Il mutuo ipotecario è il contratto con cui una banca eroga al cliente una somma di denaro, garantita da ipoteca iscritta su un immobile. È lo strumento principale per finanziare l’acquisto della casa. La sua disciplina è contenuta negli articoli 1813 e seguenti del Codice civile e nel Testo Unico Bancario (D.Lgs. 385/1993).

Caratteristiche del contratto di mutuo

• contratto reale: si perfeziona con la consegna della somma (in pratica, con l’erogazione contestuale alla stipula);
• oneroso: prevede il pagamento di interessi corrispettivi;
• a esecuzione continuata: il rimborso avviene tramite rate periodiche (di norma mensili);
• garantito da ipoteca: la banca iscrive ipoteca sull’immobile a garanzia del rimborso.

L’iter di stipula

• domanda di mutuo alla banca, con presentazione della documentazione reddituale e patrimoniale;
• delibera della banca, con condizioni proposte (importo, durata, tasso);
• relazione notarile preliminare: il notaio verifica la titolarità dell’immobile, la regolarità dei titoli, l’assenza di pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti) e trasmette alla banca la relazione;
• perizia dell’immobile da parte di tecnico incaricato dalla banca;
• firma del contratto di mutuo davanti al notaio, contestualmente all’atto di compravendita;
• iscrizione dell’ipoteca nei Registri immobiliari, a cura del notaio.

L’ipoteca: come funziona

L’ipoteca (artt. 2808 e ss. c.c.) è un diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore due facoltà fondamentali:

• diritto di sequela: l’ipoteca segue il bene anche se viene trasferito a terzi (l’immobile resta gravato);
• diritto di prelazione: in caso di vendita giudiziaria, il creditore ipotecario è soddisfatto sul ricavato prima dei creditori chirografari.

L’ipoteca si iscrive per un importo pari al doppio del capitale erogato (per coprire interessi, accessori, spese). L’ipoteca dura 20 anni (art. 2847 c.c.); va rinnovata se il debito non è stato estinto. Si estingue per estinzione del credito (art. 2880 c.c.) e va cancellata nei Registri (procedura semplificata Bersani per i mutui bancari, vedi pagina dedicata).

Il ruolo del notaio nell’atto di mutuo

Profili fiscali del mutuo

Riferimenti normativi