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Permuta di immobili
Permuta di immobili (con o senza conguaglio)
Lo scambio di beni immobili: cosa portare in studio per la permuta, eventualmente con conguaglio in denaro
La permuta (art. 1552 c.c.) è il contratto con cui le parti si trasferiscono reciprocamente la proprietà di beni o altri diritti. Quando è prevista una differenza di valore, le parti possono pattuire un conguaglio in denaro. Sono dovute alla permuta le stesse imposte previste per la compravendita, ma su un’unica base imponibile (il valore maggiore tra i due beni scambiati, art. 43 D.P.R. 131/1986). Di seguito i documenti necessari per ciascuna parte e per ciascun bene oggetto di scambio.
1Intervento in atto di persone fisiche
| Caso | Documento da portare |
|---|---|
| Per tutti | Carta d’identità o patente in corso di validità |
| Per tutti | Tesserino del codice fiscale (o tessera sanitaria) |
| Per tutti | Estratto per riassunto dell’atto di nascita |
| Per celibi/nubili, vedovi, divorziati | Certificato di stato libero o di vedovanza |
| Per coniugati (anche se separati) | Estratto per riassunto dell’atto di matrimonio |
| Per separati e divorziati | Sentenza/decreto di separazione o di divorzio |
| Per coniugati in separazione dei beni | Copia della convenzione di separazione dei beni |
| Per coniugati con fondo patrimoniale | Copia dell’atto costitutivo del fondo patrimoniale |
| Per uniti civilmente | Estratto dell’atto di unione civile e copia di eventuale convenzione patrimoniale |
| Per intervento di procuratore | Copia autentica della procura |
| Per rappresentanza di incapaci | Decreto del Giudice Tutelare/Tribunale che autorizza l’atto |
| Per cittadini extracomunitari | Permesso di soggiorno o carta di soggiorno in corso di validità |
2Intervento in atto di enti e società
| Caso | Documento da portare |
|---|---|
| Per tutti | Documento d’identità del legale rappresentante |
| Per tutti | Tesserino del codice fiscale del legale rappresentante |
| Per tutti | Visura camerale aggiornata (massimo 30 giorni) |
| Per tutti | Statuto vigente (e atto costitutivo se richiesto) |
| Per enti con consiglio di amministrazione | Verbale del CdA con delibera di autorizzazione all’atto |
| Per società non rappresentata dall’organo | Copia autentica della procura speciale |
| Per fondazioni / enti del Terzo settore | Atto di iscrizione al RUNTS / autorizzazione dell’autorità di vigilanza, se prevista |
3Documenti inerenti i beni permutati (per ciascun bene)
| Caso | Documento da portare |
|---|---|
| Titolo di provenienza di ogni bene | Atto notarile di acquisto (rogito, donazione, divisione, sentenza) |
| Se l’acquisto è avvenuto per successione | Dichiarazione di successione e accettazione di eredità trascritta |
| Catasto (per ogni unità) | Visura catastale aggiornata e planimetria con confini |
| Per fabbricati | Permessi edilizi, condoni, agibilità, conformità impianti |
| Per terreni | Certificato di destinazione urbanistica (CDU) in bollo |
| Per immobili in condominio | Regolamento di condominio e dichiarazione amministratore |
| APE | Attestato di Prestazione Energetica per ciascun immobile |
| Se gravato da ipoteca | Lettera di assenso a cancellazione (o accollo) da parte della banca |
| Conguaglio | Modalità di pagamento del conguaglio (assegno circolare, bonifico) |
| Stima dei beni | Eventuale perizia di parte o di Borsino Immobiliare per la determinazione del valore |
Memo per l’atto — verifiche pre-stipula
- Determinare con precisione i due valori e l’eventuale conguaglio
- Imposta di registro: aliquota più elevata fra i due beni, applicata al valore maggiore (art. 43 D.P.R. 131/1986)
- Verificare le agevolazioni “prima casa” se applicabili a uno dei due acquirenti
- Verificare la regolarità urbanistica e catastale di entrambi i beni
- Verificare provenienze donative nel decennio per entrambi i beni
- Verificare presenza di prelazioni (es. coerede, conduttore, coltivatore diretto)
- Definire la disciplina della garanzia per evizione e per vizi (art. 1553 c.c.)
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L’elenco è indicativo: per situazioni particolari (atti con elementi internazionali, beni di provenienza complessa, intervento di soggetti incapaci o non residenti) lo Studio comunica per tempo eventuali ulteriori documenti necessari. Si consiglia di trasmettere la documentazione almeno 7-10 giorni prima dell’atto.