Reciprocità con la Svizzera e LAFE: ipotesi di verifica, partecipazioni societarie e posizione preponderante

Abstract. La verifica della reciprocità con la Svizzera si misura su una legge, la LAFE, costruita per limitare l’acquisto di fondi da parte di persone all’estero, e su una scheda ministeriale che di quella legge offre una lettura non del tutto sovrapponibile. Il contributo ricostruisce struttura e criteri della LAFE, censisce le ipotesi rilevanti per il notaio sul piano soggettivo, oggettivo e del titolo di acquisto e si sofferma sulle partecipazioni societarie. La tesi sostenuta è che il criterio della posizione preponderante degli artt. 5 e 6 LAFE non possa essere trasferito come regola di incapacità sulla società di diritto italiano, che resta estranea all’art. 16 disp. prel. c.c., ma costituisca il termine di confronto per l’acquisto compiuto dalla società e un indice di frode alla legge, mentre l’ingresso del socio svizzero non residente dipende dall’art. 4 LAFE, cioè dallo scopo effettivo della società. Ne deriva un modello per fasce, distinto secondo la residenza del socio, la natura della società e la destinazione del bene, di cui si esaminano le ricadute sulla validità dell’atto costitutivo, delle partecipazioni e dell’acquisto immobiliare, anche nel caso della S.r.l. paritetica. L’analisi tiene conto della giurisprudenza di legittimità, delle risposte del Consiglio Nazionale del Notariato, della Corte di giustizia e della revisione in corso della legge svizzera.

Premessa e inquadramento sistematico

L’art. 16 disp. prel. c.c. e la reciprocità di fatto

L’art. 16 disp. prel. c.c. ammette lo straniero al godimento dei diritti civili attribuiti al cittadino a condizione di reciprocità, salve le disposizioni delle leggi speciali, ed estende la regola alle persone giuridiche straniere. L’ordinamento accoglie la reciprocità c.d. di fatto o sostanziale: conta il risultato che l’ordinamento straniero assicura in concreto al cittadino italiano, accertato sulla legislazione e sulla prassi, senza che occorra una corrispondenza perfetta tra le due discipline (Studio CNN n. 8-2020/A, est. Boggiali, e Risposta a Quesito n. 229-2023/A del 19 ottobre 2023).

L’opinione prevalente, cui l’Ufficio Studi del Notariato invita prudenzialmente ad attenersi, riconduce la condizione alla capacità giuridica. In difetto, lo straniero è colpito da un’incapacità speciale: il negozio è radicalmente nullo, non è sanabile con convalida o autorizzazione tardiva, non può essere compiuto a mezzo di rappresentante e non apre la strada all’usucapione né alla pubblicità sanante (Quesito n. 229-2023/A). Si tratta di una conseguenza severa, che impone di delimitare con cura l’area in cui la norma opera.

La reciprocità con la Svizzera presenta una complessità propria, perché la Confederazione non aderisce allo Spazio economico europeo e il Ministero degli Affari Esteri segnala l’assenza di un accordo bilaterale in materia di investimenti (risposta del 7 novembre 2014, riportata nella Rassegna CNN del 28 febbraio 2024). La condizione va quindi ricostruita sul diritto interno svizzero, cioè sulla legge federale del 16 dicembre 1983 sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (LAFE, RS 211.412.41, nota come Lex Koller), sulla sua ordinanza (OAFE, RS 211.412.411) e sulle norme cantonali. Il quadro generale della materia è esposto nella guida alla reciprocità nell’attività notarile.

Il perimetro soggettivo: chi resta fuori dalla verifica

Prima di interrogare la LAFE occorre stabilire se la verifica della reciprocità con la Svizzera sia dovuta. Lo straniero regolarmente soggiornante gode dei diritti civili attribuiti al cittadino (art. 2, comma 2, d.lgs. n. 286/1998) e l’accertamento non è richiesto per i titolari dei permessi indicati dall’art. 1, comma 2, d.P.R. n. 394/1999. Per il cittadino svizzero, che in forza dell’Accordo sulla libera circolazione può non disporre di un permesso in senso proprio, l’Ufficio Studi ha ritenuto sufficiente la residenza in Italia: la scheda riguarda i non residenti e, non essendo previste limitazioni per gli stranieri residenti in Svizzera, si escludono a contrario problemi di reciprocità, indipendentemente dall’oggetto dell’acquisto (Quesito n. 178-2023/A del 28 luglio 2023, relativo a un appartamento di quattrocento metri quadrati).

La conclusione trova un fondamento più solido nella fonte pattizia, che l’art. 16 fa salva. L’art. 25 dell’Allegato I all’Accordo del 21 giugno 1999 (ALC) riconosce al cittadino di una parte contraente che gode di un diritto di soggiorno e fissa la residenza principale nello Stato ospitante gli stessi diritti del cittadino nazionale per l’acquisto di immobili (par. 1). A chi gode di un diritto di soggiorno senza fissarvi la residenza principale la parità spetta per gli immobili necessari all’attività economica, mentre seconda casa e abitazione per le vacanze restano oggetto di una mera possibilità di autorizzazione (par. 2). Il frontaliero è parificato per gli immobili necessari all’attività economica e per la seconda casa (par. 3). Le norme sull’investimento di capitali e sul commercio di terreni non edificati e di abitazioni restano intatte nelle ultime due ipotesi. Il rilievo, ricorrente negli scritti dell’Ufficio Studi, secondo cui l’Accordo opererebbe soltanto per la libertà di stabilimento va dunque integrato: per le persone fisiche che rientrano nell’art. 25 il titolo dell’acquisto è il trattato. Ne resta fuori lo svizzero privo di qualsiasi collegamento con l’Italia, che è il vero destinatario della scheda.

Fuori dalla verifica resta infine il doppio cittadino italo-svizzero, per il quale prevale la cittadinanza italiana (art. 19, comma 2, L. n. 218/1995). Il dato è speculare a quello svizzero: per l’Ufficio federale di giustizia (UFG) non sono persone all’estero gli svizzeri, anche con doppia cittadinanza, ovunque vivano (FAQ n. 4).

La competenza del Ministero e il valore della scheda

L’accertamento spetta al Ministero degli Affari Esteri (art. 1, comma 1, d.P.R. n. 394/1999), interpellabile con la procedura concordata con il Notariato: richiesta via PEC a contenzioso.segreteria@cert.esteri.it, per conoscenza all’Ufficio Studi, con il modulo pubblicato in CNN Notizie del 13 ottobre 2020. La scheda Svizzera reca il consueto avvertimento: le informazioni non hanno valore legale e sono indicazioni di massima.

Il rapporto tra scheda e LAFE non è di puro rispecchiamento, e questo spiega molte incertezze. Lo Studio n. 8-2020/A riferisce che il Ministero ritiene verificata la condizione per gli atti che, in base alla LAFE, gli stranieri possono compiere senza obbligo di autorizzazione. La scheda, però, dichiara verificata la reciprocità per abitazioni secondarie e di vacanza fino a duecento metri quadrati, che in Svizzera richiedono invece un’autorizzazione cantonale, soggetta a contingente per le abitazioni di vacanza e gli apparthotel (artt. 9 e 11 LAFE). Allo stesso modo il limite di duecento metri quadrati di superficie abitabile netta e quello di mille metri quadrati di fondo valgono nell’art. 10 OAFE «di regola», mentre nella scheda sono soglie rigide.

Sul punto generale, il parere ministeriale pubblicato l’8 febbraio 2013 aveva affermato che i limiti tipologici e di superficie non impediscono di per sé la reciprocità, trattandosi di mere condizioni di esercizio di una capacità riconosciuta. A quella presa di posizione ne è seguita una di segno opposto, per cui la condizione non è verificata quando la legge straniera prevede un’autorizzazione ministeriale o governativa con finalità di controllo sugli acquisti di immobili o di partecipazioni (Quesito n. 229-2023/A); l’autorizzazione LAFE è peraltro cantonale. La tesi del 2013 è dogmaticamente coerente con la natura della condizione. L’Ufficio Studi sconsiglia tuttavia di discostarsi dalle indicazioni del Ministero sino a un pronunciamento di legittimità, e l’indicazione va condivisa sul piano operativo.

La LAFE: struttura e criteri di assoggettamento

Scopo e principio autorizzativo

La legge limita l’acquisto di fondi da parte di persone all’estero «per evitare l’eccessivo dominio straniero del suolo indigeno» (art. 1). La regola è l’autorizzazione dell’autorità cantonale (art. 2, cpv. 1), rilasciata per i soli motivi previsti dalla legge, salva la facoltà dei Cantoni di introdurre motivi aggiuntivi e ulteriori limitazioni nei limiti consentiti (art. 3). L’autorizzazione non è richiesta se il fondo serve come stabilimento permanente di un’impresa o di una libera professione (art. 2, cpv. 2, lett. a), se serve alla persona fisica come abitazione principale nel luogo del domicilio legale ed effettivo (lett. b) o se ricorre un’eccezione dell’art. 7 (lett. c).

Per misurare la reciprocità con la Svizzera occorre tenere presente il meccanismo sanzionatorio, che è rigoroso: il negozio resta inefficace finché manca l’autorizzazione definitiva e diventa nullo nei casi dell’art. 26, cpv. 2. Inefficacia e nullità sono rilevate d’ufficio; alla rimozione dello stato illecito provvede l’art. 27 e seguono le sanzioni penali degli artt. 28 ss. Questa disciplina vale in Svizzera. In Italia la nullità discende dall’art. 16 disp. prel. c.c. e dall’art. 1418 c.c., e la LAFE rileva soltanto come misura del trattamento riservato al cittadino italiano.

La nozione di persona all’estero

L’art. 5 è la norma di snodo. Il criterio non è la sola cittadinanza, né il solo domicilio, ma la loro combinazione per le persone fisiche e il binomio sede-controllo per gli enti. Il cittadino svizzero non è mai persona all’estero, ovunque risieda. Il cittadino italiano lo è soltanto se non ha il domicilio legale ed effettivo in Svizzera, requisito che presuppone un titolo di soggiorno valido e un’effettiva dimora (art. 2 OAFE; FAQ UFG n. 9 e 10). La tavola seguente propone la lettura speculare di ciascuna categoria.

La nozione di acquisto di fondi

L’art. 4 costruisce una nozione funzionale di acquisto. Vi rientrano proprietà, superficie, diritto di abitazione e usufrutto (lett. a); la partecipazione a società senza personalità giuridica il cui scopo effettivo è l’acquisto di fondi (lett. b); quote di fondi immobiliari e azioni di SICAV immobiliari non negoziate regolarmente sul mercato (lett. c e c^bis); quote di persone giuridiche il cui scopo effettivo è l’acquisto di fondi, se non quotate in una borsa svizzera (lett. e); la costituzione e l’esercizio di diritti di compera, prelazione e ricupera (lett. f); ogni altro diritto che procura una posizione analoga a quella del proprietario (lett. g).

L’art. 1 OAFE precisa che sono acquisto di fondi anche la partecipazione alla costituzione e, se l’acquirente rafforza la sua posizione, all’aumento di capitale delle persone giuridiche a scopo effettivo immobiliare; l’assunzione di fondi con un patrimonio o un’azienda o mediante fusione, scissione e trasformazione, se ne deriva un aumento dei diritti dell’acquirente; l’acquisto di quote di una società proprietaria dell’abitazione che serve all’acquirente. Costituiscono posizioni analoghe alla proprietà, se generano un particolare rapporto di dipendenza, la locazione o l’affitto a lungo termine e il finanziamento dell’acquisto, oltre ai divieti di costruzione su fondi vicini.

Eccezioni, motivi di autorizzazione e dinieghi

L’art. 7 esenta tra gli altri gli eredi legittimi (lett. a), i parenti dell’alienante in linea ascendente e discendente, il coniuge e il partner registrato (lett. b), chi è già comproprietario del fondo (lett. c), i comproprietari per piani nelle permute all’interno del medesimo immobile (lett. d), chi riceve un fondo in sostituzione o superfici esigue in sede di rettifica di confine (lett. e-g) e i frontalieri per l’abitazione secondaria nella regione del luogo di lavoro (lett. j). L’art. 8 elenca motivi generali di autorizzazione assai ristretti, tra cui l’erede non esente, con l’onere di alienare entro due anni (cpv. 2), e il caso di rigore (cpv. 3). L’art. 9 affida ai Cantoni i motivi relativi alle abitazioni secondarie e di vacanza, con il tetto nazionale di contingente dell’art. 11 per le abitazioni di vacanza e gli apparthotel.

L’art. 12 sancisce il diniego obbligatorio se il fondo serve a un collocamento di capitali non ammesso, se la superficie eccede lo scopo, se l’acquirente ha tentato di eludere la legge o se egli, il coniuge, il partner registrato o i figli minori sono già proprietari di un’abitazione secondaria o di vacanza in Svizzera. L’art. 13 consente infine a Cantoni e Comuni restrizioni ulteriori, fino al blocco delle autorizzazioni.

Le ipotesi rilevanti per la reciprocità con la Svizzera

La persona fisica non residente: tipologia del bene

Per lo svizzero non residente e privo di titolo pattizio la reciprocità con la Svizzera è definita dalla scheda con un elenco chiuso. La tavola coordina scheda, LAFE e prassi consultiva.

Sulla lett. d dell’art. 12 occorre precisione. Il divieto riguarda chi possiede già un’abitazione nello Stato in cui acquista: letto in via speculare, il dato rilevante è la proprietà di un’altra abitazione secondaria in Italia da parte dello svizzero, del coniuge, del partner registrato o dei figli minori. La casa posseduta in Svizzera è irrilevante. Quanto alla giurisprudenza, il Tribunale di Vicenza (18 maggio 2022, n. 884) ha dichiarato nullo l’acquisto di un cittadino svizzero che non rispettava due dei requisiti tratti dalla LAFE, assumendo a parametro le soglie di duecento e mille metri quadrati.

Il titolo dell’acquisto

La scheda dichiara la reciprocità «ampia e libera» per gli eredi legittimi e per i parenti dell’alienante in linea ascendente e discendente e il coniuge. Il dato va letto insieme all’art. 7 LAFE e porta a distinguere più situazioni.

• Successione testamentaria. L’erede non legittimo non è coperto dalla scheda (CNN, Studio n. 8-2020/A), ma per il diritto svizzero sono «eredi legittimi» anche gli eredi istituiti e i legatari parenti del defunto che potrebbero venire in considerazione come successori legittimi, come i nipoti (FAQ UFG n. 40). Interpellato sul caso di una fondazione svizzera istituita erede, il Ministero ha rilevato che l’autorizzazione verrebbe concessa solo con l’obbligo di disinvestire il bene (risposta del 3 novembre 2014; art. 8, cpv. 2, LAFE). Sulla successione con elementi svizzeri si veda il contributo dedicato.
• Donazione. L’art. 4 LAFE prescinde dalla causa: conta che vi sia acquisto, oneroso o gratuito. Salvo che il donatario sia parente in linea retta o coniuge del donante, i limiti restano fermi e non si frazionano tra più donatari (Quesito n. 92-2023/A del 20 aprile 2023). Il trasferimento tra fratelli non è esente (FAQ UFG n. 40).
• Permuta. La reciprocità è verificata limitatamente alle tipologie del punto 1 della scheda (pt. 3). Se la permuta porta al superamento della superficie ammessa, l’eccezione viene meno (art. 10, cpv. 5, OAFE).
• Comunione e divisione. L’art. 7, lett. c, LAFE esenta chi è già comproprietario, ipotesi che la scheda non riprende, ma non il proprietario di un’unità che ne acquista un’altra nel medesimo condominio (FAQ UFG n. 41). In difetto di indicazioni ministeriali non è prudente estendere l’esenzione in via automatica.
• Comunione legale. Se per effetto dell’art. 177 c.c. acquista anche il coniuge svizzero non residente, la verifica va condotta anche nei suoi confronti. Il regime svizzero di partecipazione agli acquisti non pone invece il problema, perché non genera contitolarità (approfondimento; sul profilo della reciprocità del coniuge qui).
• Vendita forzata. L’aggiudicazione è un acquisto a tutti gli effetti, come conferma l’art. 19 LAFE, che impone all’aggiudicatario di dichiarare la propria qualità e prevede l’annullamento dell’aggiudicazione.
• Usucapione. L’Ufficio Studi la esclude, perché il difetto attiene alla titolarità del rapporto (Quesito n. 229-2023/A).
• Acquisti anteriori alla LAFE. Se la provenienza risale a prima del 1985, la verifica va condotta sulla disciplina dell’epoca, cioè sul decreto federale del 23 marzo 1961 e sulla c.d. Lex Furgler, che già contemplavano le persone giuridiche a partecipazione finanziaria preponderante estera, e sull’interpretazione che il Ministero ne dava (Quesito n. 229-2023/A). Il controllo incide sulla ricevibilità dell’atto di rivendita.
• Interposizione e rappresentanza. Fiducia, mandato senza rappresentanza e trust non superano il limite: l’art. 5, lett. d, LAFE tratta come persona all’estero chi acquista per suo conto, l’apporto in trust è di regola soggetto ad autorizzazione se un trustee o i beneficiari sono persone all’estero (FAQ UFG n. 17) e l’incapacità esclude anche l’acquisto a mezzo di rappresentante (sulla forma della procura rilasciata all’estero resta ferma la disciplina generale).

Diritti diversi dalla piena proprietà e operazioni collegate

Usufrutto, superficie e diritto di abitazione seguono la disciplina della proprietà (art. 4, lett. a). Le quote di comproprietà non attenuano i limiti, perché l’oggetto del diritto resta il bene (Quesito n. 92-2023/A). La servitù di passaggio è invece estranea alla nozione di acquisto di fondi, e soltanto il divieto di costruzione a carico del fondo vicino vi è ricondotto (Quesito n. 187-2023/A del 3 agosto 2023; art. 1, cpv. 2, lett. c, OAFE).

Opzioni, prelazioni convenzionali e riscatti seguono l’art. 4, lett. f: diritti che preparano un acquisto precluso sono essi stessi preclusi. Il preliminare non trasferisce, ma la verifica va anticipata a quel momento, perché un definitivo impossibile espone le parti a un contenzioso restitutorio. Meritano attenzione la locazione e il finanziamento. La locazione a lunga scadenza con clausole inusuali, come il pagamento anticipato dell’intera pigione, e il finanziamento che ponga l’acquirente in un particolare rapporto di dipendenza dal creditore possono integrare una posizione analoga a quella del proprietario (art. 1, cpv. 2, lett. a e b, OAFE; FAQ UFG n. 36). Il Tribunale federale ha imposto accertamenti approfonditi d’ufficio sulla provenienza estera dei mezzi (sent. 2A.510/2003 del 4 maggio 2004). Anche il mutuo ipotecario contratto in Italia da una società straniera rientra del resto, secondo l’Ufficio Studi, tra gli atti soggetti a verifica (Quesito n. 168-2023/A del 25 luglio 2023).

Persone giuridiche e fondazioni svizzere

Ogni ente con sede statutaria o effettiva all’estero è persona all’estero, anche se economicamente svizzero: le FAQ UFG lo precisano per le società che appartengono a cittadini svizzeri (n. 13). Specularmente, la scheda dichiara verificata la reciprocità per le persone giuridiche straniere limitatamente agli immobili da adibire a sede o stabilimento dell’impresa, principale o secondaria, o a fini produttivi esclusivamente attinenti all’attività svolta (pt. 4).

La Corte di cassazione ha applicato il criterio dello stabilimento permanente con la sentenza 9 ottobre 2018, n. 24923 (CNN Notizie del 5 novembre 2018, nota di Boggiali e Ruotolo). Ha dichiarato nullo, per violazione dell’art. 16, l’acquisto di un immobile in Italia da parte di una società anonima svizzera, perché il bene non era mai stato di fatto destinato a stabilimento permanente. La pronuncia è la più alta presa di posizione sulla materia e introduce un elemento di fatto successivo alla stipula: l’effettiva destinazione.

Si apre così un punto delicato. L’Ufficio Studi, nel Quesito n. 191-2023/A del 7 settembre 2023, relativo a una Sagl con oggetto immobiliare che rivendeva un bene mai adibito a sede, ha richiamato tanto la Cassazione quanto le Istruzioni UFG, secondo cui il fondo per stabilimenti può essere locato a terzi e acquistato quale puro collocamento di capitali (nello stesso senso FAQ UFG n. 21), e ha concluso che tale acquisto è esente con conseguente reciprocità, purché non vi sia edificazione, locazione o commercio di spazi abitativi. Tra questa lettura e la formula della scheda, che parla di fini produttivi «esclusivamente attinenti all’attività economica svolta», resta uno scarto. Sino a un chiarimento ministeriale, l’acquisto di un immobile commerciale da parte di società svizzera senza un impiego proprio non può considerarsi al riparo.

Per le fondazioni, il parere del 2013 ha ritenuto verificata la condizione per immobili destinati a sede di rappresentanza. Va infine ricordato che una società costituita in Svizzera ma con sede dell’amministrazione od oggetto principale in Italia è regolata dalla legge italiana (art. 25, comma 1, L. n. 218/1995): la qualificazione dell’ente precede la verifica.

Le partecipazioni societarie: i livelli della verifica

Costituzione, acquisto di quote e cariche sociali

La reciprocità con la Svizzera non riguarda soltanto gli immobili. Lo svizzero non residente che partecipa alla costituzione di una società italiana o ne acquista quote esercita un diritto civile: l’art. 16 si applica direttamente a lui, così come alla società svizzera socia (Quesito n. 168-2023/A). La scheda dichiara verificata la condizione per le S.p.A. e per le società semplici. Per le S.r.l. la formula è più articolata: la reciprocità sussiste, anche per la società interamente partecipata da una società anonima, quando almeno uno degli amministratori muniti di rappresentanza è domiciliato in Svizzera. Il Ministero ha riproposto questa indicazione a chi domandava della costituzione in Italia di una S.r.l. partecipata da una società svizzera (risposta del 9 novembre 2017). La traduzione speculare è che almeno un amministratore con poteri di rappresentanza sia domiciliato in Italia, cautela che è opportuno osservare anche se il diritto italiano non la impone. Per la S.n.c. e la S.a.s. la scheda chiede che almeno un socio, o accomandatario, risieda in Italia e abbia la rappresentanza.

Quanto alle cariche, la scheda ammette la nomina a consigliere di amministrazione, salvo il caso delle holding, ed esclude la reciprocità per l’amministratore unico. Sono profili da verificare già in sede di atto costitutivo, unitamente a quelli linguistici e antiriciclaggio esaminati a proposito della S.r.l.s. con socio straniero.

La società a scopo effettivo immobiliare

Il secondo livello è indipendente dalla misura della partecipazione. Per l’art. 4, cpv. 1, lett. e, LAFE è acquisto di un fondo «l’acquisto della proprietà o dell’usufrutto su una quota di una persona giuridica il cui scopo effettivo è l’acquisto di fondi, nella misura in cui le quote di questa persona giuridica non sono quotate in una borsa in Svizzera». La lett. b dispone lo stesso per le società di persone. Le FAQ UFG sono esplicite: basta una sola quota di una società immobiliare non quotata, anche se la società acquisterà i fondi solo in un futuro prossimo (n. 35; DTF 109 Ib 95). Lo statuto è solo il punto di partenza: conta che il settore residenziale costituisca, sotto il profilo economico, la parte principale dell’attività, e se gli immobili residenziali superano il venti per cento degli attivi di regola non si può più parlare di scopo secondario, ferma la valutazione d’insieme (n. 37).

La portata della norma va però circoscritta. L’art. 1, cpv. 1, lett. a, OAFE riferisce lo scopo effettivo ai fondi che non possono essere acquistati senza autorizzazione, e il rapporto esplicativo del 2026 parla di «società immobiliari residenziali», distinguendole dalle società industriali, commerciali o artigianali che acquistano fondi per i propri fini (DTF 115 Ib 102). Ne consegue che, a legislazione vigente, la partecipazione a una immobiliare che detiene soltanto fondi commerciali non è acquisto di fondi in senso LAFE. Il limite opera invece a prescindere dalla natura della società in due casi: se l’abitazione della società serve al socio come abitazione principale, secondaria o di vacanza (art. 1, cpv. 1, lett. c, OAFE; FAQ UFG n. 35) e se si acquistano tutte le quote di una società che possiede abitazioni, perché all’acquisto indiretto si applicano le regole dell’acquisto diretto (FAQ UFG n. 38).

Su questa base l’Ufficio Studi, nel Quesito n. 1-2024/A del 2 gennaio 2024, ha ritenuto che la reciprocità per la partecipazione alla S.r.l. sia verificata a condizione che non si tratti di società costituita per acquistare immobili per scopi diversi da quelli produttivi. Il caso riguardava una cittadina svizzera che intendeva costituire una S.r.l. unipersonale, con amministratore italiano, per acquistare un’abitazione di oltre duecento metri quadrati, e l’estensore ha osservato che tale eventualità sembrava ricorrere proprio in quella fattispecie, lasciando il giudizio di fatto al Ministero. La risposta è rilevante anche per ciò che omette: il limite è costruito sull’art. 4, sullo scopo della società, e non sulla misura del controllo. La sua formula, «scopi diversi da quelli produttivi», è inoltre più ampia del riferimento svizzero agli immobili residenziali.

Operazioni straordinarie, fondi e catene partecipative

La regola si estende alle operazioni che producono il medesimo risultato: aumento di capitale con rafforzamento della posizione, cessione d’azienda con immobile abitativo, fusione e scissione che accrescano i diritti sul fondo (art. 1, cpv. 1, lett. a e b, OAFE). L’acquisto di quote della società proprietaria dell’abitazione in cui lo stesso socio risiede o trascorre le vacanze è considerato acquisto del fondo in ogni caso (lett. c). Quote di fondi immobiliari e azioni di SICAV sono libere soltanto se negoziate regolarmente sul mercato, e le quote di società immobiliari soltanto se quotate in una borsa svizzera.

Per le catene partecipative la prassi ministeriale è scarna. Alla domanda se una società anonima svizzera potesse acquisire il totale di una S.p.A. italiana con oggetto anche immobiliare, o di una società che controlla società immobiliari, il Ministero si è limitato a rinviare alla scheda e al trattamento di fatto riservato agli investitori italiani (risposta del 7 novembre 2014). Coerenza vuole che lo scopo effettivo sia valutato lungo la catena, perché l’art. 4 guarda al risultato economico e l’art. 5, lett. c, comprende tra le persone all’estero anche gli enti da esse dominati.

La posizione preponderante negli artt. 5 e 6 LAFE

La clausola generale

Un ente con sede statutaria ed effettiva in Svizzera è persona all’estero se persone all’estero vi occupano una posizione preponderante (art. 5, cpv. 1, lett. c). Questa ricorre quando una persona all’estero, «in virtù della sua partecipazione finanziaria, del suo diritto di voto o per altri motivi, può, da sola o congiuntamente con altre persone all’estero, esercitare un influsso decisivo su l’amministrazione o la direzione» (art. 6, cpv. 1). Tre caratteri meritano rilievo. La nozione è sostanziale, perché gli «altri motivi» aprono a patti parasociali, diritti particolari e finanziamenti. È cumulativa, perché rileva anche l’influsso esercitato congiuntamente con altre persone all’estero. È potenziale, perché basta la possibilità di influire, non il suo esercizio. Il concetto ha radici antiche: già il decreto del 1961 considerava gli enti ai quali persone all’estero partecipavano finanziariamente in misura preponderante.

Le presunzioni

La presunzione più insidiosa è quella finanziaria, che opera anche con una quota di capitale modesta. Nel caso deciso dal Tribunale federale con la sentenza 2A.510/2003 la società aveva acquistato un fondo per 1.250.000 franchi, con un debito ipotecario di 650.000: la differenza era di 600.000 franchi e la soglia di 300.000. Il socio unico aveva ottenuto il denaro in prestito da un cugino residente all’estero. Il Tribunale non ha deciso nel merito la preponderanza, ma ha imposto di accertare la provenienza dei mezzi. Trasposto nella prassi italiana, significa che un socio svizzero al venti per cento che sostenga la società con finanziamenti soci di entità rilevante può superare la soglia pur restando sotto il terzo del capitale.

Per la S.n.c. e la S.a.s. la soglia è di fatto azzerata, perché basta un socio illimitatamente responsabile. Il dato si combina con la cautela della scheda, che chiede un socio residente con poteri di rappresentanza, e conferma che la società di persone non è una via più sicura.

Accertamento e onere della prova

Il sistema non si affida alle dichiarazioni delle parti. Le dichiarazioni generiche non hanno forza probante e il documento pubblico fa piena prova soltanto dei fatti che il pubblico ufficiale certifica di avere verificato di persona (art. 18, cpv. 2 e 3, OAFE). Le Istruzioni UFG agli ufficiali del registro fondiario prevedono un esame sommario, negano valore all’atto notarile che si limiti ad attestare l’assenza di una posizione preponderante ed escludono l’obbligo soltanto in presenza di dati oggettivi, come una precedente decisione di non assoggettamento non risalente, senza mutamenti successivi, o la composizione interamente svizzera dell’azionariato. Il Tribunale federale, con la DTF 113 Ib 289, ha annullato una decisione cantonale fondata su attestazioni notarili generiche, pretendendo l’identità di ogni azionista e la prova che i mezzi non provenissero da soggetti assoggettati, in presenza di un capitale di 50.000 franchi a fronte di un acquisto di circa 2,2 milioni.

L’accertamento di non assoggettamento è inoltre sottoposto all’onere di chiederne uno nuovo prima di ogni modifica delle condizioni (art. 14, cpv. 5, LAFE) e l’obbligo può essere accertato successivamente se sono state fornite indicazioni inesatte o incomplete (art. 25, cpv. 1^bis). La preponderanza è dunque una situazione dinamica: una cessione di quote, un aumento di capitale o un finanziamento possono farla sorgere dopo l’acquisto del fondo. Le FAQ UFG offrono un esempio significativo: l’azionista straniera domiciliata in Svizzera che torna nel suo Paese diventa persona all’estero e, se occupa una posizione preponderante, trascina in tale qualità la società e le sue filiali, i cui futuri acquisti saranno soggetti ad autorizzazione, senza obbligo di alienare i fondi già legalmente acquisiti né le azioni (n. 14). Non esistono elenchi di enti esenti: la verifica è sempre individuale (n. 15).

Il socio svizzero della società di diritto italiano

Il corretto termine di paragone

La domanda ricorrente in tema di reciprocità con la Svizzera è se una società italiana con soci svizzeri possa acquistare un immobile residenziale. La tentazione è confrontare la S.r.l. italiana con la persona giuridica italiana che acquista in Svizzera, soggetta all’art. 5, lett. b, in quanto ente con sede all’estero. Il confronto è fuorviante, perché mette a paragone situazioni non omologhe. La lett. b è lo specchio della società svizzera che acquista in Italia, cioè della persona giuridica straniera dell’art. 16, comma 2. Lo specchio della S.r.l. italiana a soci svizzeri, che acquista in Italia, è la società svizzera a soci italiani che acquista in Svizzera: fattispecie regolata dalla lett. c e dall’art. 6.

Il confronto corretto produce conseguenze concrete. In Svizzera un cittadino italiano non domiciliato può far parte di una società operativa, anche con più di un terzo, e la società può acquistare fondi per i propri stabilimenti senza autorizzazione. Può detenere fino a un terzo senza che la società perda la qualità di soggetto non assoggettato, salvo «altri motivi». Il limite colpisce già la singola quota se la società è a scopo effettivo immobiliare residenziale o se l’abitazione serve al socio, e l’acquisto dell’intera società che possiede abitazioni segue le regole dell’acquisto diretto. Il risultato non è dunque un divieto generale di partecipazione straniera, ma una griglia che combina misura del controllo, natura della società e destinazione del fondo. Il conteggio, inoltre, va riferito a chi sarebbe persona all’estero in lettura speculare: gli svizzeri residenti in Italia e i cittadini italiani non si computano. Le FAQ UFG confermano la distinzione tra i due piani: la società residenziale che non è persona all’estero, ma ha soci esteri di minoranza, può acquistare direttamente altri fondi, restando da controllare che quelle quote siano state acquistate legalmente (n. 37). La preponderanza governa l’acquisto dell’ente, l’art. 4 l’ingresso del socio.

La nazionalità della società e il limite dell’art. 16

Il dato testuale è netto: l’art. 16 riguarda lo straniero e le persone giuridiche straniere. La società costituita in Italia è regolata dalla legge italiana (art. 25 L. n. 218/1995) e l’ordinamento non conosce una nozione generale di società a controllo estero. L’Ufficio Studi lo ha affermato in termini generali nel Quesito n. 212-2023/A del 26 settembre 2023, relativo a una società italiana interamente partecipata da canadesi: è alla nazionalità dell’ente, e non alla sua compagine sociale, che occorre far riferimento. La stessa risposta ammette che l’inapplicabilità della norma può apparire un artifizio per aggirare i divieti e nota che tale eventualità è contemplata dall’art. 4 LAFE, senza analogo nella legge canadese, la quale però considera straniero l’ente canadese controllato da non canadesi, con riserva per le società quotate.

Il raffronto con l’Austria è istruttivo. Nella sentenza 11 febbraio 2010, C-541/08, Fokus Invest, la Corte di giustizia ha esaminato l’acquisto di un immobile viennese da parte di una GmbH austriaca le cui quote erano detenute da una società svizzera. La legge del Land di Vienna prevedeva espressamente un regime per le società estere, comprese quelle a controllo straniero. La Corte ha statuito che la parità di trattamento dell’art. 25 dell’Allegato I ALC vale per le sole persone fisiche e che la restrizione era consentita, nei confronti della Svizzera come Stato terzo, dall’art. 64, par. 1, TFUE, che salvaguarda i limiti esistenti al 31 dicembre 1993 in tema di investimenti diretti, anche immobiliari.

La decisione offre due indicazioni. La prima: il socio svizzero di una società italiana non può invocare l’ALC a favore della società, e la libera circolazione dei capitali non offre un argomento risolutivo contro un limite anteriore a quella data, come appare essere l’art. 16. La seconda è meno ovvia: in Austria il limite esisteva perché una legge lo prevedeva. In Italia una norma simile manca, e la posizione preponderante non può essere ricavata per via interpretativa da una legge straniera. L’art. 16 limita la capacità ed è norma eccezionale, non applicabile oltre i casi considerati (art. 14 disp. prel. c.c.). La reciprocità misura il trattamento del cittadino e non importa nel nostro ordinamento le categorie soggettive altrui.

La tesi preferibile è quindi la seguente. La posizione preponderante non rende incapace la società di diritto italiano e il suo acquisto non è nullo per il solo fatto che soci svizzeri superino il terzo. Il criterio conserva però una duplice funzione: è il termine di confronto per l’acquisto compiuto dalla società, perché indica ciò che una società svizzera in mano italiana non potrebbe acquistare, ed è un indice, insieme ad altri elementi, della frode alla legge (art. 1344 c.c.). A legislazione vigente non misura invece l’ingresso del socio, a cui l’art. 16 si applica e che dipende dall’art. 4 LAFE. Va dato atto che la questione non è stata decisa dalla giurisprudenza di legittimità e che la competenza sull’accertamento resta ministeriale.

Un modello per fasce

Nel modello, la linea di confine più delicata per la reciprocità con la Svizzera separa le fasce D e F. La risposta n. 1-2024/A valorizza la costituzione della società per consentire l’acquisto al socio. Dal diritto svizzero possono ricavarsi, per elaborazione, altri indici di una società veicolo: attività inesistente o coincidente con il godimento o la locazione dell’abitazione, peso prevalente del residenziale nell’attivo, disponibilità dell’immobile in capo al socio o ai suoi familiari, provvista interamente riferibile al socio. L’art. 3 OAFE esclude che la costruzione o la locazione professionale di abitazioni costituisca stabilimento d’impresa: l’attività immobiliare residenziale non è sufficiente a rendere operativa la società ai presenti fini. Una S.r.l. genuinamente operativa per la quale il bene sia oggettivamente strumentale rientra invece nella fascia C.

La validità degli atti: atto costitutivo, partecipazioni e acquisto immobiliare

L’atto costitutivo e il vincolo del socio

Il difetto di reciprocità non colpisce allo stesso modo tutti gli atti della sequenza. La partecipazione è un atto del socio, l’acquisto immobiliare è un atto della società, e ciascuno ha un proprio regime di validità. Prima dell’iscrizione l’atto costitutivo è un contratto plurilaterale con scopo comune: la nullità del vincolo del socio incapace non travolge il contratto, salvo che la sua partecipazione debba considerarsi essenziale secondo le circostanze (art. 1420 c.c.). Nella S.r.l. unipersonale il vincolo nullo è l’unico, e l’atto non ha altro sostegno.

Dopo l’iscrizione il quadro cambia. La nullità della società può essere pronunciata soltanto nei casi dell’art. 2332 c.c., richiamato per la S.r.l. dall’art. 2463 c.c. e di natura tassativa (Cass. ord. 14 novembre 2019, n. 29700): mancanza dell’atto pubblico, illiceità dell’oggetto sociale, mancanza di ogni indicazione su denominazione, conferimenti, capitale od oggetto. La capacità dei soci non vi figura. Non pare invocabile neppure l’illiceità dell’oggetto, perché acquistare e gestire immobili è attività lecita e la finalità perseguita dai soci non si traduce in un vizio dell’oggetto enunciato. La Corte di cassazione legge l’elenco in senso restrittivo: esclude la simulazione assoluta dell’atto costitutivo della società iscritta (ord. 5 agosto 2019, n. 20888) e nega che l’abuso della personalità giuridica possa servire a contestare l’esistenza dell’ente (ord. 22 giugno 2022, n. 20181). Una volta iscritta, anche la società veicolo esiste, e la stessa dichiarazione di nullità non pregiudicherebbe gli atti compiuti in suo nome (art. 2332, comma 2).

Resta il vincolo del singolo socio. In tema di revocatoria del conferimento, la Corte ha distinto incidentalmente la nullità del negozio societario dai vizi della singola partecipazione, regolati dalle norme generali (ord. 14 luglio 2023, n. 20232; ord. 25 aprile 2025, n. 10929; già Cass. 22 ottobre 2013, n. 23891, sul testo anteriore alla riforma del 2003). Nessuna decisione reperita tratta della quota nulla con ente superstite e l’applicazione alla reciprocità non risulta affrontata, ma appare coerente: il difetto rende nulla la partecipazione dello svizzero non residente (artt. 16 disp. prel. e 1418 c.c.) e lascia in vita l’ente. Rimangono aperti il destino del conferimento e del capitale corrispondente, nonché la sorte della società unipersonale iscritta il cui unico vincolo sia nullo.

Cessioni di quote, aumenti di capitale e decisioni sociali

Quando la partecipazione è preclusa, la cessione di quote a uno svizzero non residente è nulla secondo la tesi seguita: la quota resta al cedente e il deposito nel registro delle imprese previsto dall’art. 2470 c.c. non sana il vizio. Lo stesso vale per la sottoscrizione dell’aumento di capitale con rafforzamento della posizione (art. 1, cpv. 1, lett. a, OAFE), che lascia ferma la decisione di aumento salvo che questo sia inscindibile (art. 2481-bis c.c.). La nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, è rilevabile d’ufficio, non si prescrive, salvi gli effetti dell’usucapione e della prescrizione delle azioni di ripetizione, e non è convalidabile (artt. 1421-1423 c.c.). Il rischio di lunga durata riguarda la titolarità della quota. Le decisioni sociali adottate con il voto di chi non è validamente socio, determinante in una compagine paritetica, sono invece impugnabili soltanto dai soggetti e nei termini dell’art. 2479-ter c.c.

L’acquisto immobiliare

L’acquisto diretto dello svizzero non residente fuori dall’area della reciprocità è colpito da nullità per incapacità speciale. Secondo l’opinione prevalente, cui l’Ufficio Studi invita prudenzialmente ad attenersi, il vizio non è sanabile con autorizzazione o convalida (Quesito n. 229-2023/A). Seguono le restituzioni. La nullità è stata dichiarata dalla Cassazione nel 2018 per una società svizzera e dal Tribunale di Vicenza nel 2022 per una persona fisica.

L’acquisto della società di diritto italiano ha un regime diverso. Qui l’art. 16 non opera, e il difetto della partecipazione non si trasmette: la società esiste e ha capacità propria, anche se la quota del socio è nulla. Le vie per colpire l’acquisto sono due: la frode alla legge (art. 1344 c.c., con la nullità dell’art. 1418, comma 2, c.c.) e la simulazione. La frode richiede un mezzo lecito impiegato per conseguire il risultato vietato, con distorsione della funzione del contratto (Cass. 26 gennaio 2010, n. 1523), e una consapevole divergenza tra la causa tipica e la determinazione causale delle parti (Cass. 9 dicembre 1971, n. 3568). Il negozio indiretto non la integra di per sé, ma va verificato se il negozio o l’insieme dei negozi collegati sia stato predisposto per eludere la norma imperativa (Cass. 9 novembre 1971, n. 3166). La valutazione degli indici è unitaria (Cass. 26 settembre 2018, n. 23042, in materia di lavoro) e la prova può essere raggiunta anche per presunzioni (Cass. 26 ottobre 2005, n. 20816, in materia tributaria).

Applicati alla compravendita, questi criteri portano a distinguere. Il venditore è di solito estraneo al disegno, e in tal caso manca una determinazione causale comune che sposti la vendita dalla sua funzione tipica. Il dato non è però un argine assoluto, perché l’esame si estende ai negozi collegati e una vendita in sé regolare può essere nulla, come accade per quella che elude il divieto di patto commissorio (Cass. 9 maggio 2013, n. 10986). Quanto alla partecipazione, se il limite opera la colpisce direttamente per difetto di capacità, senza bisogno della frode. È tesi di questo scritto che tale vizio non si trasmetta alla vendita, la quale è nulla se il venditore partecipa consapevolmente al disegno; gli effetti sull’ente restano aperti.

Diverso è il caso dell’interposizione. Quella fittizia presuppone che il terzo contraente aderisca all’accordo simulatorio (Cass. 10 marzo 2015, n. 4738): l’acquirente reale è allora lo svizzero e torna a operare direttamente l’art. 16. Se il venditore è ignaro l’interposizione è reale, la vendita regge e va valutato il rapporto tra società e socio, mentre il diritto svizzero dà una risposta più netta (art. 5, lett. d, LAFE). Una pronuncia sul punto manca e l’Ufficio Studi, interpellato anche sull’elusione nel Quesito n. 1-2024/A, non affronta l’acquisto della società: la soluzione va tenuta come orientamento e non come garanzia.

Terzi, pubblicità e uscita dalla società

La trascrizione non sana il titolo. La pubblicità dell’art. 2652, n. 6, c.c. non rende valido il contratto tra le parti (Quesito n. 229-2023/A), ma se la domanda di nullità è trascritta dopo cinque anni dalla trascrizione dell’atto impugnato la sentenza non pregiudica i diritti acquistati dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente. Per il subacquirente e per la banca mutuante conta dunque la data; per il notaio che riceve la rivendita, la provenienza da uno svizzero non residente o da una società veicolo resta un punto di controllo, come conferma il Quesito n. 229-2023/A sulla ricevibilità dell’atto.

La reciprocità torna inoltre a operare in uscita. L’Ufficio Studi avverte che l’irrilevanza della compagine sociale viene meno se la società si scioglie e i beni devono essere assegnati ai soci, perché l’incapacità del singolo impedisce l’assegnazione (Quesito n. 212-2023/A). La stessa logica vale per il recesso con liquidazione in natura e per i casi di trasferimento ai soci degli immobili della società estinta. Non a caso il diritto svizzero contempla un’eccezione solo per le società di azionisti-inquilini anteriori al 1974 (art. 7, lett. i, LAFE).

Funzione notarile

Il divieto dell’art. 28, n. 1, L. n. 89/1913 riguarda gli atti affetti da nullità assoluta e inequivoca (Cass. 11 novembre 1997, n. 11128), e il notaio non risponde quando l’interpretazione è obiettivamente incerta (Cass. 13 ottobre 2011, n. 21202). Vi rientra l’acquisto dello straniero incapace, quando l’esclusione risulti con chiarezza dalla scheda o dalla risposta ministeriale. L’atto costitutivo in cui la funzione di veicolo emerge dalle dichiarazioni delle parti non va ricevuto per prudenza, pur in assenza di precedenti che ne affermino una nullità inequivoca. L’acquisto della società nelle fasce dubbie non è di regola riconducibile all’art. 28, ma la valutazione non può essere atomistica: Cass. n. 1716/2016 ha dato rilievo alla consapevolezza del notaio circa l’evidente finalità elusiva anche di atti non invalidi se considerati singolarmente, sia pure per norme pubblicistiche assistite da sanzioni penali. Restano pieni il dovere di consiglio e l’opportunità di interpellare il Ministero. La cessione di quote di una immobiliare residenziale a uno svizzero non residente è l’ipotesi che più facilmente sfugge al controllo, proprio perché nessun immobile cambia intestatario: è il tipico acquisto di fondo in senso LAFE.

Un caso applicativo: la S.r.l. partecipata al 50% da un socio svizzero e da un socio italiano

Il socio svizzero residente in Italia

Se il socio svizzero risiede in Italia il caso rientra nella fascia A. La quota non incontra i limiti previsti per i non residenti, per estensione del Quesito n. 178-2023/A, che non affronta le partecipazioni, e l’acquisto della società è libero perché l’art. 16 non opera. La residenza va accertata in concreto. Se viene meno dopo l’acquisto, il precedente svizzero suggerisce che il bene già acquistato non debba essere alienato e che i limiti riguardino i soli acquisti futuri (FAQ UFG n. 14). Per il socio che acquista direttamente, l’art. 25, par. 1, dell’Allegato I ALC esclude a sua volta l’obbligo di alienazione alla partenza.

Il socio svizzero non residente

Se il socio non risiede in Italia, l’art. 16 si applica a lui. Il 50% supera il terzo del capitale e dei voti: in lettura speculare la posizione preponderante è presunta e la presenza dell’altro socio al 50% non basta a escluderla. Questo dato, però, riguarda gli acquisti della società e non la validità della quota, che dipende dallo scopo effettivo. Gli esiti sono i seguenti.

• Società operativa e immobile strumentale (fascia C). Quota verificata alle condizioni della scheda e acquisto consentito. È la situazione ordinaria, purché il bene sia realmente destinato all’attività: la lezione della sentenza n. 24923/2018 vale anche qui come criterio di prudenza.
• Società operativa e immobile residenziale non strumentale (fascia D). Quota verificata; acquisto non nullo di per sé, ma da sottoporre al Ministero. Se l’abitazione serve al socio svizzero il caso esce dalla fascia: la quota è trattata come acquisto del fondo (art. 1, cpv. 1, lett. c, OAFE) e, poiché l’acquisto di abitazioni da parte di persone fisiche è di regola soltanto quello diretto in proprio nome (art. 8 OAFE), in lettura speculare l’esito è negativo, salva diversa indicazione del Ministero.
• Immobiliare con soli immobili commerciali (fascia E). Partecipazione esente secondo la LAFE, ma fuori dalla formula del Quesito n. 1-2024/A: quesito al Ministero.
• Società veicolo per abitazioni (fascia F). Il 50% non aiuta, perché basta una sola quota. Secondo la tesi seguita il vincolo dello svizzero è nullo. La presenza di un socio italiano reale evita le difficoltà dell’unipersonale: il contratto regge se la partecipazione non è essenziale, e dopo l’iscrizione la società resta valida. Con due soli soci al 50%, tuttavia, l’essenzialità è un rischio concreto e l’operazione non va ricevuta. Il socio italiano reale può pesare a favore nel giudizio di frode sull’acquisto, ma non salva la quota.

Il socio italiano deve essere reale. Se il suo 50% è finanziato dallo svizzero o detenuto per suo conto, la struttura va valutata come interamente svizzera (art. 5, lett. d, LAFE), e i finanziamenti soci erogati dal solo socio svizzero sono un indice nello stesso senso. Con il 50% lo svizzero è inoltre, di regola, titolare effettivo (art. 20 d.lgs. n. 231/2007): l’adeguata verifica mette quindi a disposizione del notaio i dati su residenza, provvista e finalità.

Cautele redazionali

Le soluzioni che seguono sono proposte di prassi e non derivano dalle fonti citate. Nell’atto costitutivo è opportuno dare atto della residenza dei soci, attribuire la rappresentanza ad almeno un amministratore domiciliato in Italia e descrivere un oggetto rispondente all’attività effettiva. Una clausola di gradimento può sottoporre al controllo sociale il successivo ingresso di soggetti non residenti, tenendo conto del recesso previsto dall’art. 2469 c.c. se il gradimento è privo di condizioni e limiti. La decisione di acquisto e l’atto di compravendita dovrebbero indicare la destinazione del bene e la provenienza dei mezzi, e chiarire che l’immobile non è destinato all’uso del socio. Nelle fasce D ed E conviene acquisire la risposta del Ministero prima del preliminare, o condizionare quest’ultimo a tale risposta, tenendo presente che le indicazioni ministeriali non hanno valore legale.

La revisione della Lex Koller e i riflessi sulla reciprocità con la Svizzera

I contenuti dell’avamprogetto

Il 15 aprile 2026 il Consiglio federale ha posto in consultazione una revisione della LAFE, concepita come misura di accompagnamento all’iniziativa «No a una Svizzera da 10 milioni!», poi respinta nella votazione del 14 giugno 2026. La consultazione si è chiusa il 15 luglio e i pareri sono stati pubblicati il 27 luglio. Il 22 settembre il Consiglio nazionale ha inoltre approvato una mozione per ulteriori inasprimenti, che deve ancora passare al Consiglio degli Stati. Le norme non sono in vigore: il testo può cambiare, e il processo è esposto a referendum facoltativo.

• Stabilimenti d’impresa. L’art. 2, cpv. 2 e 3, è abrogato. L’abitazione principale passa all’art. 8, cpv. 1, lett. e, mentre l’eccezione per gli stabilimenti confluisce nell’art. 6a e spetta soltanto alle persone di cui alle lett. a, a^bis e c dell’art. 5 che usano il fondo per la propria attività. L’acquisto a fini di locazione o affitto diventa soggetto ad autorizzazione, cioè di fatto vietato.
• Società con sede all’estero. Gli enti della lett. b escono dall’eccezione: il rapporto esplicativo chiarisce che dovranno costituire un’affiliata in Svizzera.
• Quota abitativa. Le abitazioni imposte dalle norme comunali sono acquistabili solo fino a un terzo della superficie lorda per piano. Se l’uso cessa, il fondo va alienato entro due anni, salvo che il mutamento sia lecito.
• Partecipazioni. Torna la lett. d dell’art. 4: è acquisto di fondi la quota di una persona giuridica con attivi costituiti per più di un terzo, al valore venale, da fondi in Svizzera, se persone all’estero ottengono o rafforzano una posizione preponderante. La lett. b adotta lo stesso criterio del terzo per le società di persone. La riserva per le quote quotate cade, come quella per fondi e SICAV negoziati.
• Contingenti. Il tetto nazionale scende da 1.500 a 750 unità, di cui 150 riservate ai Cantoni che non prevedono ancora il motivo dell’art. 9, cpv. 2.
• Mutamento di destinazione. Il cambiamento di destinazione, che le FAQ UFG già equiparano all’acquisto (n. 35), entra nell’elenco dell’art. 4 (lett. h).

L’abitazione principale dei cittadini di Stati terzi non riguarda gli italiani, e il Consiglio federale afferma la compatibilità con l’ALC: l’art. 25 dell’Allegato I lascia intatte le norme sull’investimento di capitali, e la persona fisica UE/AELS che usa il fondo per la propria attività resta esente anche senza domicilio in Svizzera.

Gli effetti possibili sulla verifica

Poiché la reciprocità con la Svizzera è una reciprocità di fatto, la riforma inciderà solo dalla sua entrata in vigore e attraverso l’aggiornamento della scheda. Se il testo fosse approvato, due punti della scheda e la fascia E del modello perderebbero fondamento. L’esenzione per gli immobili commerciali acquistati come investimento (pt. 5a) cadrebbe, restando il solo uso proprio. La reciprocità per le persone giuridiche straniere (pt. 4) sarebbe da riconsiderare, poiché un ente italiano non potrebbe più acquistare direttamente in Svizzera neppure lo stabilimento: la società svizzera sarebbe indotta a operare in Italia mediante una controllata, e la società di diritto interno diventerebbe la struttura ordinaria. L’immobiliare commerciale della fascia E sarebbe attratta dal nuovo criterio del terzo degli attivi.

Il punto più interessante riguarda la posizione preponderante, che dall’art. 5 passerebbe anche nell’art. 4: da criterio di qualificazione dell’ente a presupposto dell’acquisto della quota. L’acquirente che raggiunge la preponderanza non beneficerebbe più dell’eccezione per i fondi non destinati alla sua impresa e dovrebbe alienarli preventivamente. In lettura speculare, la misura della partecipazione del socio svizzero assumerebbe rilievo proprio sul piano in cui l’art. 16 opera direttamente, quello dell’ingresso in società, introducendo un rilievo che a legislazione vigente manca. Gli assetti di lunga durata, come i piani di ingresso progressivo di soci esteri, vanno impostati fin d’ora tenendo conto di questa prospettiva. Restano da seguire anche gli sviluppi dei rapporti tra Svizzera e Unione europea, che possono incidere sull’ALC.

Il dato cantonale resta infine un problema aperto della reciprocità con la Svizzera. La scheda ragiona su scala federale e rinvia all’autorità del Cantone competente, mentre il parere del 2013 ricorda che requisiti e limiti differiscono da Cantone a Cantone. La sorte dei cittadini residenti in Cantoni che non ammettono le abitazioni di vacanza, come sembrerebbe per Ginevra, non ha ricevuto una risposta ufficiale nota, e la cittadinanza svizzera non si presta a essere frazionata per Cantone di residenza: la verifica riguarda ciò che un italiano può fare in quell’ordinamento, e l’autorità competente è quella del luogo del fondo (art. 15, cpv. 2, LAFE). Nel dubbio, il quesito al Ministero va formulato indicando il Cantone.

Coordinamento con i precedenti contributi

L’analisi integra e precisa quanto esposto nella guida del 2025, nel contributo sulla S.r.l. italiana a capitale svizzero e in quello sul regime patrimoniale svizzero, che sono stati allineati alle conclusioni seguenti.

• La conclusione negativa sulla S.r.l. a capitale svizzero va riferita alla società veicolo e ai soci non residenti. Il suo fondamento è nell’art. 4, lett. e, LAFE; gli artt. 5, lett. c, e 6 sono termine di confronto per l’acquisto della società, e la lett. b dell’art. 5 è il parametro della società svizzera che acquista direttamente.
• Il punto 4 della scheda MAE riguarda le persone giuridiche straniere: la scheda non si pronuncia sull’acquisto immobiliare della società italiana partecipata da svizzeri.
• La nullità italiana discende dall’art. 16 disp. prel. c.c. e dagli artt. 1418 e 1344 c.c., senza alcuna applicazione dell’art. 26 LAFE.
• La Risposta a Quesito n. 1-2024/A è del 2 gennaio 2024 e la sua conclusione è costruita sull’art. 4 LAFE; le Risposte pubblicate non affermano una verifica distinta per Cantone di residenza.
• Il limite dell’art. 12, lett. d, LAFE va letto con riguardo alle abitazioni possedute nello Stato dell’acquisto.
• Per l’Ufficio Studi lo svizzero residente in Italia non necessita di permesso di soggiorno ai fini della verifica, mentre l’acquisto della prima casa senza trasferimento della residenza non è coperto dalla scheda.
• La sentenza del Tribunale di Vicenza n. 884/2022 è un precedente sulla nullità dell’acquisto; i resoconti reperiti non riferiscono statuizioni sul notaio.

Considerazioni conclusive

La reciprocità con la Svizzera non è un test unico ma una sequenza di domande. Occorre chiedersi, nell’ordine, se l’acquirente sia residente o titolare di un diritto pattizio; se ricada in una delle ipotesi della scheda, per tipologia del bene e titolo; se il diritto acquistato sia un fondo in senso LAFE, anche quando prende la forma di una quota. La LAFE fornisce la mappa, ma il parametro ufficiale resta la scheda, che se ne discosta in più punti.

Sulle partecipazioni, tre affermazioni sembrano sostenibili in tema di reciprocità con la Svizzera. L’art. 16 si applica al socio svizzero non residente e non alla società di diritto italiano. La posizione preponderante, con la sua soglia del terzo e le presunzioni finanziarie, non è una regola di incapacità della società italiana, ma un termine di confronto per i suoi acquisti e un indice di frode alla legge. Il vero discrimine, sia nel diritto svizzero sia nel Quesito n. 1-2024/A, è lo scopo effettivo: la partecipazione a una società veicolo per l’acquisto di abitazioni è preclusa anche per una quota minima, quella a una società operativa non lo è neppure se totalitaria, purché la società acquisti ciò che le serve.

Sul piano della validità, il sistema distingue tra gli atti. La società iscritta resta valida anche se costituita come veicolo; il vizio si concentra sulla partecipazione del socio non residente; l’acquisto immobiliare della società cade soltanto per frode alla legge o simulazione, mentre quello diretto dello straniero, fuori dall’area della reciprocità, è nullo. Nella S.r.l. paritetica il 50% rende presunta la posizione preponderante, ma l’esito dipende ancora dalla residenza del socio, dall’attività della società e dalla destinazione del bene.

Restano aperte la tenuta delle fasce intermedie, che attende un chiarimento del Ministero o della Corte di cassazione; la portata della formula sui fini produttivi dopo la sentenza n. 24923/2018; il rilievo del diritto cantonale; il destino della scheda dopo la revisione. De iure condendo, una disciplina espressa delle società a controllo estero, o il superamento dell’art. 16 nei rapporti con la Svizzera, sottrarrebbe la materia a un giudizio affidato a indicazioni di massima, in un’area di confine dove queste operazioni sono quotidiane.

Riferimenti normativi e bibliografici

Fonti italiane ed europee. Art. 16 e art. 14 disp. prel. c.c.; artt. 177, 1344, 1418-1423, 2332, 2463, 2467, 2469, 2470, 2479-ter, 2481-bis e 2652 c.c.; art. 2, comma 2, d.lgs. 25 luglio 1998, n. 286; art. 1 d.P.R. 31 agosto 1999, n. 394; artt. 19 e 25 L. 31 maggio 1995, n. 218; art. 28 L. 16 febbraio 1913, n. 89; art. 20 d.lgs. 21 novembre 2007, n. 231; artt. 63 e 64 TFUE; Accordo del 21 giugno 1999 tra la Comunità europea e i suoi Stati membri e la Confederazione svizzera sulla libera circolazione delle persone, Allegato I, art. 25.

Fonti svizzere. Legge federale del 16 dicembre 1983 sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (RS 211.412.41, stato 1° luglio 2023); Ordinanza del 1° ottobre 1984 (RS 211.412.411, stato 1° marzo 2024); Ufficio federale di giustizia, FAQ «Acquisto di fondi da parte di persone all’estero» (già Promemoria, 21 ottobre 2026) e Istruzioni per gli ufficiali del registro fondiario (1° luglio 2009); Revisione Lex Koller: avamprogetto e rapporto esplicativo del 15 aprile 2026.

Prassi ministeriale. Ministero degli Affari Esteri, scheda Svizzera; comunicazioni dell’8 febbraio 2013, 3 e 7 novembre 2014, 12 ottobre e 9 novembre 2017, riportate nella Rassegna CNN.

Consiglio Nazionale del Notariato. Studio n. 8-2020/A, La reciprocità nell’attività notarile, est. Boggiali, in CNN Notizie del 27 aprile 2020; Rassegna di risposte a quesito in materia di reciprocità, CNN Notizie n. 39 del 28 febbraio 2024, con le Risposte n. 92-2023/A, n. 168-2023/A, n. 178-2023/A, n. 187-2023/A, n. 191-2023/A, n. 212-2023/A, n. 229-2023/A e n. 1-2024/A.

Giurisprudenza. Cass. 9 ottobre 2018, n. 24923, in CNN Notizie del 5 novembre 2018, nota di Boggiali e Ruotolo; Cass. 11 novembre 1997, n. 11128; Cass. 13 ottobre 2011, n. 21202; Cass. n. 1716/2016; Cass. 9 novembre 1971, n. 3166; Cass. 9 dicembre 1971, n. 3568; Cass. 26 ottobre 2005, n. 20816; Cass. 26 gennaio 2010, n. 1523; Cass. 9 maggio 2013, n. 10986; Cass. 10 marzo 2015, n. 4738; Cass. 26 settembre 2018, n. 23042; Cass. 22 ottobre 2013, n. 23891; Cass. ord. 5 agosto 2019, n. 20888; Cass. ord. 14 novembre 2019, n. 29700; Cass. ord. 22 giugno 2022, n. 20181; Cass. ord. 14 luglio 2023, n. 20232; Cass. ord. 25 aprile 2025, n. 10929; Trib. Vicenza 18 maggio 2022, n. 884; Corte giust. UE 11 febbraio 2010, C-541/08, Fokus Invest; Tribunale federale svizzero, DTF 109 Ib 95, DTF 113 Ib 289, DTF 115 Ib 102 e sent. 2A.510/2003 del 4 maggio 2004.

Approfondimenti sul sito: Reciprocità nell’attività notarile; S.r.l. italiana a capitale svizzero e acquisto immobiliare; Il regime patrimoniale svizzero e l’acquisto in Italia; Cittadino svizzero in regime di partecipazione agli acquisti; Successione e immobili in Italia: Svizzera; Società estera estinta e immobili in Italia.

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