Il rent to buy è un contratto introdotto nell’ordinamento italiano dall’art. 23 del D.L. 12 settembre 2014 n. 133 (“Sblocca Italia”, convertito con L. 164/2014). Combina la locazione con l’opzione di acquisto: il conduttore prende possesso dell’immobile, ne paga il godimento e, contestualmente, accantona somme che — in caso di acquisto entro un termine prestabilito — verranno imputate al prezzo finale.

Come funziona

Il rent to buy si articola in due fasi:

• fase di godimento: per un periodo di tempo concordato (di norma 2-10 anni), il conduttore versa al proprietario un canone periodico composto da due quote: una a titolo di godimento (paragonabile alla locazione) e una a titolo di acconto sul prezzo di un’eventuale futura compravendita;
• opzione di acquisto: entro il termine pattuito, il conduttore può esercitare il diritto di acquistare l’immobile al prezzo concordato in sede di stipula. Le quote di acconto già versate vengono detratte dal prezzo. Se non esercita l’opzione, il proprietario riscuote la quota di godimento (incassata) e restituisce in tutto o in parte la quota di acconto, secondo quanto pattuito.

Forma e pubblicità

Il contratto di rent to buy richiede la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata (art. 23 D.L. 133/2014). Il notaio provvede alla trascrizione nei Registri immobiliari. La trascrizione produce un effetto fondamentale di tutela:

A chi conviene

Il rent to buy è uno strumento utile in particolare per:

• chi non riesce immediatamente ad accedere al credito bancario (giovani, lavoratori atipici, stranieri) ma ha capacità reddituale per accantonare progressivamente il prezzo;
• chi vuole provare l’immobile prima dell’acquisto definitivo;
• venditori (in particolare costruttori) che hanno difficoltà a vendere e vogliono mantenere flussi di reddito durante il periodo di attesa;
• operazioni di passaggio generazionale con dilazione del trasferimento (in alternativa alla donazione).

Profili fiscali

Durante la fase di godimento, il proprietario è tassato sui canoni come reddito da locazione (con possibilità di optare per la cedolare secca, se ne sussistono i presupposti). Le quote di acconto sul prezzo non sono tassate al momento del versamento ma costituiscono credito a favore del conduttore. In caso di esercizio dell’opzione di acquisto, le imposte indirette si applicano sul prezzo pattuito (con possibilità di applicare il sistema prezzo-valore se ne sussistono i presupposti).

Il rent to buy nelle situazioni di crisi

L’art. 23, c. 6 del D.L. 133/2014 prevede una tutela ulteriore in caso di fallimento (oggi liquidazione giudiziale) del proprietario: il curatore può sciogliere il contratto, ma deve restituire integralmente al conduttore le quote di acconto già versate. Questa tutela si aggiunge a quella della trascrizione decennale.

Riferimenti normativi