-ressortissants UE — une documentation de l’origine des fonds satisfaisante pour les exigences AML.
Taxes applicables à l’acquéreur non-résident
Taxe d’enregistrement : mêmes taux que pour les résidents (9% du plus élevé du prix déclaré ou de la valeur cadastrale). Le taux réduit de 2% pour résidence principale n’est pas disponible pour les non-résidents, sauf engagement de transférer la résidence en Italie dans les 18 mois. IMU : taux plein (0,86%-1,06%). Les Italiens résidant dans un État partenaire d’échange d’informations bénéficient d’une réduction de 50%. IVIE : les Italiens résidant à l’étranger paient l’IVIE (0,76%) sur la valeur cadastrale italienne.
Déclaration internationale : FATCA et CRS
Les institutions financières et l’Agence des Revenus italienne participent à l’échange automatique d’informations avec plus de 100 pays (CRS/AEOI) et avec les États-Unis (FATCA). L’achat d’un bien et la perception de loyers seront signalés aux autorités fiscales du pays de résidence de l’acquéreur.
L’Étude accompagne les acquéreurs non-résidents tout au long du processus d’achat. Contact us.
Ausländischer Käufer: Steuerregime und Formalitäten
Steuernummer, Einkommensteuererklärung, FATCA/CRS und Doppelbesteuerungsabkommen
Der Erwerb einer Prestigeimmobilie in Italien als Nicht-Steueransässiger erfordert die Erfüllung vorläufiger Pflichten und die sorgfältige Verwaltung des Steuerprofils in Italien und im Wohnsitzstaat.
Vorläufige Pflichten
Der Nicht-Ansässige muss vor der Beurkundung einholen: eine italienische Steuernummer (codice fiscale) — für EU-Bürger online beim Finanzamt, für Nicht-EU-Bürger beim Konsulat; ein italienisches Bankkonto (praktisch unerlässlich für den Mittelfluss); und — für Nicht-EU-Angehörige — Dokumentation der Mittelherkunft für AML-Zwecke.
Steuern für den ausländischen Käufer
Grunderwerbsteuer: gleiche Sätze wie für Ansässige (9% des höheren Betrags aus Kaufpreis oder Katasterwert). Der ermäßigte Satz von 2% für den Erstwohnsitz steht Nicht-Ansässigen nicht zu, außer bei Verpflichtung zur Wohnsitzverlegung innerhalb von 18 Monaten. IMU zum vollen Satz (0,86%-1,06%). Im Ausland lebende Italiener aus Informationsaustauschstaaten erhalten 50% IMU-Ermäßigung. IVIE: Im Ausland steueransässige Eigentümer zahlen IVIE (0,76%) auf den Katasterwert.
Internationale Meldepflichten: FATCA und CRS
Italienische Finanzinstitute und die Finanzbehörde tauschen Kontoinformationen mit über 100 Ländern (CRS/AEOI) und mit den USA (FATCA) aus. Kauf und Mieteinnahmen werden der Finanzbehörde des Wohnsitzstaates gemeldet.
Das Studio begleitet ausländische Käufer durch den gesamten Kaufprozess. Contact us.
Покупатель-Нерезидент: Налоговый Режим и Формальности
ИНН, налоговая декларация, FATCA/CRS и соглашения об избежании двойного налогообложения
Приобретение престижного объекта в Италии лицом, не являющимся итальянским налоговым резидентом, требует выполнения предварительных обязательств и тщательного управления налоговым профилем как в Италии, так и в стране проживания.
Предварительные обязательства
Покупатель-нерезидент должен получить до подписания акта: итальянский налоговый идентификационный номер (codice fiscale) — онлайн в Налоговом агентстве для граждан ЕС или в итальянском консульстве для граждан стран не из ЕС; итальянский банковский счёт (практически необходим для перевода средств и уплаты налогов); и — для граждан стран не из ЕС — документацию о происхождении средств, достаточную для целей AML.
Налоги, применимые к нерезидентам
Регистрационный налог: те же ставки, что и для резидентов (9% от большего из задекларированной цены или кадастровой стоимости). Льготная ставка 2% для основного жилья недоступна нерезидентам, за исключением случая, когда они обязуются перенести место проживания в Италию в течение 18 месяцев. IMU по полной ставке (0,86%-1,06%). Итальянские граждане из государств с соглашением об обмене информацией получают скидку 50% по IMU. IVIE: итальянские граждане-нерезиденты платят IVIE (0,76%) с кадастровой стоимости.
Международная отчётность: FATCA и CRS
Итальянские финансовые учреждения и Налоговое агентство участвуют в автоматическом обмене информацией с более чем 100 странами (CRS/AEOI) и с США (FATCA). Покупка объекта и получение арендного дохода будут сообщены налоговым органам страны проживания покупателя.
Студия сопровождает покупателей-нерезидентов на протяжении всего процесса покупки. Contact us.
Comprador No Residente: Régimen Fiscal y Formalidades
Código fiscal, declaración de renta, FATCA/CRS y convenios de doble imposición
La adquisición de un inmueble de prestigio en Italia por un no residente fiscal requiere el cumplimiento de obligaciones previas y una gestión cuidadosa del perfil fiscal en Italia y en el país de residencia.
Obligaciones previas
El comprador no residente debe obtener antes de la escritura: un código fiscal italiano (codice fiscale) — en línea en la Agencia Tributaria para ciudadanos UE, o en el consulado italiano para no UE; una cuenta bancaria italiana (prácticamente imprescindible para la transferencia de fondos y el pago de impuestos); y — para nacionales de países no UE — documentación del origen de los fondos adecuada a las exigencias AML.
Impuestos aplicables al comprador no residente
Impuesto de registro: los mismos tipos que para los residentes (9% del mayor del precio declarado o del valor catastral). El tipo reducido del 2% para vivienda habitual no está disponible para los no residentes, salvo compromiso de trasladar la residencia a Italia en 18 meses. IMU al tipo íntegro (0,86%-1,06%). Los italianos residentes en estados con acuerdo de intercambio de información reciben una reducción del 50% del IMU. IVIE: los propietarios residentes fiscales en el extranjero pagan el IVIE (0,76%) sobre el valor catastral.
Declaración internacional: FATCA y CRS
Las entidades financieras italianas y la Agencia Tributaria participan en el intercambio automático de información con más de 100 países (CRS/AEOI) y con EE.UU. (FATCA). La compra del inmueble y la percepción de rentas de alquiler se comunicarán a las autoridades fiscales del país de residencia del comprador.
El Estudio acompaña a los compradores no residentes a lo largo de todo el proceso de compra. Contact us.