Nel 1858 il governo del South Australia introdusse il Real Property Act, noto come sistema Torrens dal nome del suo ideatore Robert Torrens. L’obiettivo era risolvere un problema endemico del diritto fondiario di common law australiano: la catena dei titoli (chain of title) era diventata talmente lunga e complessa — a causa delle successive alienazioni e delle originarie concessioni della corona — da rendere la verifica del titolo un’operazione costosa e incerta. La soluzione adottata da Torrens è economicamente elegante e, non a caso, strutturalmente analoga ai principi del registro fondiario di civil law europeo.

Il principio di registrazione costitutiva

Il sistema Torrens introduce il principio per cui la registrazione del trasferimento nel registro fondiario ha effetto costitutivo — non meramente dichiarativo — del diritto di proprietà. L’acquirente registrato è proprietario, indipendentemente dai vizi della catena dei titoli precedente, salvo frode. Questo principio — identico al principio della trascrizione nel sistema italiano (artt. 2643 e seguenti c.c.), con le necessarie differenze tecniche — elimina a monte la necessità di risalire tutta la catena dei titoli precedenti per verificare la validità del trasferimento. L’effetto economico è immediato: abbattimento dei costi di verifica del titolo, riduzione del contenzioso post-vendita e aumento della liquidità del mercato immobiliare.

Il ruolo del registratore come equivalente funzionale del notaio

Nel sistema Torrens, il Registrar of Titles è un funzionario pubblico che verifica la regolarità del trasferimento prima di procedere alla registrazione costitutiva. Questo ruolo è — dal punto di vista dell’analisi economica — un equivalente funzionale del notaio di civil law: entrambi svolgono una funzione di gatekeeping che protegge l’integrità del registro e produce le esternalità di rete connesse a un registro affidabile. La differenza principale è che il registratore australiano verifica la regolarità formale dell’atto, mentre il notaio italiano verifica anche la liceità sostanziale e la conformità alla volontà delle parti. La funzione notarile è dunque più ampia, e la sua utilità economica è proporzionalmente maggiore in sistemi giuridici con maggiore complessità normativa.

Torrens come esperimento naturale

L’adozione del sistema Torrens in Australia, poi esportata in Nuova Zelanda, Canada occidentale e in parte degli Stati Uniti, costituisce un esperimento naturale di grande interesse per l’analisi economica del diritto fondiario. Le evidenze empiriche disponibili mostrano che i mercati fondiari che hanno adottato il sistema Torrens presentano: (a) costi di transazione inferiori rispetto ai sistemi di common law puro; (b) minore incidenza di contenziosi post-vendita; (c) maggiore facilità di accesso al credito ipotecario. Questi risultati sono consistenti con la previsione teorica che un registro fondiario affidabile e costitutivo produce esternalità positive che aumentano l’efficienza allocativa del mercato immobiliare nel suo complesso.

Lezioni per il diritto notarile italiano

La convergenza del sistema Torrens verso i principi del registro fondiario di civil law non è casuale: risponde a esigenze economiche oggettive che emergono quando il mercato immobiliare raggiunge una certa complessità e liquidità. Per il notaio italiano, questa convergenza storica offre una prospettiva importante: la funzione notarile non è il frutto di una tradizione corporativa anacronistica, ma una risposta evoluta — e economicamente giustificata — al problema universale della certezza dei diritti di proprietà sugli immobili. Comprendere questa giustificazione economica è utile non solo per il dibattito accademico, ma anche per la comunicazione con i clienti internazionali — in particolare anglosassoni — che spesso si chiedono perché in Italia sia necessario l’intervento del notaio per trasferire la proprietà di un immobile.