L’acquisto di un immobile da costruire o in corso di costruzione presenta i rischi più significativi tra le compravendite immobiliari: l’acquirente versa somme rilevanti senza disporre del bene, il quale potrebbe non essere mai realizzato a causa di inadempimento o insolvenza del costruttore. La normativa speciale del D.Lgs. 122/2005, come modificata dal D.Lgs. 14/2019, introduce strumenti di tutela obbligatori a favore degli acquirenti.

Quando si applicano le tutele del D.Lgs. 122/2005

La normativa si applica quando ricorrono tutte le seguenti condizioni:

• il venditore è una impresa di costruzione (società o impresa individuale che esercita attività di costruzione);
• l’oggetto del contratto è un immobile da costruire o in corso di costruzione, ossia non ancora dotato del certificato di agibilità o di un titolo equipollente;
• l’acquirente è una persona fisica;
• il contratto è stato stipulato dal 21 luglio 2005 in poi (per la fideiussione) e dal 16 marzo 2019 in poi per le novità sulla forma pubblica.

La fideiussione obbligatoria

Il costruttore deve consegnare all’acquirente, contestualmente alla stipula di qualsiasi atto comportante il trasferimento o l’obbligo di trasferire l’immobile (preliminare, definitivo, atto di leasing), una fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia di tutte le somme già riscosse e di quelle ancora da riscuotere a titolo di acconto, prima del trasferimento della proprietà.

La novità del 2019: forma pubblica obbligatoria

Il D.Lgs. 14/2019 (Codice della crisi d’impresa), modificando l’art. 6 del D.Lgs. 122/2005, ha previsto — per i contratti stipulati dal 16 marzo 2019 — l’obbligo di forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata per il contratto preliminare avente ad oggetto immobili da costruire. Il preliminare deve quindi essere stipulato davanti al notaio, che lo trascrive nei Registri immobiliari (art. 2645-bis c.c.).

Il preliminare trascritto produce due effetti fondamentali:

• prenotazione del bene: i successivi atti dispositivi del bene compiuti dal costruttore non sono opponibili al promissario acquirente;
• privilegio sul prezzo: i crediti dell’acquirente per restituzione di acconti e caparra sono assistiti da privilegio speciale sul ricavato della vendita giudiziaria.

La polizza decennale postuma

Al momento del trasferimento della proprietà, il costruttore deve consegnare all’acquirente una polizza assicurativa decennale postuma (art. 4 D.Lgs. 122/2005) a copertura dei danni derivanti da rovina totale o parziale dell’immobile o da gravi difetti costruttivi (art. 1669 c.c.). La polizza ha efficacia per 10 anni dall’ultimazione dei lavori.

Riferimenti normativi