La vendita con riserva di proprietà (artt. 1523-1526 c.c.) — o vendita con patto di riservato dominio — è il contratto di compravendita in cui il trasferimento della proprietà è differito al momento del pagamento integrale del prezzo, mentre il compratore ottiene il godimento immediato del bene. A differenza del rent to buy, l’obbligo di acquisto è già perfezionato; ciò che è differito è solo il trasferimento formale della proprietà. Usata prevalentemente per i beni mobili (macchine, attrezzature), la riserva di proprietà si applica anche agli immobili, con specificità importanti che il notaio deve gestire con attenzione.

Struttura giuridica della riserva di proprietà

Nel contratto di vendita con riserva di proprietà, il venditore trasferisce il godimento del bene al compratore, che ne assume i rischi e le responsabilità dal momento della consegna (art. 1523 c.c.). La proprietà passa al compratore soltanto con il pagamento dell’ultima rata del prezzo. Se il compratore è inadempiente, il venditore può chiedere la risoluzione del contratto ex art. 1526 c.c. — con obbligo di restituire le rate già riscosse, salvo equo indennizzo per il godimento avuto e risarcimento dell’eventuale danno.

Per gli immobili, la riserva di proprietà deve essere iscritta nei pubblici registri per essere opponibile ai terzi. Se non viene trascritta, la riserva non è efficace nei confronti di terzi acquirenti di buona fede che abbiano a loro volta acquistato dal compratore prima del pagamento integrale del prezzo. L’iscrizione richiede l’intervento del notaio, che provvede contestualmente alla trascrizione dell’atto di vendita con riserva.

Differenza tra riserva di proprietà e rent to buy

Applicazioni pratiche negli immobili di pregio

La riserva di proprietà negli immobili di pregio è uno strumento utilizzato in contesti specifici: quando l’acquirente ha la certezza di poter pagare il prezzo ma necessita di un piano di pagamento rateale di durata definita; quando il venditore vuole mantenere la proprietà formale dell’immobile come garanzia del pagamento del prezzo residuo, senza dover ricorrere all’ipoteca legale del venditore (art. 2817 c.c.). L’ipoteca legale del venditore — che si iscrive automaticamente per garantire il credito residuo — e la riserva di proprietà sono strumenti alternativi; il notaio suggerisce la soluzione più adeguata al caso concreto.

Regime fiscale della vendita con riserva

L’imposta di registro viene pagata all’atto di trasferimento del godimento (al momento della stipula), come se il trasferimento di proprietà fosse già avvenuto: il fisco non distingue tra il momento del godimento e quello del passaggio formale di proprietà. L’IVA, se applicabile (vendita da costruttore), è dovuta all’atto della consegna. La quota di prezzo residua è trattata come credito del venditore garantito dalla riserva.

Riferimenti normativi