Il mutuo è uno dei contratti più impegnativi della vita di una persona: vincola il mutuatario per molti anni e comporta il rischio della perdita della casa in caso di mancato pagamento. Una scelta consapevole inizia dalla comprensione delle variabili principali che incidono sul costo complessivo del finanziamento e sulle tutele previste dalla legge.

Tipologie di mutuo

• Mutuo a tasso fisso: il tasso d’interesse rimane invariato per tutta la durata. Vantaggio: certezza della rata. Svantaggio: di norma più alto rispetto al tasso variabile iniziale.
• Mutuo a tasso variabile: il tasso varia in funzione di parametri di mercato (Euribor + spread). Rata che cambia nel tempo. Vantaggio: tasso iniziale più basso. Svantaggio: rischio di aumento.
• Mutuo a tasso misto: prevede il passaggio da fisso a variabile (o viceversa) a determinati intervalli di tempo.
• Mutuo a tasso variabile con CAP: tasso variabile con un tetto massimo (CAP) oltre il quale non può salire. Compromesso tra fisso e variabile.
• Mutuo bilanciato (mixed): parte del capitale a tasso fisso e parte variabile.

I parametri da valutare

Prima di scegliere un mutuo è opportuno confrontare attentamente:

• TAN (Tasso Annuo Nominale): tasso d’interesse “puro” applicato al capitale;
• TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale): tasso che include tutti i costi accessori (spese di istruttoria, perizia, assicurazione obbligatoria, costi notarili stimati). È l’unico parametro che permette confronti reali tra offerte;
• spread: maggiorazione che la banca applica sul parametro di riferimento (Euribor o IRS);
• durata: a parità di capitale, una durata maggiore riduce la rata mensile ma aumenta il costo totale degli interessi;
• importo finanziato: di norma le banche finanziano fino all’80% del valore dell’immobile (loan-to-value). Possibili percentuali maggiori con garanzia statale Consap (“Fondo prima casa”);
• spese accessorie: istruttoria, perizia, assicurazione incendio e scoppio (obbligatoria), assicurazione vita (eventuale), imposte sostitutive, costi notarili.

La fase preliminare: la “informativa precontrattuale”

Prima della stipula, la banca deve consegnare al cliente il PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato), un documento che riassume in modo chiaro tutte le condizioni del mutuo (D.Lgs. 72/2016, attuativo della Direttiva 2014/17/UE). Il PIES deve essere consegnato con almeno 7 giorni di anticipo rispetto alla stipula, per consentire al consumatore una valutazione consapevole.

Le imposte sui mutui

Tutele del consumatore

Il D.Lgs. 72/2016 (attuativo della Direttiva 2014/17/UE) ha rafforzato le tutele del consumatore in materia di mutui ipotecari per immobili residenziali, introducendo:

• il diritto di recesso dal contratto entro 7 giorni dalla stipula;
• il diritto di estinzione anticipata totale o parziale, senza penali per il consumatore (Legge “Bersani” 40/2007);
• la possibilità di portabilità (surroga) a costo zero verso un’altra banca (art. 120-quater TUB);
• la rinegoziazione delle condizioni con la banca attuale.

Riferimenti normativi