L’acquisto di un immobile non è solo una questione di prezzo: occorre verificare che il bene sia regolare sotto il profilo edilizio, urbanistico, catastale ed energetico. La conoscenza di questi dati prima del rogito tutela l’acquirente da contenziosi successivi e da sgradite scoperte sul valore reale dell’immobile.

Le verifiche essenziali prima del rogito

Il notaio, nell’ambito della propria attività di consulenza preventiva, effettua e raccomanda una serie di verifiche fondamentali. Le principali riguardano la regolarità urbanistica, la conformità catastale, la sicurezza degli impianti e la prestazione energetica.

• Regolarità urbanistica: corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e i titoli edilizi (licenze, concessioni, permessi di costruire, DIA/SCIA, condoni). La difformità non sanata o non sanabile può comportare nullità relativa dell’atto (art. 46 del D.P.R. 380/2001 e art. 40 della L. 47/1985).
• Conformità catastale: corrispondenza tra la planimetria depositata in catasto e lo stato di fatto (art. 19, c. 14, D.L. 78/2010). La dichiarazione di conformità è obbligatoria nell’atto di compravendita.
• Attestato di Prestazione Energetica (APE): documento che indica la classe energetica dell’immobile (A1, A2, A3, A4, B, C, D, E, F, G), obbligatorio per la stipula (D.Lgs. 192/2005 e D.M. 26 giugno 2015).
• Agibilità: certificato che attesta l’idoneità dell’immobile all’uso (oggi denominato “segnalazione certificata di agibilità” ex art. 24 D.P.R. 380/2001).
• Conformità impianti: dichiarazione di conformità degli impianti elettrico, idraulico, termico (D.M. 37/2008).

Conformità urbanistica e catastale: cosa controllare

La regolarità urbanistica si verifica acquisendo presso il Comune copia di tutti i titoli edilizi rilasciati dal 1° settembre 1967 in poi. Per gli immobili anteriori al 1967, è sufficiente la dichiarazione del venditore (“costruito prima del 1° settembre 1967”). Per gli interventi successivi, occorre la copia di ogni licenza, concessione, permesso, DIA, SCIA, sanatoria o condono.

La conformità catastale richiede la verifica della planimetria depositata: ogni modifica strutturale (nuove pareti, abbattimento di muri, ridistribuzione degli spazi) deve essere stata aggiornata in catasto. Per la stipula è richiesto l’attestato APE in corso di validità (10 anni, salvo modifiche strutturali o impiantistiche).

Cosa fare in caso di difformità

Riferimenti normativi