Oltre alla piena proprietà, il nostro ordinamento conosce una serie di diritti reali minori che insistono su beni di altri, comprimendone in vario modo la proprietà. Conoscerli è fondamentale per chi acquista un immobile (per non avere brutte sorprese) e per chi vuole regolare in modo durevole rapporti tra fondi vicini o tra familiari.

Le servitù prediali (artt. 1027 e ss. c.c.)

La servitù prediale è il peso imposto sopra un fondo (servente) per l’utilità di un altro fondo (dominante) appartenente a diverso proprietario. Le servitù possono essere:

• continue (es. servitù di acquedotto: l’acqua scorre senza necessità di azione umana) o discontinue (es. servitù di passaggio: richiede l’azione del titolare);
• apparenti (segni visibili dell’esercizio: tubature, sentieri, finestre) o non apparenti;
• positive (consentono al dominante di fare qualcosa sul servente) o negative (impongono al servente di astenersi: es. divieto di costruire);
• volontarie (costituite da contratto o testamento) o coattive (imposte dalla legge: passaggio coattivo, acquedotto coattivo).

Le servitù più frequenti

Costituzione delle servitù volontarie

Le servitù volontarie si costituiscono per:

• contratto tra proprietari, che richiede la forma scritta a pena di nullità (art. 1350 c.c.) e va trascritto nei Registri immobiliari per essere opponibile ai terzi;
• destinazione del padre di famiglia (art. 1062 c.c.): segno apparente di servitù tra due fondi, originariamente di un solo proprietario, mantenuto al momento della separazione;
• usucapione: ventennale per le servitù apparenti (art. 1158 c.c.); le servitù non apparenti non possono essere usucapite (art. 1061 c.c.);
• testamento.

Usufrutto, uso e abitazione

Tre diritti reali minori che attribuiscono il godimento di un bene di proprietà altrui:

• Usufrutto (artt. 978-1020 c.c.): diritto di usare e godere di un bene altrui, percependone i frutti (con obbligo di rispettarne la destinazione economica). Durata massima: vita del titolare (per persone fisiche) o 30 anni (per persone giuridiche). Al termine, l’usufrutto torna in piena proprietà al nudo proprietario.
• Uso (art. 1021 c.c.): diritto di servirsi di un bene e percepirne i frutti nei limiti dei bisogni del titolare e della sua famiglia. Più ristretto dell’usufrutto.
• Abitazione (art. 1022 c.c.): diritto di abitare una casa nei limiti dei bisogni del titolare e della sua famiglia. Non si può cedere né locare.

Il calcolo del valore di usufrutto e nuda proprietà

Il valore di usufrutto e nuda proprietà si determina applicando appositi coefficienti al valore della piena proprietà, in funzione dell’età dell’usufruttuario (art. 46 D.P.R. 131/1986). I coefficienti sono aggiornati periodicamente con decreto ministeriale e sono pubblicati sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Riferimenti normativi