Il sistema del prezzo–valore, introdotto dalla Legge 23 dicembre 2005 n. 266 (Legge Finanziaria 2006), è uno strumento fiscale che consente di calcolare le imposte di registro, ipotecaria e catastale sul valore catastale dell’immobile invece che sul prezzo realmente pagato. Si tratta della più rilevante misura di trasparenza fiscale del settore immobiliare degli ultimi vent’anni.

Come funziona

In una compravendita immobiliare ordinaria, le imposte di registro, ipotecaria e catastale si calcolano sul valore venale del bene (di norma coincidente con il prezzo dichiarato in atto). L’opzione per il sistema prezzo–valore consente, in presenza di determinati requisiti, di calcolare le imposte indirette su una base ridotta: il valore catastale, ottenuto moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per appositi coefficienti.

L’effetto pratico è duplice:

• risparmio fiscale per l’acquirente, perché il valore catastale è di norma inferiore al prezzo di mercato;
• incentivo alla trasparenza: l’acquirente non ha più alcun vantaggio nel sottodichiarare il prezzo, perché le imposte non dipendono dall’importo dichiarato.

I requisiti per accedere al sistema prezzo-valore

Il sistema si applica esclusivamente quando ricorrono tutti i seguenti requisiti (art. 1, c. 497, L. 266/2005):

• l’immobile è una abitazione o sua pertinenza (immobili categoria catastale A escluso A/10, e relative pertinenze categoria C/2, C/6, C/7);
• l’acquirente è persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività commerciale, artistica o professionale;
• il venditore può essere persona fisica o impresa, purché la cessione non sia soggetta ad IVA;
• l’acquirente richiede espressamente nell’atto di compravendita l’applicazione del sistema (la richiesta è una facoltà, non automatica);
• il prezzo effettivo viene comunque indicato in atto.

Coefficienti per il calcolo del valore catastale

Vantaggi accessori

Quando NON si applica

Il sistema prezzo-valore non si applica quando:

• l’acquirente è una società o un’impresa;
• l’immobile è strumentale (uffici, negozi, capannoni);
• il venditore è un’impresa che fattura con IVA (per esempio, un costruttore che vende immobili nei primi 5 anni);
• si tratta di terreni (agricoli o edificabili);
• l’acquirente non richiede espressamente l’applicazione del sistema in atto.

Riferimenti normativi