Piano di ammortamento mutuo

Ammortamento alla francese (rate costanti)

È il metodo bancario standard in Italia. Ogni rata ha lo stesso importo per tutta la durata: la quota di interessi è alta all’inizio e decresce nel tempo, mentre la quota capitale cresce specularmente. Formula della rata: R = C · i · (1+i)n / [(1+i)n − 1], dove C = capitale, i = tasso periodale (TAN/freq) e n = numero di rate.

Ammortamento all’italiana (quote capitale costanti)

La quota capitale è costante (= C/n); la quota interessi è calcolata sul capitale residuo, quindi decresce. La rata totale è quindi decrescente: la prima è la più alta, l’ultima la più bassa. Genera meno interessi totali del francese a parità di parametri, ma richiede maggiore capacità di rimborso iniziale. Quasi mai usato dalle banche italiane per i mutui ipotecari ai privati.

Pre-ammortamento

Periodo iniziale (tipicamente 0-12 mesi) in cui il mutuatario paga solo gli interessi, senza ammortizzare capitale. Estende la durata complessiva del rapporto e aumenta il costo totale degli interessi.

Rimborsi anticipati

Il D.Lgs. 141/2010 (recepimento Direttiva 2008/48/CE sul credito ai consumatori, esteso ai mutui ipotecari per la prima casa) ha sancito il diritto all’estinzione anticipata senza penali per i mutui prima casa di importo non superiore al tetto previsto. Il modello assume penale = 0 e che ogni rimborso anticipato si traduca in riduzione del debito residuo, con ricalcolo della rata costante sulle rate residue (modalità più frequente in pratica).

TAEG indicativo

Stima del costo annuo effettivo globale aggiungendo al TAN gli oneri tipici: perizia (€350), istruttoria (1% del capitale, max €1.500), assicurazione incendio e scoppio (€220/anno) e — se richiesta — assicurazione vita-CPI (~0,40%/anno del debito residuo). Il TAEG effettivo del singolo prodotto è indicato dalla banca nel Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (PIES/SECCI) (Direttiva 2014/17/UE, D.Lgs. 72/2016).

Sostenibilità

Il rapporto rata/reddito è il principale parametro di valutazione del rischio di credito. La prassi bancaria italiana considera: ≤ 30% ottimale · 30-35% sostenibile · 35-40% al limite · > 40% generalmente non finanziabile.

Limiti del modello

Il TAN è considerato costante per tutta la durata (quindi è una buona approssimazione del mutuo a tasso fisso). Per i mutui a tasso variabile, l’andamento dell’Euribor o del parametro di indicizzazione non è simulato qui (vedi il calcolatore Mutuo: tasso fisso vs variabile per scenari di stress). Il modello non considera cap rate, floor, opzioni di conversione o surroga.