Calcolo plusvalenza immobiliare

Quadro normativo

Art. 67 c. 1 lett. b) TUIR (DPR 917/1986): plusvalenze ordinarie da cessione infraquinquennale, con esclusione per successione e abitazione principale.
Art. 67 c. 1 lett. b-bis) TUIR: nuova fattispecie introdotta dall’art. 1 c. 64 della L. 213/2023 (Legge di Bilancio 2024) per le plusvalenze da Superbonus, con periodo di osservazione decennale dalla fine lavori.
Art. 68 c. 1 TUIR riformato: regola di calcolo del costo fiscale e limitazione delle spese Superbonus 110% con sconto/cessione (entro 5 anni 0%, 5-10 anni 50%).
Decorrenza: cessioni dal 1° gennaio 2024 (art. 1 c. 66 L. 213/2023).
Imposta sostitutiva 26%: art. 1 c. 65 L. 213/2023, che richiama l’art. 1 c. 496 L. 266/2005.

Prassi e giurisprudenza rilevanti

Circolare AdE n. 13/E del 13 giugno 2024: istruzioni operative complete sulla nuova lett. b-bis).
Risposta a interpello n. 208/2024: successione parziale (caso coniuge in comunione legale che eredita ulteriore quota); chiarimento che l’esenzione successoria opera anche se è l’erede a sostenere il Superbonus.
Risoluzione n. 62 del 30 ottobre 2025: la donazione non purga la plusvalenza da Superbonus se il donante l’aveva sostenuto prima della donazione.
Risposta a interpello n. 137/2025: il Sismabonus acquisti non rientra nella lett. b-bis) (negata l’estensione).
Risposta a interpello n. 156/2024: vendita con riserva di proprietà (art. 1523 c.c.) — rileva la data di pagamento dell’ultima rata.
Studio del Notariato n. 90/2024: vendita ante fine lavori = operazione fiscalmente neutra ex lett. b-bis.

Casi speciali gestiti dal calcolatore

Successione (sempre esente): anche se il defunto ha eseguito interventi Superbonus (Federnotizie Q&A 5), e anche se è l’erede stesso a beneficiarne (Q&A 6). La ratio: l’esenzione opera per il solo fatto dell’acquisto mortis causa.

Successione parziale: l’esenzione opera pro-quota sulla percentuale acquisita per successione, mentre la quota acquisita a titolo oneroso resta potenzialmente tassabile (interpello AdE 208/2024).

Consolidamento usufrutto sulla nuda proprietà: il nudo proprietario possiede già il diritto reale prima della morte dell’usufruttuario; l’estinzione dell’usufrutto NON è acquisto mortis causa. Pertanto, se l’usufruttuario defunto aveva sostenuto Superbonus (in qualità di “altri aventi diritto”), la successiva cessione da parte del pieno proprietario è tassabile ex lett. b-bis (Federnotizie Q&A 7). La medesima conclusione si applica se la nuda proprietà viene venduta prima della morte dell’usufruttuario.

Donazione + Superbonus dal donatario: tassabile (Q&A 16). Costo fiscale = quello sostenuto dal donante (art. 68 c. 1 ult. periodo TUIR).

Donazione + Superbonus dal donante prima della donazione: tassabile in capo al donatario in caso di rivendita nel decennio (Q&A 17 + Risoluzione 62/2025). La donazione non costituisce “prima cessione a titolo oneroso” e quindi non esaurisce l’efficacia della lett. b-bis).

Vendita ante fine lavori: il decennio non è ancora iniziato (Q&A 13); la vendita è fuori dal perimetro b-bis, ma può rientrare nella lett. b) se infraquinquennale.

Lavori solo su parti comuni: sono comunque rilevanti, anche se il cedente non ha personalmente fruito del beneficio (incapienza); Circolare 13/E/2024 + interpello 208/2024.

Imposta sostitutiva 26% — pratica

Il cedente può richiedere l’applicazione dell’imposta sostitutiva direttamente al notaio al momento del rogito (atto unilaterale di richiesta). Il notaio applica l’imposta sulla plusvalenza, la versa con F24 e la comunica all’Agenzia delle Entrate. È quasi sempre conveniente rispetto all’IRPEF se l’aliquota marginale del cedente è ≥ 26%.