«Esperienza in un ambiente allegro e rilassante! Consigliatissimo»
Holding familiare per il patrimonio immobiliare
Holding familiare per il patrimonio immobiliare
PEX, patti di famiglia, esenzione successoria e pianificazione intergenerazionale
La holding familiare è una società — tipicamente una SRL o una SpA — che detiene le partecipazioni nelle società operative della famiglia o direttamente gli immobili di proprietà familiare. Nella pianificazione patrimoniale delle famiglie con patrimoni significativi, la holding svolge una funzione cruciale: centralizza la governance, facilita il passaggio generazionale tramite donazione delle quote (con possibile esenzione dall’imposta di successione ex art. 3, co. 4-ter, D.Lgs. 346/1990), consente di fruire del regime PEX (Participation Exemption) per le plusvalenze sui dividendi ricevuti dalle controllate e protegge il patrimonio dai rischi dell’attività operativa.
La struttura della holding familiare
La holding familiare si costituisce come SRL o SpA — la forma dipende principalmente dalla dimensione del patrimonio e dal numero dei soci. La SpA è preferita per strutture con molti soci o con previsione di ingresso di investitori terzi; la SRL è sufficiente per la maggior parte delle famiglie italiane. I soci della holding sono i componenti della famiglia; la holding detiene le quote delle società operative e/o direttamente gli immobili.
Per la detenzione di immobili di pregio, la holding può detenere: (a) gli immobili direttamente, come beni patrimoniali; (b) le quote di SRL immobiliari dedicate a ciascun immobile o gruppo di immobili. La seconda struttura è più flessibile: consente di vendere un singolo immobile cedendo le quote della SRL dedicata, con risparmio di imposta di registro rispetto alla vendita diretta dell’immobile.
Il regime PEX (Participation Exemption)
La Participation Exemption (art. 87 TUIR) consente alle società di capitali di non pagare IRES sulle plusvalenze derivanti dalla cessione di partecipazioni in società, a condizione che: (a) la partecipazione sia detenuta ininterrottamente da almeno 12 mesi; (b) la partecipata sia classificata come immobilizzazione finanziaria; (c) la partecipata non sia residente in Paesi a fiscalità privilegiata. Con il PEX, il 95% della plusvalenza è esente da IRES; solo il 5% concorre al reddito imponibile. Per le holding che detengono immobili tramite SRL, la vendita delle quote invece dell’immobile consente di fruire del PEX in luogo dell’imposta ordinaria sulla plusvalenza.
Esenzione dall’imposta di successione per le partecipazioni di controllo
L’art. 3, co. 4-ter, D.Lgs. 346/1990 prevede l’esenzione totale dall’imposta di successione e donazione per il trasferimento di quote o azioni di società che comporti l’acquisizione o la conservazione del controllo della società (più del 50% del capitale), a condizione che i beneficiari si impegnino a mantenere il controllo per almeno 5 anni. Per una holding familiare che controlla immobili di valore significativo, questa esenzione può rappresentare un risparmio fiscale enorme rispetto al trasferimento diretto degli immobili (soggetto all’imposta di successione del 4-8% sull’intero valore).
L’esenzione ex art. 3, co. 4-ter D.Lgs. 346/1990 si applica anche agli immobili direttamente detenuti dalla holding, purché si tratti di partecipazioni di controllo cedute per successione o donazione. Il requisito del mantenimento del controllo per 5 anni è verificato dall’Agenzia delle Entrate: la sua violazione comporta la decadenza dall’esenzione e il pagamento dell’imposta con interessi e sanzioni.
Il patto di famiglia
Il patto di famiglia (artt. 768-bis e ss. c.c., introdotti dalla L. 55/2006) è il contratto con cui l’imprenditore trasferisce, in tutto o in parte, la propria azienda — o le partecipazioni in una società titolare dell’azienda — a uno o più discendenti, con il consenso degli altri legittimari. I legittimari che non ricevono l’azienda vengono liquidati in denaro o in beni. Il patto di famiglia è esente dall’imposta di successione e donazione per la quota di trasferimento dell’azienda (art. 3, co. 4-ter, D.Lgs. 346/1990).
Nella pianificazione patrimoniale familiare, il patto di famiglia può essere usato per trasferire la holding familiare — che detiene gli immobili — a uno dei figli designato come ‘erede dell’impresa’, liquidando gli altri figli con somme in denaro o con altri beni. Questa struttura consente di mantenere l’unitarietà del patrimonio immobiliare evitando la sua polverizzazione tra più eredi con esigenze divergenti.
Governance della holding e accordi parasociali
La governance della holding familiare è definita dallo statuto sociale e dagli eventuali accordi parasociali tra i soci. Gli aspetti chiave da disciplinare includono: diritti di prelazione interna alla vendita di quote; meccanismi di exit per i soci che intendono uscire dalla struttura; regole per le decisioni straordinarie (vendita di immobili, nuovi investimenti, distribuzione degli utili); nomina e durata dell’organo amministrativo. Un patto parasociale ben redatto previene i conflitti tra i soci familiari — spesso il punto critico nelle holding di famiglia alla seconda generazione.
Riferimenti normativi
| Riferimento | Contenuto |
|---|---|
| Art. 87 TUIR | Participation Exemption: esenzione al 95% delle plusvalenze su partecipazioni |
| Art. 3 co. 4-ter D.Lgs. 346/1990 | Esenzione dall’imposta di successione per partecipazioni di controllo |
| Artt. 768-bis c.c. | Patto di famiglia: trasferimento dell’azienda ai discendenti |
| L. 55/2006 | Introduzione del patto di famiglia nel codice civile |
| Art. 2462 c.c. | SRL: responsabilità limitata dei soci |
Dai casi di Studio alla teoria
Articoli correlati
- Tokenizzazione immobiliare: quando il contenitore non può semplificare il contenuto Diritto dell'Informatica · Febbraio 2026
Strumenti rapidi · Property Management Strumenti per pianificare la struttura giuridico-fiscale dell'investimento
Lo Studio costituisce e assiste nella governance delle holding familiari immobiliari, pianificando il passaggio generazionale con l’ottimizzazione delle imposte di successione e donazione. Contattaci.
Family Holding Company
S.r.l. or S.p.A. holding structure for multi-generational real estate portfolios: governance, taxation and succession planning
A family holding company — typically an S.r.l. or S.p.A. — is the vehicle of choice for families wishing to manage a real estate portfolio in a structured, tax-efficient manner, with clear governance rules and an integrated succession plan. Unlike direct personal ownership or a transparent partnership, the holding company has its own legal personality, limiting personal liability and enabling separate management of income, capital allocation and generational transfer.
Key advantages of the family holding
The holding structure offers several important benefits for real estate investors. From a tax perspective: rental income is subject to IRES (24%) and IRAP rather than the progressive IRPEF rates; dividends distributed to individual shareholders are taxed at 26% but only on a portion of the net profit; intra-group asset transfers can benefit from participation exemption (PEX, art. 87 TUIR). From a governance perspective: the shareholders’ agreement can restrict share transfers, establish pre-emption rights, define management succession and protect minority shareholders. From a succession perspective: shares in a family holding may qualify for the business succession exemption from inheritance and gift tax (art. 3 co. 4-ter D.Lgs. 346/1990), provided the heirs retain control for at least 5 years.
Holding S.r.l. vs S.p.A.
The S.r.l. is the standard choice for small and medium family portfolios: simpler governance, lower formation costs, quotas (not shares) that can be customised with different voting and profit rights. Decisions can be taken by the sole director or by a board, without mandatory auditing for smaller companies. The S.p.A. is preferred where the portfolio is larger, where external financing (bank bonds) is envisaged, or where a more formal governance structure is needed (board of directors, board of statutory auditors, mandatory audit). The choice depends on the size of the portfolio, the number of family members involved and the medium-term objectives of the structure.
Notarial aspects
The notary assists at every stage: incorporation of the holding company with a tailored articles of association (quota classes, drag-along/tag-along, pre-emption, management clauses); property contribution to the holding — either by sale or as a contribution in kind — with analysis of the tax consequences; shareholders’ agreements integrated into the articles; share transfers and buy-out provisions; and succession planning through gifts of shares with usufruct retained by the founders, or trust structures for the long-term governance of the portfolio.
The Studio structures family holding companies for real estate portfolios on Lake Maggiore and in the Alto Piemonte: from incorporation to the shareholder agreement, from property contributions to succession planning. Contact us.
Holding Familiale
Structure S.r.l. ou S.p.A. pour les portefeuilles immobiliers multigénérationnels : gouvernance, fiscalité et planification successorale
Une holding familiale — généralement une S.r.l. ou une S.p.A. — est le véhicule privilégié pour les familles souhaitant gérer un portefeuille immobilier de manière structurée et fiscalement efficiente, avec des règles de gouvernance claires et un plan de succession intégré. Contrairement à la détention directe en nom propre ou à la société civile transparente, la holding dispose d’une personnalité juridique propre, limitant la responsabilité personnelle et permettant une gestion séparée des revenus, de l’allocation du capital et de la transmission générationnelle.
Avantages clés de la holding familiale
La structure holding offre plusieurs avantages importants. Sur le plan fiscal : les revenus locatifs sont soumis à l’IRES (24%) et à l’IRAP plutôt qu’aux taux progressifs IRPEF ; les dividendes distribués aux associés personnes physiques sont imposés à 26% mais uniquement sur une fraction du bénéfice net ; les transferts d’actifs intra-groupe peuvent bénéficier de l’exonération de participation (PEX, art. 87 TUIR). Sur le plan de la gouvernance : le pacte d’associés peut restreindre les cessions de parts, établir des droits de préemption, définir la succession managériale et protéger les minoritaires. Sur le plan successoral : les parts d’une holding familiale peuvent bénéficier de l’exonération de droits de succession et de donation pour les entreprises familiales (art. 3 co. 4-ter D.Lgs. 346/1990), à condition que les héritiers conservent le contrôle pendant au moins 5 ans.
Holding S.r.l. vs S.p.A.
La S.r.l. est le choix standard pour les portefeuilles familiaux petits et moyens : gouvernance simplifiée, coûts de constitution inférieurs, parts sociales (et non actions) qui peuvent être personnalisées avec différents droits de vote et de bénéfices. La S.p.A. est préférée lorsque le portefeuille est plus important, lorsqu’un financement externe est envisagé ou lorsqu’une structure de gouvernance plus formelle est nécessaire.
Aspects notariaux
Le notaire intervient à chaque étape : constitution de la holding avec des statuts sur mesure (classes de parts, drag-along/tag-along, préemption, clauses de gestion) ; apport immobilier à la holding — par vente ou apport en nature — avec analyse des conséquences fiscales ; pactes d’associés intégrés aux statuts ; cessions de parts et dispositions de rachat ; et planification successorale par donations de parts avec réserve d’usufruit pour les fondateurs.
L’Étude structure des holdings familiales pour les portefeuilles immobiliers sur le Lac Majeur et dans le Haut-Piémont : de la constitution au pacte d’associés, des apports immobiliers à la planification successorale. Contactez-nous.
Familien-Holding
S.r.l.- oder S.p.A.-Holdingstruktur für generationenübergreifende Immobilienportfolios: Governance, Besteuerung und Nachfolgeplanung
Eine Familien-Holding — typischerweise eine S.r.l. oder S.p.A. — ist das bevorzugte Vehikel für Familien, die ein Immobilienportfolio strukturiert und steuereffizient mit klaren Governance-Regeln und einem integrierten Nachfolgeplan verwalten möchten. Im Gegensatz zum direkten Personaleigentum oder einer transparenten Personengesellschaft hat die Holding eine eigene Rechtspersönlichkeit, begrenzt die persönliche Haftung und ermöglicht eine getrennte Verwaltung von Erträgen, Kapitalallokation und generationellem Transfer.
Wesentliche Vorteile der Familien-Holding
Aus steuerlicher Sicht: Mieteinnahmen unterliegen IRES (24%) und IRAP statt der progressiven IRPEF-Sätze; an private Gesellschafter ausgeschüttete Dividenden werden nur auf einen Teil des Nettogewinns mit 26% besteuert; konzerninterterne Vermögensübertragungen können von der Beteiligungsfreistellung (PEX, Art. 87 TUIR) profitieren. Aus Governance-Sicht: Der Gesellschaftervertrag kann Anteilsübertragungen einschränken, Vorkaufsrechte begründen und die Nachfolge im Management regeln. Aus Nachfolgesicht: Anteile an einer Familien-Holding können für die Erbschaft- und Schenkungsteuerbefreiung für Familienunternehmen in Betracht kommen (Art. 3 Abs. 4-ter D.Lgs. 346/1990).
Holding S.r.l. vs. S.p.A.
Die S.r.l. ist die Standardwahl für kleine und mittlere Familienportfolios: einfachere Governance, geringere Gründungskosten, Anteile (keine Aktien), die mit unterschiedlichen Stimm- und Gewinnrechten angepasst werden können. Die S.p.A. wird bevorzugt, wenn das Portfolio größer ist, externe Finanzierung geplant ist oder eine formalere Governance-Struktur benötigt wird.
Notarielle Aspekte
Der Notar begleitet jeden Schritt: Gründung der Holding mit maßgeschneiderten Gesellschaftsverträgen (Anteilsklassen, Drag-along/Tag-along, Vorkaufsrecht, Verwaltungsklauseln); Immobilieneinbringung in die Holding; Gesellschaftervereinbarungen; Anteilsübertragungen und Abfindungsregelungen; und Nachfolgeplanung durch Schenkungen von Anteilen mit Nießbrauchsvorbehalt für die Gründer.
Das Studio strukturiert Familien-Holdings für Immobilienportfolios am Lago Maggiore und im Alto Piemonte: von der Gründung bis zum Gesellschaftervertrag, von Einbringungen bis zur Nachfolgeplanung. Kontakt.
Семейный холдинг
Холдинговая структура S.r.l. или S.p.A. для многопоколенческих портфелей недвижимости: управление, налогообложение и планирование наследования
Семейный холдинг — как правило, S.r.l. или S.p.A. — является предпочтительным инструментом для семей, желающих управлять портфелем недвижимости структурированно и налогоэффективно, с чёткими правилами корпоративного управления и интегрированным планом наследования. В отличие от прямого личного владения или прозрачного товарищества, холдинг имеет собственную правосубъектность, ограничивает личную ответственность и позволяет раздельно управлять доходами, распределением капитала и передачей имущества между поколениями.
Ключевые преимущества семейного холдинга
С налоговой точки зрения: доходы от аренды облагаются IRES (24%) и IRAP, а не прогрессивными ставками IRPEF; дивиденды, распределяемые физическим лицам — акционерам, облагаются по ставке 26%, но только с части чистой прибыли; внутригрупповые передачи активов могут пользоваться освобождением от налога на участие (PEX, ст. 87 TUIR). С точки зрения корпоративного управления: акционерное соглашение может ограничивать передачу долей, устанавливать права преимущественной покупки и определять преемственность в управлении. С точки зрения наследования: доли в семейном холдинге могут претендовать на освобождение от налога на наследство и дарение для семейных предприятий (ст. 3 абз. 4-ter D.Lgs. 346/1990).
Холдинг S.r.l. vs S.p.A.
S.r.l. — стандартный выбор для малых и средних семейных портфелей: более простое управление, более низкие расходы на создание, доли (не акции), которые можно настраивать с различными правами голоса и на прибыль. S.p.A. предпочтительна при более крупном портфеле, планировании внешнего финансирования или необходимости более формальной структуры управления.
Нотариальные аспекты
Нотариус сопровождает каждый этап: учреждение холдинга с индивидуально разработанным уставом (классы долей, drag-along/tag-along, право преимущественной покупки); внесение недвижимости в холдинг; акционерные соглашения; передача долей и положения о выкупе; и планирование наследования через дарение долей с сохранением узуфрукта за основателями.
Студия структурирует семейные холдинги для портфелей недвижимости на озере Маджоре и в Альто-Пьемонте: от создания до акционерного соглашения, от внесения имущества до планирования наследования. Свяжитесь с нами.
Holding Familiar
Estructura S.r.l. o S.p.A. para carteras inmobiliarias multigeneracionales: gobernanza, fiscalidad y planificación sucesoria
Una holding familiar — generalmente una S.r.l. o S.p.A. — es el vehículo preferido para las familias que desean gestionar una cartera inmobiliaria de forma estructurada y fiscalmente eficiente, con normas de gobernanza claras y un plan de sucesión integrado. A diferencia de la titularidad directa personal o de una sociedad transparente, la holding tiene personalidad jurídica propia, limita la responsabilidad personal y permite gestionar separadamente los ingresos, la asignación de capital y la transmisión generacional.
Principales ventajas de la holding familiar
Desde el punto de vista fiscal: los ingresos por alquiler están sujetos al IRES (24%) e IRAP en lugar de los tipos progresivos del IRPEF; los dividendos distribuidos a socios personas físicas tributan al 26% pero solo sobre una parte del beneficio neto; las transmisiones de activos intragrupo pueden beneficiarse de la exención por participación (PEX, art. 87 TUIR). Desde el punto de vista de la gobernanza: el pacto de socios puede restringir la transmisión de participaciones, establecer derechos de tanteo y definir la sucesión en la gestión. Desde el punto de vista sucesorio: las participaciones en una holding familiar pueden acogerse a la exención del impuesto sobre sucesiones y donaciones para empresas familiares (art. 3 co. 4-ter D.Lgs. 346/1990).
Holding S.r.l. vs S.p.A.
La S.r.l. es la opción estándar para carteras familiares pequeñas y medianas: gobernanza más sencilla, menores costes de constitución, participaciones (no acciones) que pueden personalizarse con distintos derechos de voto y de beneficio. La S.p.A. se prefiere cuando la cartera es mayor, se prevé financiación externa o se necesita una estructura de gobernanza más formal.
Aspectos notariales
El notario interviene en cada fase: constitución de la holding con estatutos a medida (clases de participaciones, drag-along/tag-along, tanteo, cláusulas de gestión); aportación inmobiliaria a la holding; pactos de socios; transmisión de participaciones y disposiciones de compra forzosa; y planificación sucesoria mediante donaciones de participaciones con reserva de usufructo para los fundadores.
El Estudio estructura holdings familiares para carteras inmobiliarias en el Lago Mayor y el Alto Piamonte: desde la constitución hasta el pacto de socios, desde las aportaciones inmobiliarias hasta la planificación sucesoria. Contáctenos.