Il notaio è scelto liberamente dalle parti, di comune accordo. In assenza di accordo, la scelta spetta a chi è tenuto al pagamento dei suoi onorari: nelle compravendite, ai sensi dell’art. 1475 del Codice civile, salvo patto contrario, le spese del contratto e le altre accessorie (comprese quelle notarili) sono a carico del compratore.

La scelta del notaio non può e non deve essere imposta da agenzie immobiliari, mediatori, banche, costruttori o altri intermediari. Il rapporto fiduciario tra cliente e notaio è centrale: il notaio è un pubblico ufficiale al servizio delle parti, non degli intermediari.

Sì. Il cliente ha sempre diritto di parlare direttamente con il notaio per la prima impostazione della pratica e per ricevere consigli. La documentazione e gli aspetti operativi possono essere gestiti con i collaboratori dello studio, ma le decisioni di sostanza e la consulenza personalizzata rimangono compito del notaio.

La consulenza finalizzata alla stipula dell’atto è gratuita. Anche le consulenze più generali, di norma, non comportano costi a carico del cliente, salvo che richiedano attività esterne, indagini, accessi a pubblici registri o altri esborsi. In questi casi il notaio comunica preventivamente i costi previsti.

Sì. Il cliente ha diritto a un preventivo gratuito, anche in forma scritta. Per ottenerlo è opportuno indicare: tipologia di atto, valore o prezzo, eventuali agevolazioni che si vogliano richiedere (es. “prima casa”), eventuale presenza di mutuo, parti coinvolte. Il preventivo include onorari, imposte, diritti CCIAA e spese accessorie.

Sì, ma entro precisi limiti territoriali stabiliti dalla legge. Il principio è quello della territorialità della funzione notarile: il notaio è pubblico ufficiale assegnato a una determinata sede e può esercitare le proprie funzioni soltanto entro l’ambito che la legge gli consente.

La disciplina vigente è contenuta negli articoli 26 e 27 della Legge Notarile (L. 16 febbraio 1913, n. 89), come modificati da:

• D.L. 24 gennaio 2012, n. 1, conv. con modif. dalla L. 24 marzo 2012, n. 27 (c.d. “decreto liberalizzazioni”), che ha esteso la competenza dal distretto notarile a quello della Corte d’Appello;
• L. 4 agosto 2017, n. 124, art. 1, comma 144, lett. a) e b), che ha ampliato l’ambito al territorio dell’intera regione.

Per effetto delle modifiche, l’art. 26, comma 2, L.N. oggi prevede che il notaio possa recarsi, per ragione delle sue funzioni, in tutto il territorio della regione in cui si trova la propria sede, ovvero in tutto il distretto della Corte d’Appello, qualora tale distretto comprenda più regioni. L’art. 27, comma 2, L.N., in chiave speculare, vieta la prestazione del ministero al di fuori di tale ambito territoriale, a pena di nullità dell’atto ai sensi dell’art. 58, n. 4, L.N.

Per i notai dello Studio Soldani & Carraro — la cui sede notarile si trova nel distretto della Corte d’Appello di Torino — la competenza territoriale si estende all’intero territorio del distretto, che comprende la Regione Piemonte e la Regione Valle d’Aosta. Trattandosi di distretto inter-regionale, prevale il criterio dell’intero distretto della Corte d’Appello rispetto a quello della singola regione.

In pratica, i notai dello studio possono ricevere atti — oltre che presso le loro sedi (Domodossola, Verbania, Stresa) — in qualsiasi comune della Regione Piemonte e della Regione Valle d’Aosta, su richiesta delle parti, salva la permanenza dell’assistenza alla sede nei giorni e negli orari prescritti dall’art. 26, comma 1, L.N.

Limite ulteriore: la pubblica funzione del notaio non legittima la figura del “notaio itinerante”. La libera circolazione professionale è bilanciata dal principio di distribuzione capillare dei notai sul territorio, ribadito dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. civ., 19 giugno 2015, n. 12732).

Quello che si paga al notaio comprende tre componenti molto diverse:

1. Imposte e tasse che il notaio riscuote per conto dello Stato (imposta di registro, ipotecaria, catastale, IVA, bolli, ecc.) e che costituiscono normalmente la maggior parte dell’importo versato dal cliente. Il notaio le versa allo Stato — anche se non ancora riscosse dal cliente — attraverso la rete informatica del Notariato.
2. Spese sostenute presso pubbliche amministrazioni per la preparazione dell’atto e i successivi adempimenti (visure, certificati, diritti CCIAA, ecc.).
3. Onorario professionale, soggetto a IVA, per l’attività svolta dal notaio. Le tariffe notarili non sono più stabilite per legge dal 2012; il compenso è negoziato con il cliente.

Il notaio rilascia fattura dettagliata con distinzione tra le tre voci.

La scelta del notaio non dovrebbe basarsi esclusivamente sull’onorario richiesto. Un atto notarile ha effetti giuridici, fiscali e patrimoniali che durano nel tempo: è opportuno valutare la competenza, la disponibilità, la qualità dell’istruttoria, la chiarezza espositiva e l’esperienza nella materia specifica. Una consulenza accurata può evitare costose liti, errori catastali, problemi di trascrizione, perdite di agevolazioni fiscali.

L’atto pubblico (art. 2699 c.c.) è il documento redatto, con le formalità previste, da un notaio o altro pubblico ufficiale autorizzato ad attribuirgli pubblica fede nel luogo dove l’atto è formato. È quello che maggiormente garantisce le parti e dà la massima efficacia probatoria alle dichiarazioni rese.

La scrittura privata autenticata (art. 2703 c.c.) è invece un documento redatto dalle parti, le cui sottoscrizioni vengono attestate dal notaio. La pubblica fede riguarda solo la provenienza delle dichiarazioni, non il loro contenuto sostanziale.

L’atto pubblico si presta a essere usato in tutti i Paesi di civil law (Convenzioni di Bruxelles, San Sebastian e Lugano sulla giurisdizione). Per gli atti più rilevanti — compravendita, costituzione di società, testamento, riconoscimento di figlio, donazione — si usa di norma l’atto pubblico.

La forma pubblica è prescritta dalla legge — a pena di nullità — per molti atti, tra i quali:

• donazioni di immobili e di beni mobili di non modico valore (art. 782 c.c.);
• convenzioni matrimoniali (art. 162 c.c.);
• fondo patrimoniale (art. 167 c.c.);
• atto costitutivo e modifiche statutarie di società di capitali (artt. 2328, 2436, 2463 c.c.);
• testamento pubblico e segreto (artt. 603, 604 c.c.);
• costituzione di vincoli di destinazione e di trust interno;
• accettazione di eredità con beneficio di inventario (art. 484 c.c.);
• rinuncia all’eredità (art. 519 c.c.);
• numerose ipotesi nel diritto delle persone, dei beni e delle obbligazioni.

Per altri atti, pur non essendo richiesta la forma pubblica a pena di nullità, è prevista o consigliata per specifiche ragioni: trascrivibilità, opponibilità ai terzi, esecutività.

L’attività del notaio nella compravendita comprende, in sintesi:

• Verifiche preliminari: identità delle parti, capacità di agire, regime patrimoniale (per i coniugi), rappresentanza, eventuale esistenza di procure;
• Visure ipocatastali ventennali: verifica della titolarità, della provenienza, dell’assenza di pignoramenti, sequestri, ipoteche o altri vincoli;
• Verifica della conformità catastale (art. 19 D.L. 78/2010): allineamento tra stato di fatto, dati catastali e planimetria;
• Verifica della regolarità urbanistica: titoli edilizi, sanatorie, agibilità;
• Adempimenti antiriciclaggio: identificazione del titolare effettivo, valutazione del rischio (D.Lgs. 231/2007);
• Redazione e stipula dell’atto pubblico;
• Adempimenti post-stipula: registrazione, trascrizione, voltura catastale, comunicazioni alle agenzie e all’eventuale condominio.

Il notaio è direttamente e personalmente responsabile degli errori che gli sono imputabili — civilmente, disciplinarmente e (nei casi più gravi) penalmente. Per questo dal 2006 è obbligatoria per legge un’assicurazione professionale stipulata dal Notariato in forma collettiva, che copre tutti i notai italiani per la responsabilità civile derivante dall’esercizio della professione.

Per errori di battitura o materiali, il notaio provvede a propria cura alla rettifica. Per errori più gravi rispondono il notaio e — se intervenuti — i suoi collaboratori, secondo i criteri civilistici della responsabilità professionale.

Falso. Il notaio è scelto liberamente dalle parti. La scelta non può essere imposta dalla banca che eroga il mutuo, dall’agenzia immobiliare, dal costruttore, da mediatori o procacciatori. Eventuali pressioni in tal senso vanno respinte: rivolgersi al notaio di fiducia è un diritto, e l’imparzialità del notaio rispetto agli intermediari è un valore tutelato dall’ordinamento.

In particolare, nel caso di mutuo collegato all’acquisto, il notaio scelto dall’acquirente per l’atto di compravendita può legittimamente ricevere anche il contestuale atto di mutuo, senza necessità di rivolgersi al notaio “preferito” dalla banca.

Il notaio è soggetto agli obblighi di adeguata verifica della clientela previsti dalla normativa antiriciclaggio (D.Lgs. 21 novembre 2007, n. 231, attuativo delle direttive UE). Per ciascuna operazione il notaio deve:

• identificare il cliente e l’eventuale titolare effettivo dell’operazione;
• valutare la natura, lo scopo e le caratteristiche del rapporto;
• conservare la documentazione per almeno 10 anni;
• segnalare all’UIF (Unità di Informazione Finanziaria) presso Banca d’Italia le operazioni sospette.

Per garantire questi adempimenti il notaio richiede ai clienti documenti di identità, codice fiscale, informazioni sull’origine dei fondi e — se ricorre — dichiarazioni sul titolare effettivo. Si tratta di obblighi di legge, non di opzioni: il notaio che non li adempie è soggetto a sanzioni amministrative e disciplinari.

Sì. Il notaio risponde — civilmente, disciplinarmente e penalmente — degli errori a lui imputabili. Dal 1999 il Notariato è stata la prima categoria professionale a stipulare un’assicurazione collettiva obbligatoria per la responsabilità civile, divenuta vincolante per legge nel 2006. Tutti i notai italiani sono coperti.

Esiste inoltre un fondo di garanzia presso la Cassa Nazionale del Notariato che interviene nei casi più gravi, a tutela dei clienti.

L’atto notarile italiano deve essere redatto in lingua italiana (art. 54 L.N.) ai fini dell’adempimento delle formalità di registrazione e di pubblicità. Se una o più parti non comprendono la lingua italiana, è obbligatorio l’intervento di un interprete giurato o, se il notaio conosce la lingua delle parti, può procedere alla doppia stesura dell’atto in italiano e in lingua straniera (art. 55 L.N.).

Per gli atti formati all’estero da un notaio o pubblico ufficiale straniero che si vogliano utilizzare in Italia (es. una procura) si applicano regole di apostille / legalizzazione e, in molti casi, il previo deposito presso un notaio italiano. Lo studio è disponibile a esaminare la documentazione preventivamente per verificarne l’idoneità.