La locazione di immobili abitativi è regolata dalla Legge 9 dicembre 1998 n. 431, dalle disposizioni del Codice civile (artt. 1571 e ss.) e da una stratificata normativa fiscale. Conoscere le diverse tipologie contrattuali è fondamentale, sia per il proprietario che per il conduttore, per scegliere lo strumento più adatto.

Le tipologie principali di locazione abitativa

• Contratto a canone libero (4+4) — art. 2, c. 1, L. 431/1998: le parti concordano liberamente il canone, durata minima 4 anni, rinnovabile automaticamente per altri 4 (salvo disdetta motivata del locatore alla prima scadenza);
• Contratto a canone concordato (3+2) — art. 2, c. 3, L. 431/1998: il canone è determinato in base ad accordi territoriali tra associazioni dei proprietari e degli inquilini. Durata minima 3 anni, rinnovo per altri 2 (con motivata disdetta del locatore). Beneficia di rilevanti agevolazioni fiscali;
• Contratto transitorio — durata da 1 a 18 mesi, per esigenze temporanee documentate (lavoro, studio, motivi familiari);
• Contratto per studenti universitari — durata da 6 a 36 mesi, per studenti fuori sede;
• Locazione turistica breve — durata fino a 30 giorni, regolata dall’art. 4 D.L. 50/2017 (per i privati) o dalla normativa regionale (per attività imprenditoriali);
• Locazione commerciale — durata 6+6 (o 9+9 per alberghi), disciplinata dalla L. 392/1978.

La forma e la registrazione

Tutti i contratti di locazione di immobili urbani richiedono la forma scritta (art. 1, c. 4, L. 431/1998), a pena di nullità. Devono essere registrati entro 30 giorni dalla sottoscrizione:

• presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate;
• online tramite il Servizio Telematico RLI;
• tramite intermediari abilitati (commercialisti, CAF, agenzie immobiliari).

La cedolare secca

La cedolare secca (art. 3 D.Lgs. 23/2011) è un regime fiscale opzionale per le locazioni abitative tra persone fisiche. Sostituisce IRPEF, addizionali e imposte di registro/bollo:

• 21% sul canone per i contratti a canone libero;
• 10% sul canone per i contratti a canone concordato (in alcuni Comuni elevata al 21% per le seconde unità affittate);
• 26% sul canone per le locazioni brevi (D.L. 50/2017), con possibilità di applicare il 21% sul primo immobile.

L’opzione si esercita in fase di registrazione del contratto. Vincola il locatore a non aggiornare il canone ISTAT per la durata del contratto.

Imposte ordinarie (in alternativa alla cedolare)

Riferimenti normativi