La permuta è il contratto con il quale due parti si trasferiscono reciprocamente la proprietà di beni (o altri diritti) senza che vi sia un prezzo monetario, ma uno scambio di beni in natura (art. 1552 c.c.). Sull’immobile, è uno strumento storicamente radicato e oggi nuovamente attuale, in particolare nelle ricomposizioni patrimoniali familiari, nei cambi di abitazione tra privati e nelle operazioni con costruttori (“area in cambio di porzioni costruite”).

Cos’è la permuta

La permuta differisce dalla compravendita perché manca il prezzo: ogni parte trasferisce un bene e ne riceve uno in cambio. Le norme della compravendita si applicano in via analogica alla permuta, in quanto compatibili (art. 1555 c.c.). In particolare, ciascun permutante è tenuto verso l’altro alle stesse garanzie del venditore: garanzia per evizione (art. 1483 c.c.) e per i vizi della cosa (artt. 1490 e ss. c.c.).

Casi tipici di permuta

• scambio di abitazioni tra privati: chi vuole cambiare casa può permutare la propria con un’altra di valore equivalente, evitando i costi di una doppia compravendita;
• ricomposizioni patrimoniali familiari: scambi tra parenti per riequilibrare quote ereditarie o rispondere a mutati bisogni abitativi;
• permuta con costruttore: il proprietario di un terreno o di un fabbricato vetusto cede l’area in cambio di una o più porzioni del fabbricato che il costruttore realizzerà (cd. permuta di cosa presente con cosa futura, ammessa dalla giurisprudenza pacifica);
• scambi tra Comuni e privati per opere pubbliche, urbanistica e perequazione (con regime fiscale di favore);
• scambi tra coniugi in sede di separazione consensuale (con eventuali esenzioni fiscali ex art. 19 L. 74/1987).

Forma e pubblicità

La permuta di beni immobili richiede:

• forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata (art. 1350 c.c.);
• doppia trascrizione nei Registri immobiliari, una per ciascun immobile permutato (art. 2643 c.c.);
• doppia voltura catastale;
• verifica delle conformità urbanistica e catastale per entrambi gli immobili (art. 19, c. 14, D.L. 78/2010 e art. 46 D.P.R. 380/2001).

Permuta con conguaglio

Quando il valore dei beni scambiati non è equivalente, le parti possono pattuire un conguaglio in denaro a carico del permutante che riceve il bene di maggior valore. Il conguaglio:

• non altera la natura della permuta: il contratto resta tale finché la prestazione in denaro è accessoria rispetto allo scambio di beni;
• se invece il denaro supera il valore del bene scambiato, il contratto si trasforma in compravendita con permuta accessoria (Cass. n. 9091/2002);
• deve essere esattamente quantificato nell’atto;
• comporta una tassazione separata ai fini dell’imposta di registro.

Regime fiscale: imposta di registro

L’imposta di registro sulla permuta è disciplinata dall’art. 43 del D.P.R. 131/1986 (TUR), che prevede una regola peculiare: l’imposta si applica una sola volta, sul valore maggiore tra quelli dei due beni permutati, eventualmente aumentato del conguaglio.

Permuta e agevolazione “prima casa”

L’agevolazione “prima casa” può essere applicata anche nella permuta, ma con cautele specifiche:

• se uno dei due immobili è destinato dal permutante a propria abitazione principale e ne sussistono i requisiti, l’aliquota agevolata 2% si applica solo a quel bene;
• l’imposta complessiva si calcola sommando: imposta agevolata (2%) sul bene “prima casa” + imposta ordinaria (9%) sull’altro bene;
• la base imponibile resta comunque il valore maggiore dei due beni se la legge prevede così (questione dibattuta in giurisprudenza).

Sistema prezzo–valore e permuta

Permuta di cosa futura

La permuta di cosa presente con cosa futura (es. terreno in cambio di porzioni del fabbricato da costruire) è ammessa dalla giurisprudenza (Cass. SU n. 2899/1980, confermata da numerose pronunce successive). Si caratterizza per:

• trasferimento immediato della proprietà del bene presente (es. terreno);
• obbligazione di fare a carico del costruttore: realizzare il fabbricato e trasferire le porzioni promesse;
• tutele specifiche: garanzia fideiussoria del costruttore (D.Lgs. 122/2005 se l’altra parte è un privato), trascrizione del contratto, eventuali patti di riserva di proprietà;
• trasferimento delle porzioni costruite al momento dell’ultimazione, con stipula di atto integrativo o automatica per effetto della permuta originaria (a seconda della formulazione contrattuale).

Differenza tra permuta e vendita con compensazione

Da non confondere la permuta con la vendita con compensazione (due distinte vendite con contestuale compensazione dei prezzi):

Riferimenti normativi