Il mercato degli affitti brevi — contratti di locazione non superiori a 30 giorni — è esploso negli ultimi anni grazie alle piattaforme online (Airbnb, Booking.com, Vrbo) e rappresenta oggi una fonte di reddito significativa per molti proprietari di immobili nelle aree turistiche del Lago Maggiore e dell’Alto Piemonte. Il quadro normativo è cambiato profondamente nel biennio 2023-2026: il CIN obbligatorio, la cedolare secca al 26% dal secondo immobile, la normativa sulle strutture extra-alberghiere. Chi affitta anche un solo immobile su Airbnb deve essere consapevole di questi obblighi.

Il quadro normativo degli affitti brevi nel 2026

Il D.L. 50/2017 ha disciplinato per la prima volta le locazioni brevi come categoria autonoma: contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’impresa. Il D.L. 145/2023 (art. 13-ter) ha introdotto il CIN (Codice Identificativo Nazionale), obbligatorio per ogni unità immobiliare destinata a locazione breve. La L. 213/2023 ha portato l’aliquota della cedolare secca al 26% a partire dal secondo immobile in locazione breve gestito dal medesimo proprietario nel corso dell’anno fiscale.

Il CIN: codice identificativo nazionale

Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è un codice alfanumerico univoco assegnato a ciascuna unità immobiliare destinata a locazione breve o turistica, attraverso il portale del Ministero del Turismo (Banca Dati delle Strutture Ricettive). È obbligatorio esporlo all’esterno dell’immobile e in tutte le comunicazioni e gli annunci online. La sua assenza espone il proprietario a sanzioni amministrative da € 500 a € 5.000 per unità immobiliare; le piattaforme online sono tenute a rimuovere gli annunci privi di CIN.

• Richiedere il CIN tramite il portale BDSR del Ministero del Turismo (accessibile con SPID/CIE)
• Esporre il CIN all’esterno dell’immobile (targa o QR code)
• Inserire il CIN in tutti gli annunci pubblicati sulle piattaforme (Airbnb, Booking, ecc.)
• Aggiornare il CIN in caso di variazioni strutturali dell’immobile
• Verificare le eventuali disposizioni integrative della Regione Piemonte

Cedolare secca: aliquote 21% e 26%

Per il proprietario persona fisica che gestisce locazioni brevi al di fuori dell’esercizio d’impresa, la tassazione dei proventi avviene tramite la cedolare secca: al 21% per il primo immobile; al 26% dal secondo immobile in poi (nel medesimo anno fiscale). Se il proprietario non sceglie la cedolare secca, i proventi rientrano nel reddito complessivo IRPEF. Le piattaforme online sono obbligate per legge a operare una ritenuta del 21% sui canoni incassati per conto dei locatori non professionali, da versare all’Erario come acconto sull’imposta dovuta.

Obblighi amministrativi e sicurezza degli ospiti

Il proprietario che affitta in modalità breve ha ulteriori obblighi: comunicazione degli ospiti alla Questura entro 24 ore dall’arrivo (Legge Pubblica Sicurezza), tramite il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato; deposito della tassa di soggiorno al Comune (dove prevista, anche tramite piattaforme che la raccolgono direttamente); rispetto della normativa sulla sicurezza degli impianti (rivelatore di monossido, kit di sicurezza).

La gestione tramite property manager

Molti proprietari affidano la gestione degli affitti brevi a un property manager professionale, che si occupa di: annunci e comunicazione con gli ospiti; check-in e check-out; pulizie tra una locazione e l’altra; manutenzione ordinaria. Il contratto con il property manager può essere strutturato come mandato con rappresentanza (il PM opera in nome del proprietario) o come mandato senza rappresentanza (il PM opera in nome proprio). Il primo tipo è soggetto a obblighi IVA più semplici; il secondo può generare soggettività impositiva autonoma del PM.

Riferimenti normativi