Da Manlio Carlo Soldani 
Quasi un immobile su due ristrutturato con il Superbonus non risulta aggiornato al catasto. L’Agenzia delle Entrate ha inviato 45.000 lettere ai proprietari, utilizzando algoritmi di intelligenza artificiale e fotointerpretazione aerea per individuare le anomalie. I rischi per chi non si adegua arrivano fino a 8.000 euro di sanzione, senza contare l’impatto su IMU e TARI. E per chi vende casa, il problema può emergere nel momento meno opportuno: davanti al notaio.
La fotografia: i numeri dell’operazione
L’Agenzia delle Entrate ha reso noti i risultati di una massiccia attività di pre-controllo avviata negli ultimi mesi: su 3.500 verifiche concluse entro il 31 dicembre 2025, ben 1.550 immobili — quasi uno su due — hanno evidenziato la necessità di un aggiornamento catastale. Di questi:
- circa 1.050 sono già stati regolarizzati dai proprietari;
- circa 900 casi si sono rivelati privi di obbligo di aggiornamento;
- circa 1.500 unità presentano una necessità accertata di revisione della rendita catastale, e i proprietari non hanno ancora provveduto.
Le 45.000 lettere inviate rappresentano il primo atto di un’operazione di compliance che coinvolge centinaia di migliaia di proprietari in tutta Italia, beneficiari del Superbonus 110%, dell’ecobonus e di altri incentivi edilizi che hanno migliorato le caratteristiche degli immobili senza che questo si riflettesse nelle banche dati catastali.
Come funziona il sistema di controllo dell’Agenzia
L’Agenzia delle Entrate ha implementato strumenti di analisi avanzata basati su intelligenza artificiale per individuare le cosiddette “case fantasma” — immobili mai registrati o non correttamente dichiarati — e per verificare l’adeguatezza delle rendite catastali degli immobili ristrutturati.
Il metodo è sofisticato: la cartografia catastale viene incrociata con immagini aeree ad alta risoluzione, consentendo di rilevare discrepanze tra lo stato dichiarato e quello reale degli edifici. Volumetrie diverse, superfici ampliate, modifiche strutturali: tutto diventa visibile dall’alto, e l’algoritmo segnala le anomalie per la successiva verifica da parte degli uffici.
Lo stato di avanzamento della fotointerpretazione è significativo:
- 75% del territorio nazionale già coperto a fine 2025;
- obiettivo 85% entro la fine del 2026;
- copertura completa prevista entro il 2027.
Chi non ha ancora ricevuto una lettera non può quindi considerarsi al sicuro: il sistema è ancora in fase di espansione.
L’obbligo di aggiornamento catastale: cosa dice la legge
L’obbligo di aggiornare la rendita catastale in caso di lavori che modificano sostanzialmente il valore di un immobile non nasce con il Superbonus, ma è un principio di lungo corso nell’ordinamento italiano.
L’articolo 1, commi 336 e 337, della Legge 311/2004 (Finanziaria 2005) stabilisce che i Comuni hanno facoltà di richiedere all’Agenzia del Territorio (oggi Agenzia delle Entrate – Territorio) la rivalutazione degli immobili che abbiano subito variazioni di consistenza o destinazione. In parallelo, il proprietario che esegue lavori in grado di aumentare stabilmente il valore di mercato o la redditività dell’unità immobiliare è tenuto a presentare una dichiarazione di variazione catastale tramite procedura DOCFA (Documento di Classamento Fabbricati).
Nel caso del Superbonus, molti degli interventi ammessi dal beneficio — cappotto termico, sostituzione degli infissi, installazione di pannelli fotovoltaici, pompe di calore, interventi antisismici — hanno comportato un miglioramento della classe energetica dell’immobile, spesso di più classi (da F o G ad A o B). Questo miglioramento si traduce, nella maggior parte dei casi, in un incremento del valore di mercato che avrebbe dovuto generare l’obbligo di aggiornamento della rendita.
Un punto importante: l’obbligo non sorge automaticamente per il solo fatto di aver effettuato lavori ammessi al Superbonus, ma solo laddove tali lavori abbiano effettivamente e stabilmente incrementato il valore dell’immobile. Tuttavia, la quasi totalità degli interventi di efficienza energetica di rilevante entità (i.e., quelli agevolati al 110%) hanno questo effetto, rendendo la casistica dell’esenzione piuttosto residuale.
Le sanzioni: cosa si rischia
Le conseguenze per chi non provvede all’aggiornamento catastale sono tutt’altro che simboliche:
- Sanzione amministrativa fino a 8.000 euro per unità immobiliare, ai sensi della normativa catastale vigente;
- Rettifica d’ufficio della rendita da parte dell’Agenzia delle Entrate, con efficacia retroattiva;
- Impatto su IMU e TARI: la nuova rendita catastale (più alta) diventa la base imponibile dei tributi locali sugli immobili, con possibilità di recupero degli anni pregressi;
- potenziali riflessi sulla dichiarazione dei redditi, in particolare per i soggetti che hanno affittato l’immobile con tassazione catastale (cedolare secca).
Le lettere ricevute in questi giorni non sono avvisi di accertamento: sono inviti alla regolarizzazione spontanea. Chi si adegua entro i termini indicati può farlo con oneri ridotti rispetto a quelli derivanti da un accertamento formale.
Il nodo delle compravendite: perché il notaio lo scopre
C’è un aspetto che spesso i proprietari non considerano fino all’ultimo momento: la rendita catastale inesatta emerge inevitabilmente nel momento della compravendita immobiliare.
In sede di rogito notarile, il notaio verifica la corrispondenza tra lo stato di fatto e la situazione catastale dell’immobile. In base all’art. 19 del D.L. 78/2010, ai fini della stipula di atti di trasferimento, i dati catastali devono essere conformi allo stato di fatto: la cosiddetta conformità catastale è una condizione che il notaio è tenuto a verificare e a dichiarare nell’atto.
Se emerge una difformità — ad esempio perché i lavori del Superbonus hanno cambiato la planimetria o la categoria catastale senza che sia stata presentata la DOCFA — il rogito non può essere stipulato fino alla regolarizzazione. Questo comporta:
- ritardi nella conclusione della compravendita;
- costi aggiuntivi per il venditore (spese di DOCFA, eventuale aggiornamento planimetrico);
- possibile perdita dell’acquirente o rinegoziazione del prezzo;
- complicazioni nelle trattative con le banche, nel caso di mutui contestuali.
Il consiglio per chi sta pensando di vendere un immobile che ha beneficiato del Superbonus è quindi uno: verificare prima la situazione catastale, non dopo aver trovato l’acquirente.
Cosa fare se si riceve la lettera
Ecco un percorso operativo in quattro passi:
- Non ignorare la comunicazione. La lettera dell’Agenzia delle Entrate è un invito formale alla regolarizzazione. Non rispondere equivale ad attendere un accertamento d’ufficio, con sanzioni più gravose.
- Verificare se l’obbligo sussiste davvero. Non tutti i lavori del Superbonus generano automaticamente l’obbligo di variazione catastale. Occorre valutare, con l’ausilio di un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere), se gli interventi effettuati hanno incrementato stabilmente il valore dell’immobile e se si sono tradotti in modifiche della planimetria o della categoria catastale.
- Presentare la DOCFA se necessario. Se l’obbligo sussiste, è necessario incaricare un tecnico abilitato di predisporre e trasmettere telematicamente la dichiarazione di variazione catastale tramite la procedura DOCFA. Il termine per la regolarizzazione indicato nelle lettere è generalmente di 60 giorni dal ricevimento.
- Conservare la documentazione. Una volta presentata la DOCFA e ottenuta la nuova rendita, conservare tutta la documentazione ai fini fiscali e in previsione di eventuali future compravendite o successioni ereditarie.
Riflessione conclusiva
L’operazione in corso rappresenta un segnale chiaro: l’era in cui le difformità catastali potevano passare inosservate è definitivamente tramontata. Gli strumenti di incrocio dati a disposizione dell’Amministrazione finanziaria — basati sull’intelligenza artificiale, sulla fotointerpretazione aerea e sull’analisi delle banche dati — consentono oggi un livello di controllo capillare che sarebbe stato impensabile anche solo dieci anni fa.
Per i proprietari, la regola è semplice: la regolarizzazione spontanea costa sempre meno di quella coatta. E per chi ha in programma una compravendita, una successione o una donazione immobiliare, verificare in anticipo la correttezza dei dati catastali non è solo una precauzione: è un requisito per concludere l’atto senza sorprese.
Per qualsiasi approfondimento o per assistenza nella gestione della situazione catastale del vostro immobile, lo studio notarile è a vostra disposizione.
Manlio Carlo Soldani – Notaio in Domodossola
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