Il rent to buy (o contratto di godimento in funzione della successiva alienazione) è uno strumento introdotto nell’ordinamento italiano dall’art. 23 D.L. 133/2014, che consente a una parte di utilizzare un immobile come conduttore pagando un canone, con il diritto — non l’obbligo — di acquistarlo entro un termine prestabilito, imputando parte dei canoni versati al prezzo di acquisto. È uno strumento che risponde alle esigenze di chi vuole acquistare ma non ha ancora disponibilità immediata dell’intero prezzo o del finanziamento bancario, e al proprietario che vuole valorizzare l’immobile garantendosi un flusso di reddito nel frattempo.

Struttura e funzionamento del rent to buy

Il contratto ex art. 23 D.L. 133/2014 si articola in due fasi: (a) una fase di godimento, in cui il conduttore utilizza l’immobile e versa un canone periodico; (b) una fase di acquisto, in cui il conduttore esercita (o meno) il diritto di acquisto al prezzo pattuito, detraendo la parte dei canoni già versata imputata al prezzo. Il contratto deve essere ricevuto da notaio o autenticato, e deve essere trascritto nei registri immobiliari.

La trascrizione del contratto di rent to buy produce un effetto prenotativo: dura 10 anni e protegge il futuro acquirente da pesi sopravvenuti sul fondo (ipoteche, pignoramenti, vendite a terzi). Questa protezione rende il rent to buy uno strumento giuridicamente solido, ben diverso dalle pratiche informali di ‘affitto con riscatto’ diffuse in passato senza tutele legali.

Imputazione del canone al prezzo

Il canone versato nella fase di godimento si suddivide tipicamente in due componenti: (a) una quota che remunera il godimento dell’immobile (equivalente a un canone di locazione); (b) una quota imputata al prezzo di acquisto, che costituisce in sostanza un acconto. Il contratto deve indicare espressamente quale percentuale del canone è imputata al prezzo; questa percentuale è liberamente negoziabile tra le parti.

Inadempimento: conseguenze e rimedi

L’art. 23 D.L. 133/2014 disciplina specificamente le conseguenze dell’inadempimento. Se è il conduttore ad essere inadempiente (mancato pagamento del canone per oltre un ventesimo del totale): il contratto si risolve e il venditore può trattenere i canoni come corrispettivo del godimento, restituendo le quote imputate al prezzo di acquisto (salvo diversa pattuizione). Se è il venditore a essere inadempiente: il conduttore può agire per l’esecuzione forzata del contratto ex art. 2932 c.c. — la trascrizione decennale protegge questa azione anche nei confronti di terzi.

Il rent to buy per immobili di pregio

Per gli immobili di pregio sul Lago Maggiore, il rent to buy è uno strumento utile quando: un acquirente straniero deve attendere la risoluzione di questioni fiscali o patrimoniali nel proprio Paese prima di procedere all’acquisto definitivo; un privato ha interesse all’immobile ma non ha ancora ottenuto il finanziamento bancario; le parti vogliono un periodo di ‘convivenza’ con l’immobile prima di formalizzare l’acquisto definitivo. I canoni elevati tipici degli immobili di pregio rendono significativa la quota imputata al prezzo: in un contratto su una villa da € 2.000.000 con canone mensile di € 8.000, anche una quota imputata del 50% produce un acconto sostanziale in pochi anni.

Riferimenti normativi