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Preliminare di compravendita
Preliminare di compravendita immobiliare
Il “compromesso”: cosa portare in studio per stipulare il preliminare e trascriverlo ai sensi dell’art. 2645-bis c.c.
Il contratto preliminare (art. 1351 c.c.) è l’accordo con cui le parti si obbligano a stipulare in futuro un contratto definitivo di compravendita. Stipularlo per atto pubblico o scrittura privata autenticata consente la trascrizione nei registri immobiliari (art. 2645-bis c.c.) e mette il promissario acquirente al riparo da successive iscrizioni pregiudizievoli a carico del promittente venditore. Di seguito i documenti da raccogliere prima dell’appuntamento.
1Intervento in atto di persone fisiche
| Caso | Documento da portare |
|---|---|
| Per tutti | Carta d’identità o patente in corso di validità |
| Per tutti | Tesserino del codice fiscale (o tessera sanitaria) |
| Per tutti | Estratto per riassunto dell’atto di nascita |
| Per celibi/nubili, vedovi, divorziati | Certificato di stato libero o di vedovanza |
| Per coniugati (anche se separati) | Estratto per riassunto dell’atto di matrimonio |
| Per separati e divorziati | Sentenza/decreto di separazione o di divorzio |
| Per coniugati in separazione dei beni | Copia della convenzione di separazione dei beni |
| Per coniugati con fondo patrimoniale | Copia dell’atto costitutivo del fondo patrimoniale |
| Per uniti civilmente | Estratto dell’atto di unione civile e copia di eventuale convenzione patrimoniale |
| Per intervento di procuratore | Copia autentica della procura |
| Per rappresentanza di incapaci | Decreto del Giudice Tutelare/Tribunale che autorizza l’atto |
| Per cittadini extracomunitari | Permesso di soggiorno o carta di soggiorno in corso di validità |
2Intervento in atto di enti e società
| Caso | Documento da portare |
|---|---|
| Per tutti | Documento d’identità del legale rappresentante |
| Per tutti | Tesserino del codice fiscale del legale rappresentante |
| Per tutti | Visura camerale aggiornata (massimo 30 giorni) |
| Per tutti | Statuto vigente (e atto costitutivo se richiesto) |
| Per enti con consiglio di amministrazione | Verbale del CdA con delibera di autorizzazione all’atto |
| Per società non rappresentata dall’organo | Copia autentica della procura speciale |
| Per fondazioni / enti del Terzo settore | Atto di iscrizione al RUNTS / autorizzazione dell’autorità di vigilanza, se prevista |
3Documenti inerenti l’immobile da vendere
| Caso | Documento da portare |
|---|---|
| Titolo di provenienza | Atto notarile di acquisto del venditore (rogito, donazione, divisione, sentenza) |
| Se l’acquisto è avvenuto per successione | Dichiarazione di successione registrata e accettazione di eredità trascritta |
| Per ogni unità immobiliare | Visura catastale aggiornata e planimetria con confini, classe e categoria |
| Per fabbricati post‑1967 | Permessi di costruire, condoni, agibilità e ogni titolo edilizio |
| Per terreni | Certificato di destinazione urbanistica (CDU) in bollo |
| Per immobili in condominio | Regolamento condominiale e dichiarazione dell’amministratore sull’assenza di morosità |
| Se l’immobile è gravato da ipoteca | Lettera di assenso a cancellazione (o impegno) della banca |
| Attestato di Prestazione Energetica | APE in corso di validità (10 anni) |
| Caparra/acconti | Estremi dei pagamenti già effettuati (ricevute, copie bonifici/assegni) |
| Se il bene proviene da donazione | Dati del donante e del donatario, data dell’atto, presenza di legittimari |
| Mediazione | Dati dell’agenzia immobiliare e copia dell’incarico di mediazione, se utilizzata |
Memo per l’atto — verifiche pre-stipula
- Definire termine essenziale per il rogito definitivo e modalità di pagamento
- Definire caparra confirmatoria, caparra penitenziale o semplice acconto
- Verificare se conviene la trascrizione del preliminare ex art. 2645-bis c.c.
- Verificare la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile
- Verificare la provenienza donativa nel decennio (rischio art. 563 c.c., come modificato dalla L. 207/2024)
- Verificare l’esistenza di prelazioni (locatari, conduttore agricolo, coerede)
- Coordinare i tempi con la pratica di mutuo, se richiesto
Stai per firmare un preliminare? Lo Studio assiste nella redazione e nella trascrizione del compromesso e ne predispone il successivo atto definitivo. Contattaci.
L’elenco è indicativo: per situazioni particolari (atti con elementi internazionali, beni di provenienza complessa, intervento di soggetti incapaci o non residenti) lo Studio comunica per tempo eventuali ulteriori documenti necessari. Si consiglia di trasmettere la documentazione almeno 7-10 giorni prima dell’atto.