Da Manlio Carlo Soldani 
Manlio Carlo Soldani, Notaio in Domodossola
Indice dei contenuti
1. Il problema: il regolamento “a latere” nella prassi negoziale
Nella prassi della contrattazione immobiliare condominiale ricorre con una certa frequenza una fattispecie generatrice di significativa incertezza applicativa: il regolamento predisposto dall’originario unico proprietario (tipicamente il costruttore-venditore) non viene materialmente allegato all’atto costitutivo del condominio — che coincide, per consolidata acquisizione dogmatica e giurisprudenziale, con il primo atto di alienazione di una singola unità immobiliare — ma viene sottoscritto dalle parti in documento separato, rogato contestualmente ovvero in momento antecedente o immediatamente successivo al primo trasferimento, senza però formare parte integrante dell’atto stesso.
Tale tecnica redazionale — talvolta scelta per ragioni di speditezza documentale, tal altra per scelte organizzative dello studio o per motivi contingenti — pone un duplice ordine di questioni: la prima, di carattere strutturale, riguarda la validità e la natura giuridica dello strumento così formato; la seconda, di portata pratica assai più rilevante, concerne le condizioni alle quali le clausole di quel regolamento possano essere fatte valere nei confronti dei successivi acquirenti delle singole unità immobiliari.
Il presente contributo si propone di analizzare la seconda questione nella sua articolazione più compiuta, alla luce del diritto vivente espresso dalla giurisprudenza di legittimità, con particolare riguardo all’assetto consolidatosi nell’ultimo decennio, e di trarne le conseguenze operative sotto il profilo della tecnica redazionale.
2. La natura giuridica del regolamento e il superamento della dicotomia assembleare/contrattuale
L’art. 1138 c.c. — nella formulazione previgente e in quella risultante dalla riforma introdotta dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220 — individua nel regolamento condominiale lo strumento normativo interno deputato a disciplinare l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese, le regole di amministrazione e la tutela del decoro dell’edificio. La sua adozione è obbligatoria quando il numero dei condomini superi le dieci unità, fermo restando che anche i condomini meno numerosi possono liberamente dotarsene in forza del principio di autonomia negoziale sancito dall’art. 1322 c.c.
La tradizionale bipartizione tra regolamento assembleare — approvato a maggioranza qualificata ex art. 1136, comma 2, c.c. — e regolamento contrattuale — frutto del consenso unanime di tutti i condomini, ovvero predisposto dall’originario unico proprietario e recepito negli atti di acquisto delle singole unità — ha conosciuto negli anni un progressivo ridimensionamento nella sua portata classificatoria. La giurisprudenza di legittimità più recente ha chiaramente affermato che la distinzione tra le due tipologie non deve assumere carattere assorbente nella valutazione dell’efficacia e dell’opponibilità del regolamento, essendo necessario procedere a un’analisi clausola per clausola, avuto riguardo alla natura sostanziale del singolo precetto piuttosto che alla modalità formativa dello strumento che lo contiene.
Come icasticamente sintetizzato da Cass. civ., sez. II, 9 agosto 2022, n. 24526, “il regolamento condominiale contrattuale puramente e semplicemente non esiste se non come formula verbale riferita ad una delle due possibili tecniche di formazione, piuttosto che alla sua natura”. Da tale premessa discende che ogni regolamento — quale che sia la sua genesi — si compone di due categorie di clausole ontologicamente distinte:
- Clausole di natura assembleare (o regolamentare in senso stretto): disciplinano l’uso delle parti comuni, il funzionamento dell’assemblea, la distribuzione delle spese in conformità ai criteri legali, l’organizzazione degli spazi e i comportamenti quotidiani nella vita condominiale. Tali clausole possono essere approvate a maggioranza e, in quanto attinenti alla gestione del bene comune, non necessitano di trascrizione per produrre effetti nei confronti di chiunque acquisisca lo status di condomino.
- Clausole di natura contrattuale (o reale): impongono limitazioni alle facoltà di godimento o di destinazione delle proprietà esclusive dei singoli condomini (es. divieti di destinazione a uso commerciale, professionale, ricettivo; limitazioni al frazionamento; attribuzione di diritti reali differenziati su parti comuni), ovvero derogano ai criteri legali di ripartizione delle spese ex art. 1123 c.c. Tali clausole incidono sui diritti dominicali dei singoli proprietari e, come tali, soggiacciono a un regime di opponibilità che richiede requisiti formali specifici.
3. La natura reale come condizione logicamente preliminare: il principio di tipicità degli effetti trascrivibili ex art. 2643 c.c.
Prima di affrontare le modalità con cui la trascrizione opera quale strumento di opponibilità, è necessario soffermarsi su un profilo dogmatico che nella prassi viene spesso trascurato, ma che costituisce il presupposto logico-giuridico di tutta la disciplina: non ogni clausola contenuta in un regolamento condominiale è suscettibile di essere resa opponibile ai terzi mediante trascrizione, e la stessa trascrizione — pur correttamente eseguita — non vale a conferire efficacia erga omnes a una clausola che difetti, sul piano sostanziale, di natura reale.
L’art. 2643 c.c. individua tassativamente le categorie di atti la cui trascrizione produce gli effetti di cui all’art. 2644 c.c., ovvero l’opponibilità ai terzi. Il principio sottostante — come chiarito dalla consolidata lettura sistematica della disposizione e confermato dall’art. 2645 c.c., che estende l’obbligo di trascrizione ad ogni atto produttivo degli effetti dei contratti elencati nell’art. 2643 — è quello della tipicità degli effetti trascrivibili, non degli atti in sé. Oggetto della pubblicità immobiliare non è l’atto come contenitore formale, bensì il suo effetto sostanziale: la trascrizione opera nei confronti dei terzi soltanto se e nella misura in cui l’atto produca uno degli effetti tipizzati dall’ordinamento come suscettibili di pubblicità dichiarativa.
Ne discende una conseguenza di portata sistematica essenziale: la trascrizione non crea la natura reale di un diritto, ma la presuppone. Un vincolo di contenuto meramente obbligatorio — pur se incorporato in un documento trascritto nei pubblici registri immobiliari, e pur se conoscibile da chiunque consulti gli archivi della conservatoria — non acquisisce per effetto della formalità pubblicitaria alcuna efficacia reale nei confronti dei successori a titolo particolare. La conoscenza legale che la trascrizione assicura non equivale, di per sé, a opponibilità: quest’ultima presuppone che la situazione giuridica resa pubblica rientri nel novero delle fattispecie alle quali l’ordinamento riconosce efficacia erga omnes.
Applicato al contesto condominiale, tale principio impone di operare una distinzione preliminare e sostanziale tra le clausole del regolamento, anteriore e logicamente indipendente dalla verifica delle formalità pubblicitarie:
- Le clausole che incidono sulle facoltà di godimento delle proprietà esclusive — vietando specifiche destinazioni d’uso, limitando il frazionamento, imponendo vincoli edilizi interni, attribuendo diritti d’uso esclusivo su parti comuni — producono effetti riconducibili alla fattispecie delle servitù prediali ex art. 2643, n. 4, c.c. Avendo natura reale, esse sono in linea di principio suscettibili di trascrizione, e la trascrizione correttamente eseguita le rende opponibili ai terzi acquirenti. Come precisato da Cass. n. 6769/2018, “non è quindi atto soggetto alla trascrizione il regolamento di condominio in sé, quanto le eventuali convenzioni costitutive di servitù che siano documentalmente inserite nel testo di esso”.
- Le clausole che modificano i criteri di ripartizione delle spese condominiali ex art. 1123 c.c. — pur richiedendo, per la loro modifica, il consenso unanime dei condomini — non costituiscono diritti reali ma producono effetti di natura obbligatoria, modificando l’assetto dei rapporti interni tra condomini. Tali clausole non sono riconducibili ad alcuna delle fattispecie dell’art. 2643 c.c., e pertanto la trascrizione non è lo strumento idoneo a renderle opponibili ai successori a titolo particolare. Come ha chiarito Cass. n. 24526/2022, le regole derogative della ripartizione delle spese soggiacciono alla disciplina della relatività contrattuale ex art. 1372 c.c. e non si estendono agli aventi causa a titolo particolare se non attraverso gli ordinari strumenti di successione nel rapporto contrattuale (accettazione espressa, espromissione, accollo, cessione del contratto) ovvero mediante espressa accettazione nell’atto di acquisto.
- Le clausole di contenuto meramente regolamentare — disciplina dell’uso delle parti comuni, orari, disposizioni comportamentali, regole di convivenza — non producono alcun effetto reale e non sono trascrivibili. La loro efficacia si esaurisce nell’ambito del rapporto condominiale e vincola chi acquisisce lo status di condomino ope legis, senza necessità di alcuna formalità pubblicitaria.
Il punto è, dunque, di ordine logico prima ancora che tecnico: verificare la trascrivibilità di una clausola condominiale non è un’operazione formale, ma un giudizio sostanziale sulla sua natura giuridica. Solo all’esito positivo di tale giudizio — accertato che la clausola produce effetti rientranti nelle fattispecie dell’art. 2643 c.c. — la trascrizione diviene condizione necessaria (e, se correttamente eseguita nei termini analitici che si illustreranno, sufficiente) per l’opponibilità ai terzi. In caso contrario, la trascrizione è irrilevante ai fini dell’opponibilità: non per difetto della formalità, ma per difetto del presupposto sostanziale che la legittima.
4. Il regime di opponibilità ai successivi acquirenti a titolo particolare
4.1 Il principio generale: il contratto produce effetti tra le parti
L’ostacolo strutturale all’opponibilità del regolamento (o, più precisamente, delle sue clausole di natura contrattuale) ai successivi acquirenti risiede nel principio di relatività degli effetti del contratto sancito dall’art. 1372 c.c.: il regolamento, nella parte in cui assume natura negoziale, vincola esclusivamente i soggetti che lo hanno accettato e sottoscritto. Il terzo acquirente a titolo particolare — che subentra nella proprietà dell’unità per effetto di compravendita, permuta, donazione o altro negozio traslativo — non è parte del contratto originario e, pertanto, non è ipso iure vincolato dalle sue previsioni limitative.
A tale ostacolo l’ordinamento offre due distinti rimedi, la cui applicazione dipende dalla natura della clausola in esame: la trascrizione nei registri immobiliari e la riproduzione (o accettazione specifica) nell’atto di acquisto.
4.2 La trascrizione: requisiti formali e contenuto analitico della nota
Le clausole che impongono limitazioni alle facoltà di godimento delle proprietà esclusive — divieti di destinazione d’uso, divieti di frazionamento, vincoli di destinazione — sono ricondotte dalla giurisprudenza costante alla categoria delle servitù reciproche atipiche: ciascuna unità immobiliare è, al contempo, fondo servente e fondo dominante rispetto alle stesse limitazioni. Ne consegue che la loro opponibilità ai terzi acquirenti è regolata dall’art. 2643, n. 4, c.c., che prevede la trascrizione degli atti costitutivi di servitù prediali.
L’orientamento formatosi in seno alla Corte di Cassazione — avviatosi con le pronunce nn. 21024/2016 e 17493/2014, consolidatosi con la sentenza n. 6769/2018, confermato da Cass. n. 24188/2021 e ribadito con ulteriore rigore da Cass. n. 6357/2022 e n. 24526/2022, fino alla più recente Cass. n. 15341/2025 — esclude che la trascrizione del regolamento nella sua integralità sia sufficiente a rendere opponibili ai terzi le singole clausole limitative. È invece necessario che la nota di trascrizione contenga l’indicazione specifica e analitica delle clausole costitutive di vincoli reali, conformemente a quanto prescritto dagli artt. 2659, comma 1, n. 2, e 2665 c.c.
Come statuito da Cass. n. 17493/2014: “in caso di regolamento di condominio c.d. contrattuale, non basta indicare il medesimo ma occorre indicare le clausole di esso incidenti in senso limitativo sui diritti dei condomini sui beni condominiali o sui beni di proprietà esclusiva”. La generica trascrizione del regolamento integrale — pur se menzionato nell’atto di compravendita — non soddisfa il requisito di pubblicità dichiarativa richiesto dall’ordinamento, giacché non consente al terzo, mediante la semplice consultazione dei registri immobiliari, di acquisire immediata consapevolezza della natura e del contenuto dei vincoli gravanti sull’immobile.
La ratio di tale indirizzo è chiara: la trascrizione assolve alla funzione di rendere legalmente conoscibile il contenuto dei vincoli reali; se la nota si limita a un generico rinvio al regolamento, il terzo acquirente è costretto a rintracciare e leggere l’intero documento per identificare le singole limitazioni, con il che verrebbe sostanzialmente vanificata la funzione certificativa dei registri immobiliari.
Sotto il profilo tecnico-procedurale, deve essere redatta una nota di trascrizione autonoma e distinta rispetto a quella dell’atto di compravendita, in ragione del principio di unicità del negozio giuridico per nota sancito dall’art. 17, comma 3, L. 27 febbraio 1985, n. 52. Come puntualizzato da Cass. n. 8824/2022, la trascrizione del regolamento contestualmente all’atto di acquisto non è modalità idonea a garantire l’opponibilità delle clausole limitative in esso contenute.
4.3 La relatio perfecta: alternativa alla trascrizione per i successivi atti di trasferimento
Qualora la trascrizione non sia stata eseguita con le modalità analitiche sopra illustrate — come accade frequentemente per i regolamenti predisposti in epoca risalente o per quelli sottoscritti a latere dell’atto pilota senza contestuale trascrizione specifica — l’unico meccanismo che consente di rendere opponibili le clausole limitative al successivo acquirente è la riproduzione integrale e specifica della singola clausola nell’atto di acquisto della proprietà individuale.
La giurisprudenza ha elaborato in proposito il concetto di relatio perfecta: il richiamo al regolamento condominiale che si rinviene nell’atto di trasferimento deve essere non già generico e formale, ma puntuale e sostanzialmente idoneo a produrre la piena conoscenza del vincolo da parte dell’acquirente. Secondo Cass. n. 24526/2022, il principio di diritto è il seguente: “le clausole contenute in un regolamento condominiale di formazione contrattuale, le quali limitino la facoltà dei proprietari delle unità singole di adibire il proprio immobile a determinate destinazioni, hanno natura contrattuale e, pertanto, ad esse deve corrispondere una tecnica formativa di pari livello formale e sostanziale, che consiste in una relatio perfecta attuata mediante la riproduzione delle suddette clausole all’interno dell’atto d’acquisto della proprietà individuale, non essendo sufficiente, per contro, il mero rinvio al regolamento stesso”.
La conseguenza pratica è di assoluto rilievo: la clausola condominiale di stile con cui l’acquirente “dichiara di conoscere e accettare il regolamento di condominio” — formula quasi universalmente impiegata nelle compravendite immobiliari — non è idonea, in assenza di specifica trascrizione analitica, a rendere opponibili le clausole limitative dei diritti di proprietà esclusiva (Cass. n. 15341/2025; Cass. n. 6357/2022; Cass. n. 21024/2016). Tale formula costituisce una relatio imperfecta, che non soddisfa il requisito di consapevolezza qualificata richiesto dall’ordinamento per la costituzione di oneri reali.
Il terzo acquirente non può ritenersi vincolato da limitazioni che non gli siano state puntualmente portate a conoscenza: l’opponibilità presuppone una specifica presa d’atto del vincolo reale gravante sull’immobile, manifestata con dichiarazione che comprenda la precisa indicazione dello ius in re aliena di cui si tratta (Cass. n. 6357/2022).
4.4 La clausola derogativa dei criteri di ripartizione delle spese: un regime parzialmente distinto
Per le clausole che derogano ai criteri legali di ripartizione delle spese condominiali ex art. 1123 c.c., la giurisprudenza ha elaborato un regime in parte differenziato. Tali clausole, pur riconducibili alla categoria del contenuto negoziale del regolamento, non costituiscono servitù prediali in senso tecnico, bensì modificano l’assetto obbligatorio interno del condominio.
Secondo Cass. n. 16321/2016, la deroga convenzionale ai criteri legali di ripartizione delle spese — modificabile soltanto all’unanimità — è pienamente valida. Quanto all’opponibilità ai successivi acquirenti, Cass. n. 9591/1992 aveva già chiarito che il semplice impegno assunto nell’atto di acquisto di rispettare il futuro regolamento non è vincolante, essendo necessario il richiamo a un regolamento già esistente al momento dell’acquisto. La clausola derogativa dei criteri di spesa è opponibile all’avente causa che la abbia espressamente accettata nell’atto di acquisto, ovvero che lo strumento che la contiene risulti trascritto con le modalità analitiche richieste dalla giurisprudenza per le servitù.
5. Il caso specifico del regolamento sottoscritto a latere dell’atto pilota
La fattispecie in esame — il regolamento firmato contestualmente al primo atto di vendita ma in documento separato — si colloca in una zona di disciplina che richiede particolare attenzione nell’analisi delle condizioni di opponibilità.
5.1 La mancata allegazione e i suoi effetti
La giurisprudenza aveva in passato ammesso che il regolamento, pur non inserito materialmente nel testo dell’atto di compravendita, “fa corpo con esso purché sia nell’atto espressamente richiamato ed approvato”, con la conseguenza che la trascrizione del contratto di vendita avrebbe implicato la trascrizione anche del regolamento richiamatovi per relationem (Cass. n. 26 gennaio 1998; orientamento confermato dalla dottrina prevalente richiamata in Cass. n. 17886/2009).
Tuttavia, tale orientamento — che poteva ritenersi adeguato per le clausole di natura meramente regolamentare — risulta oggi del tutto insufficiente per le clausole di natura reale. L’evoluzione giurisprudenziale ha reso chiaro che, anche qualora il regolamento fosse stato allegato all’atto pilota e con esso trascritto, l’opponibilità delle clausole limitative ai successivi acquirenti richiederebbe comunque: (a) una nota di trascrizione analitica con l’indicazione specifica di ciascuna clausola limitativa; oppure (b) la riproduzione di quella specifica clausola in ogni successivo atto di trasferimento.
Nel caso del regolamento sottoscritto a latere, la situazione è ancor più critica: se la nota di trascrizione dell’atto pilota non menziona le singole clausole limitative contenute nel separato documento, la trascrizione del contratto principale non estende la propria efficacia pubblicitaria al regolamento non allegato, quand’anche quest’ultimo sia espressamente richiamato nell’atto.
5.2 Il regolamento a latere come atto autonomamente trascrivibile
Una via percorribile — e in taluni casi necessaria per sanare situazioni pregresse — è quella di procedere alla trascrizione autonoma del regolamento (o delle sole clausole di natura reale in esso contenute) mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata con nota separata, secondo le modalità previste dalla L. n. 52/1985 per gli atti costitutivi di diritti reali. Tale trascrizione — eseguita tempestivamente — consente di rendere opponibili erga omnes le clausole limitative, senza necessità di riprodurle analiticamente in ogni successivo atto di trasferimento.
In assenza di tale formalità, il regolamento a latere non trascritto con nota analitica produce effetti soltanto: (i) tra i soggetti che lo hanno sottoscritto; (ii) nei confronti dei successivi acquirenti che ne abbiano ricevuto specifica e puntuale notizia nell’atto di acquisto, con riproduzione integrale della singola clausola limitativa.
5.3 Il momento di esistenza del regolamento come condizione necessaria
Un profilo distinto, ma parimenti rilevante, attiene alla preesistenza del regolamento rispetto all’atto di acquisto da parte del condomino che si intende vincolare. Cass. n. 9591/1992 ha fissato il principio secondo cui l’impegno assunto dall’acquirente di rispettare un futuro regolamento da redigersi non ha forza vincolante: soltanto il richiamo a un regolamento già predisposto e determinato nel suo contenuto può integrare l’accettazione delle clausole in esso contenute. Nel caso del regolamento a latere, tale requisito è normalmente soddisfatto, in quanto il documento risulta formato contestualmente o in prossimità dell’atto pilota; diviene invece critico quando il regolamento, pur richiamato nell’atto, sia stato materialmente predisposto in data posteriore rispetto all’atto di acquisto del condomino interessato (come nell’ipotesi affrontata da Cass. n. 16321/2016, relativa a un regolamento formato dieci anni dopo i primi atti di vendita).
6. Tecnica redazionale: profili operativi
Il quadro giurisprudenziale analizzato impone agli operatori del diritto — e in particolare a coloro che si trovino ad assistere acquirenti di unità immobiliari in condominio ovvero a ricevere atti di trasferimento di tali unità — di adottare una specifica metodologia operativa, articolata nei seguenti punti.
a) Qualificazione sostanziale preventiva delle clausole. Il primo e logicamente imprescindibile passaggio è l’analisi della natura giuridica di ciascuna clausola del regolamento: se essa produca effetti reali — rientrando nelle fattispecie dell’art. 2643 c.c. — o meramente obbligatori. Tale qualificazione non è operazione meccanica: richiede un giudizio sostanziale che tenga conto del contenuto precettivo della clausola, degli interessi che essa persegue e della sua attitudine a incidere sull’estensione o sull’esercizio del diritto dominicale. Solo all’esito di tale giudizio si pone il problema dell’opponibilità ai terzi tramite trascrizione. Le clausole meramente obbligatorie — ancorché contenute in un documento trascritto — non divengono opponibili ai successori a titolo particolare per effetto della sola formalità pubblicitaria, poiché la trascrizione non crea la natura reale di un diritto, ma la presuppone.
b) Ispezione ipotecaria mirata al regolamento. Prima della stipula di qualsiasi atto di trasferimento avente ad oggetto un’unità in condominio, è necessario verificare: (i) se esista un regolamento condominiale contenente clausole di natura reale; (ii) se tali clausole siano state trascritte con nota autonoma e con indicazione analitica delle stesse; (iii) se, in caso negativo, le clausole limitative siano state riprodotte nei precedenti atti di trasferimento a catena. L’ispezione non può limitarsi all’atto di provenienza immediata del venditore, ma deve risalire all’atto costitutivo del condominio e verificare l’intera catena dei trasferimenti.
c) Redazione della clausola di richiamo al regolamento. La formula generica di stile non soddisfa i requisiti elaborati dalla giurisprudenza. In assenza di trascrizione analitica delle clausole limitative, è necessario riprodurre integralmente nell’atto le singole clausole che impongono limitazioni al godimento della proprietà esclusiva, con indicazione della loro natura, portata e del vincolo reale che ne discende. Solo tale riproduzione costituisce una relatio perfecta e consente di ritenere l’acquirente adeguatamente edotto del vincolo.
d) Trascrizione autonoma del regolamento per i regolamenti a latere esistenti. Ove si rinvenga un regolamento sottoscritto separatamente e privo di trascrizione analitica, la soluzione strutturale è la trascrizione autonoma — con nota contenente l’indicazione delle singole clausole limitative di natura reale — attraverso la presentazione di apposita istanza. Tale operazione può essere eseguita anche in un momento successivo alla formazione del regolamento, fermo restando che produrrà effetti opponibili ai terzi soltanto ex nunc, a far data dalla trascrizione stessa (art. 2644 c.c.).
e) Clausola di garanzia nell’atto di trasferimento. È buona prassi inserire nell’atto di compravendita una dichiarazione del venditore che attesti: l’esistenza del regolamento condominiale, la sua natura, la data di formazione, gli estremi della eventuale trascrizione, e il contenuto specifico delle clausole limitative che si intende porre a carico dell’acquirente. Il venditore è tenuto a garantire la libertà dell’immobile da pesi e vincoli non dichiarati ai sensi dell’art. 1489 c.c., e la mancata disclosure di una clausola limitativa non opponibile per difetto di trascrizione — ma non dichiarata in atto — può dar luogo a responsabilità contrattuale.
f) Distinzione per tipologia di clausole. Una corretta tecnica redazionale esige che nell’atto siano trattate separatamente: (i) le clausole di natura meramente regolamentare (uso parti comuni, tabelle millesimali conformi ai criteri legali), la cui accettazione tramite richiamo generico è sufficiente; (ii) le clausole di natura reale (limitazioni di destinazione, servitù), che richiedono la relatio perfecta o la trascrizione analitica; (iii) le clausole derogative dei criteri di ripartizione delle spese, che hanno natura obbligatoria e soggiacciono alla disciplina contrattuale della relatività degli effetti, richiedendo espressa accettazione nell’atto ma non trascrizione.
7. Conclusioni
Il quadro che emerge dalla giurisprudenza più recente — di cui Cass. n. 24526/2022 e Cass. n. 15341/2025 costituiscono le espressioni più nette — impone una revisione radicale dell’approccio consolidato nella prassi notarile e negoziale nei confronti del regolamento condominiale contrattuale. Il regolamento sottoscritto a latere dell’atto costitutivo del condominio e non trascritto con nota analitica delle clausole limitative non è opponibile ai successivi acquirenti delle singole unità, a meno che tali clausole non siano state specificamente riprodotte in ogni atto di trasferimento della catena successiva.
Ma, a monte, il problema stesso della trascrizione e della relatio perfecta si pone soltanto per le clausole di natura reale: solo quelle — in quanto rientranti nelle fattispecie tassativamente contemplate dall’art. 2643 c.c. — sono suscettibili di pubblicità dichiarativa. La trascrizione non crea la natura reale di un vincolo: la presuppone. Una clausola obbligatoria trascritta resta obbligatoria, e la sua pubblicità non vale a renderla opponibile ai terzi ai sensi dell’art. 2644 c.c. Il giudizio sulla natura della clausola è, pertanto, l’operazione intellettuale logicamente prioritaria rispetto a qualsiasi considerazione sulle formalità pubblicitarie.
La locuzione “dichiara di conoscere e accettare il regolamento di condominio” — per quanto ubiqua nella prassi contrattuale immobiliare — è, allo stato attuale del diritto vivente, priva di efficacia vincolante nei confronti del terzo acquirente per le clausole di natura reale non trascritte analiticamente. Il condomino che abbia acquistato senza una specifica riproduzione di tali clausole nel proprio atto è, in linea di principio, legittimato a sottrarsi alla loro applicazione, con conseguente esposizione del venditore a responsabilità per evizione parziale e a rimedi restitutori.
La corretta gestione del profilo redazionale in sede di trasferimento di unità immobiliari condominiali richiede, pertanto, un’accurata due diligence ipotecaria sul regolamento, una previa qualificazione sostanziale di ciascuna clausola, e una tecnica di redazione degli atti ispirata al rigore del principio di trasparenza e consapevolezza dell’acquirente, che costituisce la vera ratio del regime di opponibilità delineato dalla Suprema Corte.
Domodossola, marzo 2025
Manlio Carlo Soldani – Notaio in Domodossola
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