L’acquisto e la gestione personali del bene, eventualmente concesso in locazione. È la forma più semplice ma con esposizione del patrimonio personale e tassazione progressiva sui redditi da locazione (salvo cedolare secca).

Profilo fiscale tipico: cedolare secca 21% (10% per contratti a canone concordato), IMU su seconda casa, plusvalenza tassata se rivendita entro 5 anni (salvo prima casa, donazione, successione).

Strumento elettivo per la mera detenzione di immobili non destinati ad attività commerciale. Trasparente fiscalmente, utile per la separazione dal patrimonio personale e per la pianificazione successoria.

Profilo fiscale: trasparenza fiscale (i redditi sono imputati ai soci), regime “soci di società di persone”, esenzione plusvalenze su immobili posseduti oltre 5 anni.

SRL holding che detiene partecipazioni in società immobiliari operative o direttamente immobili. Strumento di pianificazione successoria e di protezione del patrimonio, con vantaggi sull’esenzione successione/donazione delle partecipazioni di controllo (con vincolo quinquennale di prosecuzione).

Profilo fiscale: imposte ordinarie SRL, regime PEX su plusvalenze partecipazioni, esenzione successoria art. 3, c. 4-ter D.Lgs. 346/1990.

Trust familiari (anche jersey) e vincolo di destinazione ex art. 2645-ter c.c. per la segregazione del patrimonio immobiliare a favore di beneficiari determinati. Tutela successoria, protezione dai creditori, gestione separata.

Profilo fiscale: imposta successione/donazione sul conferimento (con esenzioni in casi specifici), imposte di registro/ipotecarie/catastali in misura ordinaria sul trasferimento immobili.

Contratti di locazione a lungo termine: 4+4 per residenze abitative, transitorio per esigenze temporanee, canone concordato per beneficiare della cedolare al 10%. Scelta della tipologia in base alla destinazione, alla durata pattuita e ai vantaggi fiscali.

Locazione turistica (durata fino a 30 giorni) con tassazione cedolare 21% (26% dal 2° immobile). Adempimenti SCIA, CIN nazionale, ritenuta dei portali (Airbnb & co.). Possibile riqualificazione come attività imprenditoriale oltre certe soglie di abitualità.

Mandato a property manager per la gestione operativa: turnover ospiti, manutenzione, pulizia, marketing, fiscalità delle locazioni. Inquadramento contrattuale come mandato senza rappresentanza o intermediazione, con valutazione del flusso provvigionale.

Strumento ex art. 23 D.L. 133/2014 che combina locazione e opzione di acquisto. Tutela dell’acquirente con trascrizione, calcolo dei canoni come acconto prezzo, profili IVA/registro differenziati per la quota “godimento” e per la quota “acconto prezzo”.

Trasferimento condizionato al pagamento integrale del prezzo (artt. 1523-1526 c.c.). Tutela del venditore con rientro automatico in caso di inadempimento. Profili fiscali simili alla vendita ordinaria con tassazione anticipata.

Trasferimento reciproco con eventuale conguaglio in denaro. Strumento utile in operazioni di sostituzione del patrimonio (es. vendita prima casa + acquisto altro immobile). Imposte ridotte rispetto a due trasferimenti separati.

Il “flipping” — acquisto di un immobile sottovalutato, ristrutturazione rapida e rivendita a prezzo maggiorato — è una strategia che richiede particolare attenzione sotto il profilo fiscale e qualificatorio. Le variabili rilevanti sono:

Plusvalenza tassata se rivendita entro 5 anni (salvo prima casa, donazione, successione). Sopra i 5 anni, esente. Qualificazione imprenditoriale: oltre una determinata abitualità (più operazioni nel quinquennio con scopo speculativo prevalente), l’attività può essere riqualificata come imprenditoriale, con apertura partita IVA, IRES/IRPEF su utili e applicazione IVA sulle vendite.

Bonus fiscali sui costi di ristrutturazione: detraibilità degli interventi (ecobonus, sismabonus) — ma con cautela perché in caso di rivendita rapida si può perdere il diritto alla detrazione residua. Antiriciclaggio: i flussi di pagamento (acquisto, ristrutturazione, rivendita) richiedono tracciabilità completa.

Lo Studio assiste l’investitore nella strutturazione preventiva dell’operazione, identificando la forma giuridica più opportuna (persona fisica vs. società), il timing fiscale ottimale e la documentazione necessaria.