Da Manlio Carlo Soldani 
Manlio Carlo Soldani, Notaio in Domodossola
Premessa
Il rapporto tra l’istituto dell’ipoteca e il microsistema del condominio è notoriamente uno degli ambiti più scivolosi del diritto civile italiano: un crocevia in cui si incontrano — e talvolta si scontrano — il regime delle garanzie reali, la disciplina della proprietà condominiale e le esigenze pratiche della circolazione immobiliare.
Al centro del dibattito si colloca una questione di grande rilevanza operativa, troppo spesso trattata con eccessiva superficialità nella prassi notarile e bancaria: se l’ipoteca volontaria costituita sull’unità immobiliare di proprietà del singolo condomino si estenda automaticamente — e in quale misura — alle parti comuni dell’edificio di cui all’art. 1117 c.c., per i millesimi di competenza del condomino stesso.
La risposta non è univoca. Dipende, in modo essenziale, dalla tipologia di parte comune in questione e dall’applicazione — la cui portata è controversa — del principio di specificità dell’ipoteca sancito dagli artt. 2809, comma 1, 2826 e 2839, comma 2, n. 7), c.c.
Le considerazioni che seguono prendono spunto dallo Studio n. 79-2023/C del Consiglio Nazionale del Notariato (Ipoteca e condominio, di Maurizio Corona, approvato dalla Commissione Studi Civilistici il 20 marzo 2024), che costituisce il contributo dottrinale più organico e aggiornato sulla materia.
Indice dei contenuti
1. La tassonomia delle parti comuni: un presupposto irrinunciabile
Prima di affrontare il problema dell’estensione dell’ipoteca, è indispensabile richiamare la classificazione delle parti comuni elaborata dalla dottrina notarile sulla base dell’art. 1117 c.c. — classificazione che, come si vedrà, è determinante ai fini della risposta.
L’art. 1117 c.c. non definisce le “parti comuni” ma ne fornisce un elenco non tassativo, suddiviso in tre gruppi. Ai fini del presente discorso rilevano essenzialmente il primo e il secondo.
Parti comuni necessarie (art. 1117, n. 1, c.c.): si distinguono in tre sottocategorie.
La prima comprende le parti prive di autonoma identità materiale — fondazioni, muri maestri, pilastri, travi portanti — che si incorporano fisicamente nelle unità immobiliari fondendosi inscindibilmente con esse e con l’intero organismo edilizio. Non possono concepirsi come oggetto autonomo di circolazione.
La seconda sottocategoria include le parti strutturalmente autonome ma legate da un vincolo di esclusiva accessorietà funzionale alle proprietà individuali: portoni d’ingresso, androni, scale, pianerottoli, tetti, facciate. Questi beni non possono, di regola, circolare separatamente dall’unità immobiliare cui sono asserviti, né essere distaccati dal condominio.
La terza comprende le parti dotate di funzionalità plurima: lastrici solari e cortili. Questi beni presentano una peculiare dualità: per un verso assolvono a una funzione condominiale necessaria (copertura, accesso, aerazione e illuminazione); per l’altro sono suscettibili — in via eccezionale — di titolarità o utilizzazione autonoma, anche da parte di soggetti estranei alla compagine condominiale.
Parti comuni funzionali o facoltative (art. 1117, n. 2, c.c.): beni dotati di autonomia strutturale e funzionale la cui presenza nel condominio è eventuale — aree a parcheggio, alloggio del portiere, lavanderia, stenditoi. La loro natura condominiale non è “necessaria” ma “funzionale”, con le conseguenti implicazioni in punto di circolazione e di garanzia reale.
2. La circolazione delle parti comuni: il principio accessorium sequitur principale
Per le parti comuni necessarie, la circolazione è inscindibilmente legata a quella dell’unità immobiliare in proprietà esclusiva cui sono asservite: gli atti traslativi di quest’ultima comprendono ipso iure, pro quota, anche le suddette parti comuni, anche ove non siano espressamente menzionate nel titolo (artt. 1118, commi 1 e 2, e 1119 c.c.).
Sotto il profilo dogmatico, tale regime è applicazione diretta del principio accessorium sequitur principale e opera sia per le alienazioni volontarie sia nell’ambito dell’esecuzione forzata: l’aggiudicatario subentra nella stessa posizione giuridica facente capo all’esecutato, acquisendo l’unità immobiliare con tutti i relativi millesimi sulle parti comuni.
Per le parti comuni funzionali il classamento catastale è rilevante: se censibili, il loro “abbinamento” alle unità immobiliari di riferimento è già risolto a livello catastale; se non censibili, la loro menzione nel titolo consente l’aggiornamento dell’intestazione in occasione della trasmissione telematica della nota di trascrizione.
3. L’estensione automatica dell’ipoteca: regola e sue articolazioni
3.1 Le parti comuni necessarie prive di autonomia funzionale
Per questa categoria — portoni, androni, scale, pianerottoli — l’estensione automatica dell’ipoteca è fuori discussione: essa consegue alla medesima logica che governa la circolazione. Ritenere il contrario significherebbe ammettere che l’aggiudicatario in sede di esecuzione forzata acquisti l’unità immobiliare senza le parti necessarie alla sua stessa esistenza e fruibilità, ovvero che le acquisti libere da ipoteca pur essendo state “coperte” dalla garanzia: entrambi gli esiti sarebbero contrari ai principi fondamentali del sistema.
3.2 Le parti comuni necessarie con funzionalità plurima: il nodo del principio di specificità
È per i lastrici solari e i cortili che il problema si fa più delicato. L’ipoteca vi si estende tendenzialmente in via automatica, ma con una riserva di cruciale importanza pratica: quella garanzia ha una portata soltanto generica.
In altre parole, l’ipoteca iscritta sull’unità immobiliare del condomino grava — automaticamente — su quelle parti comuni che al momento dell’eventuale espropriazione rivestono ancora la qualità di beni condominiali ex art. 1117, n. 1, c.c. Se nel frattempo un determinato bene ha cessato di essere condominiale — per effetto di delibera unanime dei condomini che ne abbia disposto il distacco — esso non rientra più nel “genere” colpito dalla garanzia, e l’aggiudicatario acquisterà l’unità immobiliare senza tale bene.
Questo è il punto in cui entra in gioco il principio di specificità: l’art. 2809, comma 1, c.c. prescrive che l’ipoteca “deve essere iscritta su beni specialmente indicati”, con l’individuazione di natura, situazione e dati catastali (artt. 2826 e 2839, comma 2, n. 7, c.c.). Il creditore che voglia che la propria garanzia reale gravi stabilmente su un cortile — anche nell’ipotesi in cui questo venga successivamente distaccato dal condominio — ha dunque l’onere di iscrivere l’ipoteca specificatamente su tale bene, nel titolo e nella nota.
Ove lo abbia fatto, la delibera condominiale che estrometta il bene dal condominio non gli sarà opponibile.
3.3 L’esclusione dell’analogia pertinenziale
Una possibile obiezione potrebbe venire dall’art. 818, comma 3, c.c.: la “cessazione della qualità di pertinenza non è opponibile ai terzi che abbiano anteriormente acquistato diritti sulla cosa principale”. Si potrebbe sostenere — applicando per analogia la disciplina delle pertinenze alle parti comuni — che il creditore ipotecario sia tutelato anche dopo il distacco del bene dal condominio.
L’obiezione è tuttavia infondata per una doppia ragione. In primo luogo, le parti comuni dell’edificio non sono pertinenze in senso tecnico: difettano del carattere della necessarietà del vincolo destinatorio, che nelle pertinenze è rimesso all’autonomia privata mentre nel condominio è imposto dalla legge. In secondo luogo — e ciò è dirimente — anche volendo applicare il regime pertinenziale in via estensiva, resterebbe fermo il principio di specificità: le regole sostanziali possono estendere il regime della cosa principale alla cosa accessoria, ma non incidono sul diverso profilo della pubblicità immobiliare, governata dal principio di specialità.
4. Le parti comuni funzionali: a fortiori il principio di specificità
Per le parti comuni funzionali (art. 1117, n. 2, c.c.) — portineria, alloggio del portiere, locali di servizio, aree a parcheggio — valgono a fortiori le medesime considerazioni. Trattandosi di beni la cui presenza nel condominio è eventuale e non necessaria, il principio di specificità impone al creditore l’onere di individuarli specificatamente nella nota di iscrizione. L’ulteriore circostanza che detti beni abbiano ormai sempre una propria autonoma identificazione catastale rende del tutto praticabile tale adempimento.
La casistica è ampia e frequente: assegnazione dell’alloggio del portiere a un condomino dopo la soppressione del servizio di portierato; locazione o alienazione a terzi di locali già destinati alla centrale termica; trasformazione in cantina di vani non più utilizzati per servizi comuni.
5. Best practice notarile per gli atti su beni non più condominiali
Alla luce del quadro tracciato, si pone la questione di come debba comportarsi il notaio chiamato a rogare atti che abbiano ad oggetto beni usciti dalla compagine condominiale.
La cautela è d’obbligo. Alcune indicazioni operative meritano di essere evidenziate.
Acquisto del bene da parte di un condomino. La soluzione tecnica preferibile è ricondurre l’operazione a una divisione con conguagli piuttosto che a una compravendita delle quote dagli altri condomini. Il vantaggio è netto: si applica l’art. 2825 c.c. in materia di ipoteca su beni indivisi. Per effetto della delibera unanime che abbia disposto la cessazione della condominialità, il bene diventa oggetto di comunione ordinaria tra i condomini; sciolta poi tale comunione con l’assegnazione del bene a uno di essi, l’ipoteca che per assunto vi gravava pro quota si trasferisce — per surrogazione reale — sulla somma dovuta a titolo di conguaglio dal condomino assegnatario al condomino il cui millesimo era gravato dalla garanzia. Occorre tuttavia avvertire che, per rendere la divisione opponibile al creditore ipotecario, questi deve essere chiamato a intervenire all’atto ai sensi dell’art. 1113, comma 3, c.c.
Acquisto del bene da parte di un terzo estraneo. Il notaio rogante è tenuto a rendere edotto l’acquirente dell’esistenza delle ipoteche che — per assunto — gravino sul bene in ragione dei millesimi di competenza delle singole unità immobiliari le cui proprietà erano gravate da ipoteca prima del distacco. Ciò non comporta necessariamente l’invalidità o l’inefficacia dell’atto, ma impone il corretto assolvimento degli obblighi informativi a tutela del terzo acquirente.
6. L’estensione dell’ipoteca alle nuove costruzioni sul bene condominiale: l’art. 2811 c.c.
Un ulteriore profilo merita attenzione: quello della costruzione di nuovi manufatti su o sotto un bene condominiale — tipicamente, la realizzazione di autorimesse nel sottosuolo di un cortile o l’edificazione sul lastrico solare.
In tali fattispecie, la nuova opera spetta per accessione ai condomini pro quota millesimale (art. 934 c.c.) e, per effetto dell’art. 2811 c.c., l’ipoteca già gravante sul bene condominiale si estende automaticamente alla nuova costruzione: l’immobile ipotecato è considerato non un’entità cristallizzata al momento dell’iscrizione ma “un’entità economica nel suo sviluppo”.
La regola generale subisce peraltro una rilevante eccezione ai sensi dell’art. 2873, comma 3, c.c.: il costituente l’ipoteca può chiedere la riduzione della garanzia per rendere esente, in tutto o in parte, il nuovo manufatto. La norma, pur riferendosi testualmente alle “sopraelevazioni di un edificio”, è interpretata estensivamente dalla dottrina — pena un fondato sospetto di incostituzionalità per irragionevole disparità di trattamento — anche alle costruzioni realizzate sul suolo o nel sottosuolo condominiale.
7. Cenni sulle ipoteche giudiziali: il ruolo dell’amministratore di condominio
Un cenno si impone sulle ipoteche giudiziali, che coinvolgono direttamente l’attività notarile sotto un profilo specifico: la cancellazione.
Qualora il condominio abbia iscritto ipoteca giudiziale sull’unità immobiliare di un condomino moroso — in forza di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ex art. 63, comma 1, disp. att. c.c. — e il credito garantito risulti estinto, il notaio può ricevere l’atto di cancellazione con l’intervento del solo amministratore. Quest’ultimo ha per legge la rappresentanza del condominio (art. 1129 c.c.) e il potere di disporre autonomamente di un “credito soddisfatto” (art. 1129, comma 12, n. 5, c.c.), senza necessità di alcuna delibera assembleare. L’assemblea è invece indispensabile quando si tratti di rinunciare alla garanzia per un credito ancora insoddisfatto.
Quanto all’ammissibilità dell’ipoteca giudiziale su beni condominiali ex art. 1117, n. 2, c.c. — sia per il creditore del condominio sia per il creditore del singolo condomino — la soluzione preferibile sembra essere negativa in entrambi i casi. Consentire l’ipoteca autonoma su un bene condominiale significherebbe attribuire al creditore il potere di spezzare il vincolo di destinazione che lega quel bene alle singole proprietà individuali, con effetti assimilabili a quelli di un distacco dal condominio: risultato che l’ordinamento consente soltanto previo consenso unanime dei condomini.
Conclusioni
La tematica dell’ipoteca in ambito condominiale mette in luce quanto le categorie civilistiche classiche — accessorietà, specificità, pertinenzialità — necessitino di essere continuamente rielaborate a contatto con le concrete peculiarità dell’edificio in condominio.
Ne emerge un quadro che potremmo sintetizzare in tre regole pratiche per il notaio.
Prima regola: l’estensione automatica dell’ipoteca alle parti comuni è tendenzialmente ammissibile per le parti necessarie (in particolare quelle prive di autonomia funzionale), ma ha portata soltanto generica: grava sulle parti che al momento dell’espropriazione rivestono ancora la qualità condominiale.
Seconda regola: il creditore che voglia assicurarsi una garanzia stabile su un bene condominiale dotato di funzionalità plurima (cortile, lastrico solare) o su parti comuni funzionali (portineria, alloggio del portiere) deve iscrivere l’ipoteca specificatamente su tali beni, nel rispetto del principio di specialità ex artt. 2809, 2826 e 2839 c.c.
Terza regola: il notaio chiamato a rogare atti che abbiano ad oggetto beni fuoriusciti dalla compagine condominiale deve prestare la massima cautela: preferire la divisione con conguagli alla compravendita di quote quando l’acquirente è un condomino; rendere edotto l’acquirente terzo dell’esistenza di potenziali gravami ipotecari; valutare l’opportunità di ottenere una liberatoria formale dai creditori ipotecari prima del rogito.
La complessità della materia — e la frequenza con cui tali questioni si presentano nella pratica quotidiana degli studi notarili — rende auspicabile una maggiore consapevolezza di questi principi sia nella redazione dei contratti di finanziamento bancario sia nella stipulazione degli atti di trasferimento immobiliare in ambito condominiale.
Manlio Carlo Soldani
Notaio in Domodossola
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Iscritto al Collegio Notarile di Verbania
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Riferimento bibliografico principale: M. Corona, Ipoteca e condominio, Studio n. 79-2023/C del Consiglio Nazionale del Notariato, approvato dalla Commissione Studi Civilistici il 20 marzo 2024, pubblicato in CNN Notizie n. 137 del 18 luglio 2024.
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