La compravendita immobiliare è l’atto con il quale il proprietario di un immobile (venditore) ne trasferisce la proprietà al compratore in cambio di un prezzo (art. 1470 c.c.). È uno degli atti più rilevanti nella vita di una famiglia: la legge ne richiede la forma di atto pubblico ricevuto dal notaio (artt. 1350 e 2643 c.c.), garante della legalità dell’operazione e della tutela imparziale di compratore e venditore.

Il ruolo del notaio

Il notaio non è semplicemente “chi firma l’atto”: è un pubblico ufficiale che svolge una funzione di garanzia. Le sue attività comprendono:

• verifiche preventive: titolarità del venditore, esistenza di ipoteche, pignoramenti, sequestri, vincoli, regolarità urbanistica e catastale, conformità della planimetria;
• consulenza imparziale a entrambe le parti: spiegazione delle clausole, illustrazione delle tutele, suggerimento di cautele specifiche;
• determinazione delle imposte più favorevoli applicabili (“prima casa”, prezzo–valore, agevolazioni under 36);
• ricezione dell’atto: lettura, raccolta delle firme, autentica;
• adempimenti post-atto: registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, trascrizione nei Registri immobiliari, voltura catastale.

Le fasi della compravendita

Una compravendita ben condotta segue di norma queste fasi:

• proposta di acquisto: documento con cui l’acquirente formalizza la propria offerta, di norma irrevocabile per un periodo determinato;
• accettazione della proposta da parte del venditore: con questa, le parti sono giuridicamente vincolate;
• contratto preliminare (o “compromesso”): regola in dettaglio la futura compravendita; di norma comporta il versamento di una caparra confirmatoria (vedi pagina dedicata);
• verifiche notarili preliminari: il notaio raccoglie e analizza tutta la documentazione (atti di provenienza, visure ipotecarie e catastali, certificazioni urbanistiche, APE);
• atto definitivo (rogito): con la firma davanti al notaio si trasferisce la proprietà e si paga il saldo del prezzo;
• adempimenti post-atto: a cura del notaio (registrazione, trascrizione, voltura).

Le verifiche essenziali

Prima della stipula il notaio verifica:

Le tutele dell’acquirente

Imposte sulla compravendita

Il regime fiscale dipende dalla situazione concreta:

L’agevolazione “prima casa”

L’acquirente può beneficiare delle agevolazioni “prima casa” se:

• l’immobile non è di lusso (categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9);
• è ubicato nel Comune di residenza dell’acquirente o vi sarà trasferita la residenza entro 18 mesi;
• l’acquirente non è già titolare di altra prima casa nello stesso Comune né di altra prima casa con agevolazioni in qualsiasi parte del territorio nazionale;
• l’acquirente sottoscrive le dichiarazioni di rito direttamente nell’atto.

La proposta e il preliminare

Tra l’accordo verbale e il rogito definitivo, le parti di norma stipulano un contratto preliminare (o “compromesso”). È il momento in cui l’operazione diventa giuridicamente vincolante e in cui l’acquirente versa di norma una caparra confirmatoria. Il preliminare può e dovrebbe essere trascritto per offrire all’acquirente la massima tutela. Per un approfondimento dedicato, consulta la pagina sul preliminare di compravendita.

Riferimenti normativi