L’acquisto di un immobile all’asta giudiziaria è un canale alternativo che, pur richiedendo un’attenta preparazione, offre opportunità di prezzo spesso significative rispetto al mercato libero. La presenza del Tribunale e del professionista delegato (spesso un notaio) garantisce la trasparenza della procedura e la pulizia del titolo trasferito.

Come funziona la vendita all’asta

Le vendite immobiliari giudiziarie si svolgono nell’ambito di procedure esecutive (espropriazioni immobiliari) o concorsuali (fallimenti, ora liquidazioni giudiziali). Il procedimento è regolato dagli articoli 569 e seguenti del Codice di procedura civile e dalla Legge fallimentare (oggi sostituita dal D.Lgs. 14/2019, Codice della crisi d’impresa).

L’asta può essere:

• asta cartacea (in presenza), che si svolge presso il Tribunale o lo studio del professionista delegato (notaio o avvocato);
• asta telematica, su piattaforme accreditate dal Ministero della Giustizia, ormai modalità prevalente (D.M. 32/2015).

Le fasi dell’acquisto

Chi è interessato all’acquisto deve:

• consultare gli avvisi di vendita pubblicati sul Portale delle Vendite Pubbliche del Ministero della Giustizia, su quotidiani locali e su siti specializzati;
• esaminare la perizia di stima (relazione del CTU) che descrive l’immobile, ne attesta lo stato manutentivo, gli eventuali abusi e il prezzo base d’asta;
• depositare l’offerta entro il termine indicato, accompagnata da una cauzione (di norma il 10% del prezzo offerto);
• partecipare all’asta nella data fissata (in presenza o online);
• se aggiudicatario, versare il saldo prezzo entro il termine fissato dal giudice (di norma 60-120 giorni);
• ricevere il decreto di trasferimento emesso dal giudice, che produce il trasferimento della proprietà e l’estinzione delle ipoteche e dei pignoramenti gravanti sull’immobile.

Vantaggi e rischi dell’acquisto all’asta

Il ruolo del notaio nelle vendite delegate

Nelle procedure esecutive, il giudice può delegare le operazioni di vendita a un professionista (art. 591-bis c.p.c.), molto spesso un notaio. Il professionista delegato pubblicizza la vendita, riceve le offerte, gestisce le aste e cura il trasferimento della proprietà mediante decreto. Il notaio porta nel processo la propria neutralità e competenza in materia di pubblicità immobiliare.

Riferimenti normativi