Il contratto preliminare di compravendita — comunemente chiamato compromesso — è l’accordo con cui le parti si obbligano reciprocamente a stipulare in un momento successivo il contratto definitivo (rogito) di compravendita. Disciplinato dagli articoli 1351, 2932 e 2645-bis del Codice civile, è uno strumento di tutela fondamentale: cristallizza l’accordo, impegna le parti, fa nascere obblighi giuridici prima del trasferimento effettivo.

Cos’è e perché è importante

Con il preliminare, le parti non si limitano a manifestare un’intenzione: assumono obbligazioni reciproche. Il venditore si obbliga a vendere alle condizioni concordate; l’acquirente si obbliga a comprare. Se una delle due parti viene meno all’obbligo, l’altra può:

• agire in giudizio per ottenere una sentenza costitutiva che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso (art. 2932 c.c.) — l'”esecuzione in forma specifica”;
• in alternativa, chiedere il risarcimento del danno, eventualmente trattenendo o ottenendo il doppio della caparra confirmatoria.

Forma del preliminare

Il preliminare richiede la stessa forma del contratto definitivo (art. 1351 c.c.). Per la compravendita immobiliare, la legge richiede la forma scritta a pena di nullità (art. 1350 c.c.). Pertanto:

• scrittura privata: ammessa, ma con efficacia limitata se non registrata e trascritta;
• scrittura privata autenticata dal notaio: consente la trascrizione e offre la massima tutela;
• atto pubblico notarile: la forma più solenne; consente la trascrizione e garantisce il controllo di legalità.

La trascrizione del preliminare (art. 2645-bis c.c.)

Effetti della trascrizione

Il preliminare trascritto produce due effetti di tutela fondamentali:

• prenotazione del bene: dalla data di trascrizione del preliminare, gli atti dispositivi successivamente compiuti dal venditore (vendita a terzi, costituzione di ipoteca, pignoramento) non sono opponibili al promissario acquirente, purché il rogito definitivo (o la trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c.) sia trascritto entro 1 anno dalla data fissata per la conclusione del definitivo, e in ogni caso entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare;
• privilegio speciale sul ricavato della vendita giudiziaria del bene per i crediti dell’acquirente (restituzione di acconti, caparra, risarcimento danni). Il privilegio prevale anche su ipoteche successive.

Quando è obbligatoria la trascrizione del preliminare

Il preliminare è obbligatoriamente stipulato in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata e trascritto:

• negli acquisti di immobili da costruire da imprese costruttrici, in cui l’acquirente è una persona fisica (art. 6 D.Lgs. 122/2005, in vigore per i contratti dal 16 marzo 2019). Vedi pagina Acquisto in costruzione;
• nei contratti di rent to buy (art. 23 D.L. 133/2014). Vedi pagina Rent to buy;
• in altre fattispecie particolari (es. acquisti finanziati con mutui che richiedono la trascrizione anticipata).

Caparra confirmatoria e acconto

Al momento del preliminare, l’acquirente versa di norma una somma di denaro al venditore. La distinzione tra caparra confirmatoria e acconto sul prezzo è fondamentale:

Il preliminare a norma del D.Lgs. 122/2005

Per gli acquisti di immobili da costruire da imprese (introdotti dal 16 marzo 2019), il D.Lgs. 122/2005 richiede:

• forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata davanti al notaio;
• trascrizione nei Registri immobiliari;
• fideiussione bancaria o assicurativa contestuale, a garanzia di tutte le somme versate dall’acquirente;
• polizza decennale postuma al momento del trasferimento.

Profili fiscali del preliminare

Le imposte versate sul preliminare costituiscono credito d’imposta da scomputare dalle imposte dovute sull’atto definitivo.

Riferimenti normativi