La compravendita di un immobile di pregio richiede una documentazione e una verifica più ampie rispetto a una compravendita ordinaria. Tre sono i livelli di approfondimento che lo Studio segue prima della stipula: la check-list documentale standard, la due diligence immobiliare rafforzata e l’adeguata verifica antiriciclaggio rafforzata ai sensi dell’art. 24 del D.Lgs. 231/2007. Quest’ultima, in particolare, è obbligatoria per la generalità delle operazioni immobiliari di valore elevato e mira a ricostruire il profilo economico delle parti, la coerenza dell’operazione e l’origine dei fondi.

1 · Check-list documentale ordinaria

Tutta la documentazione richiesta per una compravendita immobiliare ordinaria resta necessaria anche per gli immobili di pregio: documenti di identità e codice fiscale, stato civile e regime patrimoniale, titolo di provenienza, visure e planimetrie catastali, abilitazioni edilizie, certificato di destinazione urbanistica per i terreni, regolamento condominiale, attestato di prestazione energetica, lettere di assenso a cancellazione di ipoteche.

2 · Due diligence immobiliare rafforzata

Sul segmento luxury la due diligence non si limita alla verifica formale dei titoli ma indaga in profondità l’integrità giuridica, urbanistica, catastale, condominiale, fiscale e vincolistica dell’immobile. Il periodo di esclusiva concesso dal venditore (tipicamente 30-60 giorni) serve proprio a completare queste verifiche prima dell’impegno definitivo. Lo Studio coordina le verifiche notarili con i tecnici (geometri, architetti, ingegneri strutturali) e con eventuali consulenti fiscali italiani ed esteri.

3 · Adeguata verifica AML rafforzata (art. 24 D.Lgs. 231/2007)

Le compravendite di immobili di pregio rientrano quasi sempre nelle ipotesi che impongono al notaio l’adeguata verifica rafforzata della clientela ai sensi degli artt. 24 e ss. del D.Lgs. 231/2007 (in attuazione delle direttive UE antiriciclaggio, oggi consolidate nel pacchetto AML 2024 — Reg. UE 2024/1624 e Dir. UE 2024/1640). Si tratta di un’indagine che va molto oltre la mera identificazione del cliente: richiede di ricostruire il profilo economico-patrimoniale delle parti, di verificare la coerenza dell’operazione con tale profilo, di indagare l’origine dei fondi impiegati e di valutare il rischio paese degli interlocutori.

3.1I sei oggetti dell’indagine rafforzata

• Profilo economico-patrimoniale delle parti. Ricostruzione documentata della situazione reddituale e patrimoniale: dichiarazioni dei redditi degli ultimi anni, certificazioni di reddito da lavoro o impresa, bilanci e visure di società partecipate, patrimonio mobiliare e immobiliare già detenuto, eventuali eredità o donazioni ricevute. Per le persone giuridiche: bilanci, struttura societaria, individuazione del titolare effettivo (artt. 18-22 D.Lgs. 231/2007).
• Coerenza dell’operazione con il profilo. Valutazione se l’investimento è proporzionato alle disponibilità economiche dichiarate e documentate. Un’operazione palesemente sproporzionata rispetto al profilo è uno degli indici di anomalia tipizzati dalle linee guida UIF e dal CNN.
• Destinazione dell’immobile. Uso previsto: residenza principale, residenza secondaria, casa vacanze ad alta locazione, investimento per locazione di pregio, destinazione a soggetti terzi (familiari, trust, società), uso strumentale all’attività d’impresa. La destinazione orienta il giudizio di coerenza e la qualificazione fiscale.
• Origine e provenienza dei fondi. Indagine sui capitali a cui si attinge (risparmio personale, vendita di altri beni, eredità, finanziamento bancario, liquidazione di partecipazioni, dividendi, plusvalenze) e su come tali capitali si sono formati (attività professionale, impresa di famiglia, attività d’investimento, eredità in linea retta). Si richiede tracciabilità documentale: estratti conto, atti di vendita di altri beni, dichiarazione di successione, contratti di finanziamento, perizie di stima.
• Frequenza e modalità delle operazioni. Valutazione se il cliente effettua operazioni immobiliari occasionali o ricorrenti, con quale ritmo, attraverso quali veicoli (persona fisica, società, trust, fondazione). Una frequenza elevata o l’uso ripetuto di strutture estere segnalano un rischio AML più elevato e impongono ulteriori verifiche.
• Rischio paese e black list. Verifica se le parti, i titolari effettivi o i conti di provenienza dei fondi siano collegati a giurisdizioni ad alto rischio (lista UE dei paesi terzi ad alto rischio — Reg. delegato UE 2016/1675; black list e grey list FATF; D.M. 4 maggio 1999 e successive modifiche per i paesi a fiscalità privilegiata). Per soggetti politicamente esposti (PEP) si applicano misure rafforzate ulteriori (artt. 24-25 D.Lgs. 231/2007).

3.2Documenti tipicamente richiesti per l’adeguata verifica rafforzata

3.3Tracciabilità del pagamento

Tutti i pagamenti devono essere effettuati con strumenti tracciabili (bonifico, assegno circolare, deposito fiduciario notarile). Il contante è ammesso solo entro i limiti di legge (oggi € 5.000 — art. 49 D.Lgs. 231/2007). Per importi rilevanti è prassi luxury il deposito fiduciario notarile o l’escrow: il prezzo è versato in un conto dedicato del notaio (art. 1, c. 63-67 L. 147/2013) e svincolato a favore del venditore solo dopo la trascrizione dell’atto a favore dell’acquirente.

4 · Documenti integrativi per atti con elementi di internazionalità

5 · Memo per l’atto — verifiche pre-stipula

Riferimenti normativi