Chi ha un mutuo in corso e ritiene che le condizioni di mercato siano migliorate ha a disposizione due strumenti normativi: la surroga (portabilità) e la rinegoziazione. Il primo consente di trasferire il mutuo a un’altra banca, il secondo di rivedere le condizioni con la banca attuale. Entrambi sono gratuiti per il cliente.

La surroga del mutuo (art. 120-quater TUB)

La surroga, disciplinata dall’art. 120-quater del Testo Unico Bancario (introdotto dalla L. 40/2007 “Bersani” e successive modifiche), consente al mutuatario di trasferire il proprio mutuo presso una nuova banca che offra condizioni più favorevoli, mantenendo la stessa garanzia ipotecaria. La banca subentrante surroga nei diritti del precedente creditore (art. 1202 c.c.).

La caratteristica fondamentale della surroga è che tutti i costi sono a carico della banca subentrante:

• no spese di istruttoria al cliente;
• no perizia (a meno che la nuova banca non la richieda per propria valutazione);
• no imposta sostitutiva (la garanzia ipotecaria viene trasferita, non costituita ex novo);
• no spese notarili a carico del cliente (l’onorario del notaio per l’atto di surroga è pagato dalla banca subentrante).

Quando conviene la surroga

• i tassi di mercato sono significativamente più bassi rispetto a quelli del mutuo attuale;
• si vuole cambiare tipologia di mutuo (es. da variabile a fisso);
• si vuole modificare la durata residua;
• si vuole cambiare la valuta del mutuo (es. da CHF a EUR);
• la propria banca non offre condizioni di rinegoziazione adeguate.

La rinegoziazione del mutuo

La rinegoziazione è un accordo tra il mutuatario e la propria banca per modificare le condizioni del contratto in essere (tasso, durata, modalità di rimborso). Si tratta di un accordo bilaterale non obbligatorio: la banca può accettare o rifiutare. Tipicamente, la rinegoziazione comporta:

• modifica del TAN o del parametro di riferimento (es. da Euribor 3M a IRS 10Y);
• estensione o riduzione della durata residua;
• modifica dello spread (in particolari condizioni di mercato);
• passaggio da tasso variabile a fisso o viceversa.

La rinegoziazione si formalizza con un atto pubblico o scrittura privata autenticata del notaio, che conserva l’efficacia dell’ipoteca preesistente.

Surroga vs. rinegoziazione: cosa scegliere

Estinzione anticipata

Indipendentemente da surroga e rinegoziazione, il mutuatario consumatore può sempre estinguere anticipatamente il mutuo, in tutto o in parte, senza penali (art. 7 L. 40/2007). L’estinzione anticipata richiede solo il pagamento del capitale residuo e degli interessi maturati fino alla data di estinzione, oltre alla cancellazione dell’ipoteca (procedura semplificata Bersani).

Riferimenti normativi