Vivere in condominio significa condividere con altri proprietari un complesso di beni e di servizi che richiedono regole, decisioni collettive e ripartizione delle spese. Conoscere i meccanismi base del condominio aiuta ad evitare contenziosi e a partecipare consapevolmente alla vita condominiale.

Cos’è il condominio

Il condominio è una particolare forma di comunione forzosa tra i proprietari delle unità immobiliari di un edificio. Si costituisce automaticamente per legge quando in un edificio coesistono più proprietà esclusive (gli appartamenti) e proprietà comuni (suolo, fondamenta, scale, tetto, ecc., elencate dall’art. 1117 c.c.). La disciplina è contenuta negli articoli 1117-1139 del Codice civile, profondamente riformati dalla Legge 11 dicembre 2012 n. 220.

Le parti comuni (art. 1117 c.c.)

Sono parti comuni dell’edificio, salvo diversa indicazione nel titolo:

• il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri, le travi portanti, i tetti e i lastrici solari;
• le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
• le aree destinate a parcheggio, ricreazione, lavanderia, locali rifiuti;
• le opere e le installazioni destinate al servizio comune (impianti centralizzati di acqua, gas, riscaldamento, antenna TV, ascensori, citofoni).

Il regolamento condominiale

Il regolamento condominiale è obbligatorio quando i condòmini sono più di 10 (art. 1138 c.c.). Disciplina:

• l’uso delle parti comuni (es. divieti di rumorosità, modalità di utilizzo del cortile);
• la ripartizione delle spese;
• le regole di amministrazione;
• la tutela del decoro dell’edificio.

Il regolamento può essere contrattuale (predisposto dal costruttore o approvato all’unanimità) o assembleare (approvato a maggioranza). Le clausole limitative dei diritti dei singoli proprietari (es. divieto di destinare l’unità a determinati usi) sono valide solo se contenute in un regolamento contrattuale.

L’amministratore

L’amministratore è obbligatorio quando i condòmini sono più di 8 (art. 1129 c.c.). I suoi compiti principali sono:

• convocare l’assemblea, almeno una volta l’anno;
• eseguire le deliberazioni dell’assemblea;
• curare l’osservanza del regolamento;
• riscuotere i contributi, pagare le spese, tenere la contabilità;
• presentare il rendiconto annuale entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio.

L’assemblea condominiale

L’assemblea è l’organo deliberativo del condominio. Le delibere sono valide se adottate nei seguenti quorum:

Ripartizione delle spese

Le spese condominiali si ripartiscono in due modi (art. 1123 c.c.):

• secondo i millesimi di proprietà per le spese che riguardano la conservazione e il godimento delle parti comuni in generale (rifacimento facciata, manutenzione tetto);
• in proporzione all’uso per i servizi e le opere divisibili (riscaldamento centralizzato, acqua, ascensore — il quale ha regole proprie ex art. 1124 c.c.: metà a millesimi, metà ad altezza dei piani).

Riferimenti normativi