Regolamenti contrattuali di condominio predisposti dai costruttori e disposizioni inderogabili di legge

Analisi dello Studio n. 37-2025/C del Consiglio Nazionale del Notariato

di Maurizio Corona e Davide Scipione Spitaleri

Commento a cura del Notaio Manlio Carlo Soldani – Domodossola

Premessa

Lo Studio n. 37-2025/C, approvato dalla Commissione Studi Civilistici del Consiglio Nazionale del Notariato il 2 aprile 2025, a firma dei colleghi Maurizio Corona e Davide Scipione Spitaleri, affronta con rigore e completezza uno dei temi più rilevanti della nostra pratica quotidiana: le clausole inserite nei regolamenti contrattuali di condominio predisposti dai costruttori e i limiti che le disposizioni inderogabili di legge impongono all’autonomia privata in questo specifico ambito.

Si tratta di una materia che ogni notaio impegnato nella contrattualistica immobiliare conosce bene, poiché la redazione dei regolamenti condominiali e il loro inserimento negli atti di compravendita delle unità immobiliari rappresentano un momento qualificante della nostra funzione di giustizia preventiva. Lo studio offre un’analisi di estremo interesse che merita una riflessione approfondita, e che intendo qui commentare seguendone fedelmente la struttura, con l’obiettivo di fornire ai colleghi e agli operatori del settore una guida ragionata sulle problematiche affrontate.

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1. I regolamenti di condominio: assembleare e contrattuale

La distinzione fondamentale

Il sintagma «regolamento di condominio», come sottolineano gli Autori, designa due differenti fattispecie, tradizionalmente qualificate dalla dottrina e dalla giurisprudenza come regolamento «assembleare» e regolamento «contrattuale». Lo studio si concentra su quest’ultimo tipo, e in particolare sulla sua specie di gran lunga più diffusa nella prassi: quella che ha origine nella predisposizione unilaterale del regolamento da parte del costruttore (unico proprietario dell’edificio) e si perfeziona con la successiva accettazione da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari al momento della stipula del relativo atto di acquisto.

Per quanto la dottrina riconosca che il regolamento contrattuale possa avere fonte anche in uno specifico accordo intervenuto tra tutti i condòmini, trasfuso in un apposito contratto plurilaterale con più parti e scopo comune, nella pratica degli affari e nelle aule giudiziarie questa particolare convenzione condominiale è, come scrivono gli Autori con felice citazione, una rara avis «come un cigno nero».

Il criterio contenutistico

La distinzione tra i due tipi di regolamento è scolpita nel celebre enunciato delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (n. 943/1999), secondo il quale il regolamento contrattuale, a differenza di quello assembleare, può contenere clausole «limitatrici dei diritti dei condòmini sulle proprietà esclusive o comuni» ovvero clausole che attribuiscono ad alcuni condòmini maggiori diritti rispetto agli altri.

Il tratto distintivo fondamentale, dunque, non dipende dalla diversa fonte di produzione (la delibera assembleare per uno, il contratto per l’altro), ma dal loro differente contenuto. Il regolamento assembleare può recepire soltanto clausole oggettivamente di natura regolamentare, ossia attinenti all’organizzazione del condominio nel suo complesso. Il regolamento contrattuale, invece, è tale non tanto perché origina da un contratto, quanto perché, oltre ad avere fonte in un contratto, contiene clausole oggettivamente di carattere negoziale: clausole che stabiliscono pesi, restrizioni o limiti alle proprietà esclusive dei condòmini o alle proprietà comuni, ovvero che attribuiscono ad alcuni condòmini diritti maggiori rispetto agli altri.

Ne consegue un corollario di grande rilevanza pratica: il regolamento predisposto dal costruttore e accettato dai suoi immediati aventi causa, nel quale non siano previste clausole oggettivamente negoziali ma esclusivamente disposizioni regolamentari, nonostante la sua fonte pattizia potrà essere modificato dall’assemblea con deliberazione assunta a maggioranza.

La nullità del mandato «in bianco»

Un cenno merita il cosiddetto mandato «in bianco» conferito dall’acquirente al costruttore-venditore affinché quest’ultimo predisponga il regolamento di condominio non ancora redatto al momento della vendita. Secondo l’orientamento consolidato dei giudici di legittimità (Cass. n. 3058/2020, n. 5657/2015, n. 8606/2014, n. 3104/2005, n. 856/2000, n. 8486/1999), tale mandato «è nullo per indeterminatezza dell’oggetto» in quanto la scelta del contenuto del regolamento è «riservata, senza alcun criterio predeterminato, al venditore-mandatario». Si tratta di un profilo che nella nostra attività rogante dobbiamo tenere sempre presente.

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2. I limiti all’autonomia privata: l’art. 1138, comma 4, c.c.

Prima di esaminare le specifiche clausole che i costruttori tendono ad inserire nei regolamenti contrattuali in contrasto con disposizioni inderogabili di legge, lo studio si sofferma sul precetto contenuto nell’art. 1138, comma 4, ultima parte, c.c. Tale frammento normativo è inserito in una disposizione che disciplina specificamente il regolamento di formazione assembleare e, pertanto, non vi è dubbio che non sia consentito al potere regolamentare dell’assemblea né di «menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni» né, «in nessun caso», di derogare alle disposizioni espressamente elencate (artt. 1118, comma 2, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 c.c.), cui si aggiungono quelle indicate nell’art. 72 disp. att. c.c. (artt. 63, 66, 67 e 69).

L’inderogabilità assoluta

Mentre il limite posto al potere regolamentare dell’assemblea dalla prima proposizione del comma 4 dell’art. 1138 c.c. non opera anche per l’autonomia privata (nel senso che il regolamento contrattuale può contenere clausole limitatrici), l’inderogabilità delle disposizioni elencate nella seconda proposizione del comma 4 e nell’art. 72 disp. att. c.c. è, a giudizio della dottrina prevalente, assoluta: non può essere superata neppure mediante il consenso unanime dei condòmini.

Tale assunto si fonda, più che sulla littera legis (la locuzione «in nessun caso»), sulla funzione delle disposizioni richiamate, dettate a presidio di interessi superiori rispetto a quelli individuali dei singoli condòmini. Secondo le diverse formulazioni prospettate dalla letteratura specializzata, si tratta di norme poste a tutela di «interessi fondamentali del condominio o di terzi» (Branca), ovvero dell’«interesse collettivo ad un’armonica disciplina dei rapporti condominiali» (Andreoli). In sostanza, come scrive Corona, le disposizioni elencate non ammettono deroghe in quanto altrimenti sarebbe snaturata la figura stessa del condominio, sarebbero alterati i caratteri essenziali e fondanti del modello legale dell’istituto.

Le problematiche sollevate dalla novella del 2012

La legge di riforma del condominio (l. n. 220/2012), da un lato, ha mantenuto inalterata la previsione dell’art. 1138, comma 4, ultima parte, c.c., ma, dall’altro, ha modificato e ampliato il contenuto precettivo della maggior parte delle disposizioni che vi sono richiamate. A rendere ancora più complessa la ricostruzione sistematica, la novella ha introdotto nel codice norme di nuovo conio che sottendono interessi generali sovraordinati (come l’art. 1122-bis c.c. sull’installazione di impianti radiotelevisivi e accesso a internet, che incide su interessi di rango costituzionale), senza però che tali nuove norme siano state aggiunte nell’elencazione dell’art. 1138, comma 4, c.c. Lo stesso vale per l’art. 71-bis disp. att. c.c. sui requisiti per lo svolgimento dell’incarico di amministratore, non richiamato nell’art. 72 disp. att. c.c. nonostante sia posto a presidio della libera concorrenza e del vivere sociale.

Queste discrasie, come ben rilevano gli Autori, impongono all’interprete lo sforzo di riassestare il claudicante quadro normativo, valutando caso per caso, articolo per articolo, quali tra le norme di nuovo conio siano dettate a tutela degli stessi interessi di carattere generale tutelati dalle disposizioni originarie e quali no, con la conseguenza che soltanto per le prime varrà il presidio dell’inderogabilità assoluta.

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3. Animali domestici e condominio: un divieto che non si può vietare

La legge di riforma ha aggiunto all’art. 1138 c.c. il comma 5, a tenore del quale «le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici». Il «divieto di vietare» è stato oggetto di un precedente studio della Commissione (studio n. 7-2018/C a firma di Corona), ma l’evoluzione del quadro legislativo, anche a livello costituzionale, rende necessario un aggiornamento.

L’estensione ai regolamenti contrattuali dopo la riforma dell’art. 9 Cost.

In passato, la questione più dibattuta riguardava l’ambito applicativo della norma e, in particolare, se essa si applicasse soltanto ai regolamenti assembleari ovvero si estendesse anche a quelli contrattuali. Oggi la disputa deve considerarsi risolta a favore della seconda tesi, a seguito della modifica dell’art. 9 della Costituzione operata dalla legge costituzionale 8 febbraio 2022, n. 1, che ha espressamente inserito la tutela degli animali nella nostra carta costituzionale.

Il nuovo testo dell’art. 9 Cost. – che dispone che «la legge dello Stato disciplina i modi e le forme di tutela degli animali» – fornisce un’argomentazione dirimente: il divieto sancito nell’art. 1138, comma 5, c.c. costituisce ormai un limite non valicabile neppure per mezzo del consenso dell’intera compagine condominiale. Anche se tutti i condòmini valutassero unanimemente di autoimporsi il divieto di possedere o detenere animali domestici, non potrebbero inserirlo nel regolamento contrattuale in quanto ciò violerebbe un diritto costituzionalmente garantito dei futuri condòmini.

Significativa al riguardo è la decisione della Corte d’Appello di Bologna del 17 aprile 2024, n. 766, che ha sancito l’invalidità della clausola contenuta in un regolamento contrattuale che vieta la coabitazione con gli animali domestici, qualificando il diritto al rapporto affettivo uomo-animale domestico come diritto «superiore» e «di nuova generazione», assurto a interesse giuridico di portata costituzionale. Nella stessa direzione si è mosso anche il Trib. Cagliari (28 gennaio 2025, n. 134), che ha ritenuto nulla tale clausola perché contraria all’ordine pubblico, «prima che violativa dell’art. 1138, comma 5, c.c.».

La sorte dei regolamenti anteriori alla riforma

La nuova previsione costituzionale consente di superare anche la questione se il divieto riguardasse tutti i regolamenti ovvero soltanto quelli redatti dopo l’entrata in vigore della riforma. In precedenza, una parte della dottrina aveva sostenuto la non retroattività, invocando l’art. 11 delle preleggi. Altri autori avevano optato per la tesi opposta, equiparando il regolamento contrattuale a un contratto ad esecuzione continuata e assoggettandolo alla disciplina dello ius superveniens. Oggi, alla luce della tutela costituzionale degli animali, non vi è dubbio che il secondo orientamento sia preferibile, perché evita un’ingiustificata disparità di trattamento tra regolamenti ante e post riforma.

Il significato di «animali domestici»

Resta discusso il significato dell’espressione «animali domestici». L’aggettivo «domestico» non va inteso nella sua ampia accezione ma in quella più ristretta, riferibile ai soli animali destinati, in base alla comune esperienza, a vivere nella domus, nella casa del proprio proprietario e a fargli compagnia. È pacifico che l’espressione comprenda cani, gatti, uccellini da gabbia, pappagalli, pesciolini d’acquario, criceti, furetti e conigli. È crescente la convinzione che siano da includere anche i cosiddetti «animali da cortile»: galline, oche e persino maiali, alla luce del cambiamento culturale in atto. Il T.A.R. Pescara (2 luglio 2022, n. 291) ha ritenuto che un maiale vietnamita adottato per pet therapy rientri nella nozione di animale domestico e che la sua detenzione non possa essere vietata dal regolamento.

Non rientrano nella previsione legislativa, per contro, gli animali tipicamente selvatici che pure possono essere addomesticati (lupi, tigri, leoni) o esotici (serpenti quali boa e pitoni), fermo restando il divieto di detenzione previsto dal d.lgs. n. 135/2022 per le specie che costituiscano pericolo per la salute o l’incolumità pubblica.

Un suggerimento redazionale

Di fronte alle criticità della formula legislativa, lo studio consiglia a noi professionisti incaricati della redazione dei regolamenti di privilegiare l’uso di clausole dettagliate che indichino espressamente le specie consentite, avvalendosi ad esempio dell’elencazione del Regolamento CE n. 998/2003, con la specifica precisazione dell’esclusione delle specie pericolose e nel rispetto della normativa sanitaria. Un suggerimento che condivido pienamente e che già applico nella mia pratica redazionale.

L’uso delle parti comuni con animali

Lo studio affronta anche la legittimità della clausola che impedisce ai condòmini di utilizzare l’ascensore se accompagnati dai propri animali domestici, ritenuta legittima da una giurisprudenza di merito (Trib. Monza, 28 marzo 2017) sul rilievo che il comma 5 dell’art. 1138 c.c. incide sulla proprietà singola ma non sull’uso delle parti comuni. Gli Autori non condividono questa tesi, e concordo con loro. Il condominio è caratterizzato dalla peculiare relazione strumentale di accessorietà che lega le parti comuni con le unità in proprietà esclusiva: il godimento delle parti comuni non è fine a sé stesso, ma serve a rendere possibile o comodo il godimento delle proprietà individuali. È palesemente incongruo assoggettare il bene accessorio (androne, scale, ascensore) ad una disciplina diversa da quella che regola l’unità in proprietà esclusiva.

Ciò detto, è pacifico che l’uso delle parti comuni insieme al proprio animale trovi un limite nel pari diritto degli altri condòmini: i cani devono essere tenuti al guinzaglio e, se di razza pericolosa, muniti di museruola. Parimenti, il possesso o la detenzione di animali può determinare l’applicazione della disciplina delle immissioni ex art. 844 c.c., come ribadito dalla Cassazione (n. 1823/2023) che ha condannato un condomino a risarcire il danno causato dai rumori e dal cattivo odore emanato dagli animali, limitandone il numero a sei unità.

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4. La clausola che riserva al costruttore la nomina dell’amministratore

La prassi registra numerosi casi di regolamenti contrattuali che, in vario modo, conferiscono al costruttore il potere di nominare l’amministratore del condominio e di fissarne la durata dell’incarico, di regola superiore all’anno. Secondo un risalente ma costante indirizzo della giurisprudenza (Cass. n. 13011/2013, n. 2155/1966, n. 443/1961), è nulla la clausola del regolamento condominiale che riserva ad un determinato soggetto, per un tempo indeterminato, la carica di amministratore, sottraendo il relativo potere di nomina e revoca all’assemblea.

L’orientamento si fonda sull’art. 1138, comma 4, c.c. che dichiara espressamente non derogabili le disposizioni dell’art. 1129 c.c., il quale attribuisce all’assemblea la nomina e la revoca dell’amministratore e fissa la durata del suo incarico in un anno. Si tratta di previsioni riconducibili al nucleo di principi caratterizzanti il modello legale del condominio, non derogabili neppure dalla volontà negoziale unanime dei condòmini.

Il caso del «piccolo condominio»

Lo studio affronta la tesi secondo cui la clausola di riserva a favore del costruttore diventi invalida soltanto quando i condòmini raggiungono il numero di nove (soglia oltre la quale scatta l’obbligatorietà della nomina assembleare). Gli Autori sollevano perplessità condivisibili: anche nel piccolo condominio, qualora i condòmini vogliano avvalersi di un amministratore, devono procedere alla sua nomina mediante delibera assembleare con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 4, c.c., disposizione anch’essa inderogabile.

Una soluzione «mediana»

Lo studio propone tuttavia una soluzione mediana meritevole di attenzione pratica: l’inserimento nelle compravendite di un’apposita clausola con la quale costruttore e acquirente congiuntamente conferiscono mandato, della durata di un anno decorrente dalla costituzione del condominio, ad un soggetto specificamente individuato per curare la gestione condominiale, sottoposto alla condizione risolutiva che i condòmini superino il numero di otto prima del decorso dell’anno. Una soluzione che asseconda l’esigenza meritevole di tutela di assicurare un’immediata efficiente gestione senza violare la disciplina legislativa.

La portata del richiamo all’art. 1129 c.c.

Un’ulteriore questione di notevole complessità riguarda la portata del richiamo all’art. 1129 c.c. contenuto nell’art. 1138, comma 4, c.c.: deve intendersi riferito all’intero testo attuale dell’art. 1129 (che conta ben sedici commi, rispetto ai quattro originari), oppure soltanto alla disciplina originariamente prevista? È eccessivo, ad esempio, ritenere che l’autonomia privata non possa incidere sulla previsione del comma 5 dell’art. 1129 (affissione delle generalità dell’amministratore), purché sia salvaguardato l’interesse alla sua agevole reperibilità: ben potrebbe il regolamento prescrivere l’indicazione dell’indirizzo di posta elettronica in luogo del recapito telefonico. È rimesso all’interprete di valutare, caso per caso, quali norme di nuovo conio siano assistite dall’inderogabilità assoluta.

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5. L’esonero del costruttore dal pagamento dei contributi condominiali

Merita specifica trattazione la clausola che esonera il costruttore dal pagamento dei contributi condominiali per le unità immobiliari invendute. Si tratta di una previsione frequente nella prassi alla quale la dottrina non ha dedicato particolare attenzione, ma sulla quale si è pronunciata di recente la Corte di Cassazione con due importanti ordinanze: la n. 20007/2022 (Sesta Sezione) e la n. 5139/2024 (Seconda Sezione).

La derogabilità dell’art. 1123 c.c.

Occorre premettere che i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dall’art. 1123 c.c. sono derogabili, come espressamente prevede la stessa norma, e la pattuizione modificatrice può spingersi sino al punto di stabilire l’esenzione, parziale o totale, per alcuni condòmini. Non vi è dunque dubbio che il regolamento frutto di un accordo di tutti i condòmini possa prevedere tale esonero.

Il vaglio del Codice del consumo

Una soluzione diversa vale per il regolamento predisposto dal costruttore-venditore e accettato dagli acquirenti, perché in tal caso è legittimo chiedersi se la clausola sia soggetta alla disciplina del Codice del consumo (d.lgs. n. 206/2005) quando il compratore rivesta la qualità di consumatore. La Suprema Corte ha abbracciato la tesi della possibile vessatorietà della clausola ai sensi dell’art. 33, comma 1, del Codice del consumo, ponendo tuttavia due condizioni: che la clausola sia fatta valere dal consumatore o rilevata d’ufficio dal giudice nell’ambito di un giudizio tra costruttore-venditore e acquirente-consumatore (non tra condominio e condòmini), e che la clausola determini a carico del consumatore un «significativo squilibrio» con riferimento alla complessiva operazione economica.

Gli Autori si associano all’apprezzamento della dottrina per queste pronunce, che consentono di «espungere dal mercato immobiliare» una clausola evidentemente squilibrata. Corona, in particolare, sottolinea con compiacimento che le ordinanze riprendono la tesi da lui stesso sostenuta anteriormente all’emanazione della prima.

L’inconsistenza delle argomentazioni dei costruttori

I costruttori sono soliti addurre che all’esonero dal pagamento dei contributi è correlata la loro implicita rinuncia all’uso delle parti comuni, sul presupposto che le unità invendute siano disabitate. Lo studio smonta queste argomentazioni: in assenza di espressa rinuncia, il costruttore potrebbe servirsi delle unità per proprie esigenze o cederne il godimento a terzi; anche nell’ipotesi di obbligo di non utilizzo, alcuni beni condominiali (suolo, facciate, tetto) sono comunque fruiti in quanto servono necessariamente tutte le unità del fabbricato; e i beni condominiali sono soggetti a deterioramento per il semplice trascorrere del tempo.

Un rimedio pratico

Lo studio suggerisce un congruo rimedio per evitare l’invalidità: aggiungere alla clausola un limite di durata, costituito da un determinato e ristretto numero di esercizi condominiali, ancor più se collegato alla espressa previsione dell’obbligo di non utilizzo delle unità esonerate. Una clausola così strutturata evita, secondo gli Autori, quel «significativo squilibrio» che la disciplina consumeristica mira a impedire.

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6. Insegne e messaggi pubblicitari sulla facciata condominiale

Rilievi analoghi valgono per la pattuizione con la quale si autorizza il costruttore-venditore ad apporre sulla facciata condominiale o su altre parti comuni, gratuitamente e senza limiti di tempo, insegne o messaggi pubblicitari a fini lucrativi. Lo studio evidenzia che rispetto a tali clausole la problematica è ancor più scivolosa, perché comportano un uso «individuale» di beni condominiali che presenta una spiccata analogia con il famigerato uso esclusivo del bene condominiale, dichiarato illegittimo dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 28972/2020.

Tuttavia, le stesse Sezioni Unite hanno chiarito che è necessario verificare se le parti abbiano inteso costituire, piuttosto che l’uso esclusivo illegittimo, il diritto reale d’uso ex art. 1021 c.c. ovvero un diritto di uso di natura meramente obbligatoria, casi in cui la pattuizione sarebbe pienamente valida. Resterebbe comunque da valutare se la clausola determini un «significativo squilibrio» e, anche per questa pattuizione, occorre stabilire correttivi idonei: ad esempio, la previsione di un corrispettivo annuo a carico del costruttore o della partecipazione alle spese di manutenzione della facciata.

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7. Rassegna delle principali clausole lecite

Esaurita l’analisi delle clausole maggiormente problematiche, lo studio passa in rassegna le clausole tendenzialmente lecite che rivestono particolare interesse per il loro frequente impiego. Le clausole limitatrici dei diritti dei condòmini possono essere raggruppate in tre sottocategorie: clausole che stabiliscono il divieto di specifiche destinazioni; clausole che impongono specifiche destinazioni; clausole che proibiscono l’esercizio di determinate attività all’interno delle unità immobiliari.

L’evoluzione giurisprudenziale sulla formulazione dei divieti

I divieti possono essere formulati sia mediante elencazione specifica delle attività vietate, sia mediante riferimento ai pregiudizi che si intendono evitare. Per lungo tempo la Cassazione ha avallato entrambe le modalità, pur precisando che le restrizioni devono risultare «in modo chiaro ed esplicito». Più di recente, però, la Corte si è discostata dal precedente indirizzo e ha ritenuto non appagata l’esigenza di inequivoca individuazione del peso se la formulazione del divieto è espressa tramite un generico riferimento ai pregiudizi (uso contrario al decoro, alla tranquillità o alla decenza) anziché mediante specifica elencazione. Questo orientamento è coerente con l’inquadramento delle clausole limitatrici nello schema delle servitù reciproche, ormai consolidato nella giurisprudenza di legittimità.

Sharing economy e strutture ricettive extra-alberghiere

L’individuazione delle attività vietate è divenuta di grande attualità a seguito della crescita esponenziale delle strutture ricettive extra-alberghiere (affittacamere, B&B, case vacanze, locazioni ad uso turistico) all’interno di edifici condominiali. Un’indagine Confesercenti ha evidenziato che nel decennio 2014-2024 queste strutture sono aumentate del 148%, raggiungendo circa 35.000 unità. Il fenomeno si inquadra nel più ampio boom della sharing economy, esplosa a livello mondiale e in Italia in particolare nel settore turistico collegato alla proprietà immobiliare.

La questione di maggior rilevanza riguarda la compatibilità della destinazione abitativa prescritta dal regolamento con l’esercizio di queste attività. In linea generale, gli Autori ritengono che non sia incompatibile con la destinazione residenziale lo svolgimento dell’attività di affittacamere o di B&B, specie se esercitate in forma non imprenditoriale: la facoltà del proprietario di destinare anche a tali attività la propria unità immobiliare può convivere con la preminente funzione abitativa.

Profili redazionali per il notaio

Quanto alla stesura dei regolamenti, lo studio ricorda che la materia delle strutture ricettive extra-alberghiere è oggi di competenza legislativa regionale (a seguito della dichiarazione di illegittimità costituzionale dell’art. 12 dell’allegato 1 al d.lgs. n. 79/2011 con la sentenza Corte Cost. n. 80/2012) e che la normativa varia da Regione a Regione, rendendo impossibile fornire linee guida valide per l’intero territorio nazionale.

Dal punto di vista redazionale, è consigliabile che la clausola diretta a vietare determinate attività sia formulata con la specifica e analitica indicazione di quelle non consentite: se si intende proibire l’affittacamere, lo si dovrà menzionare espressamente, perché il divieto non può desumersi dalla mera proibizione generica delle attività commerciali (l’affittacamere può essere esercitato anche in forma occasionale e non imprenditoriale), né dalla sola previsione della destinazione a civile abitazione. Si tratta di un’indicazione operativa estremamente preziosa nella nostra attività quotidiana.

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8. Il decoro architettonico dell’edificio

La giurisprudenza di legittimità ha ritenuto in più occasioni che il regolamento contrattuale possa rendere più ampia e rigorosa la nozione di «decoro architettonico» dell’edificio, specie al fine di accrescere la portata del divieto di innovazioni sancito dall’art. 1120, comma 4, c.c. In particolare, è stata giudicata valida la clausola che estende tale divieto sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica, all’aspetto generale dell’edificio quali esistenti nel momento della costruzione.

Parimenti, la Cassazione (n. 30528/2017) ha ritenuto legittima la clausola impositiva di una «peculiare modalità di definizione dell’indice di decoro architettonico», che richiede per le modifiche interne ed esterne delle proprietà esclusive incidenti sulle facciate il benestare scritto dell’architetto progettista del fabbricato. Tale clausola, coerentemente con l’orientamento consolidato, dà luogo a un vincolo di carattere reale tipico delle servitù prediali.

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9. La clausola compromissoria per le controversie condominiali

L’ammissibilità di una clausola compromissoria nel regolamento predisposto dal costruttore si iscrive nel più ampio tema del deferimento ad arbitri delle controversie condominiali. Il principio generale di libera arbitrabilità, come ricordano gli Autori citando Perlingieri, non trova in linea di massima particolari limitazioni nella materia condominiale, e la giurisprudenza ha costantemente escluso che esista una riserva di giurisdizione dell’autorità giudiziaria ordinaria desumibile dagli artt. 1137 e 1138 c.c.

L’efficacia nei confronti dei successivi aventi causa

La problematica più rilevante riguarda l’efficacia della clausola compromissoria nei confronti dei successivi aventi causa dagli originari acquirenti. La clausola non ha natura di servitù reciproca e dunque non è ipotizzabile il ricorso alla trascrizione. Secondo un’autorevole dottrina (Triola), la clausola non vincolerebbe l’avente causa neppure qualora abbia espressamente accettato il regolamento, perché l’accettazione è resa nei confronti del venditore, con il quale non possono insorgere controversie condominiali.

Gli Autori, però, pervengono a una soluzione più appagante invocando il principio nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse haberet, annoverabile tra i principi generali del diritto privato. L’acquirente dal costruttore, nell’alienare l’unità a suo tempo acquistata, trasferisce al proprio avente causa la stessa posizione contrattuale ricevuta, e con essa la soggezione alla clausola compromissoria. Si tratta di una soluzione elegante e solidamente fondata sul piano dogmatico.

Ambito applicativo

Due recenti decisioni della Cassazione hanno precisato l’ambito applicativo della clausola: la n. 8698/2022, che vi ha ricondotto le controversie relative all’interpretazione e qualificazione del regolamento tra amministratore e singoli condòmini, e la n. 21329/2023, che ha esteso la clausola relativa all’interpretazione/esecuzione del regolamento anche al giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi approvati dall’assemblea.

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10. Vincolatività del regolamento e Codice del consumo

Lo studio affronta il tema cruciale della vincolatività del regolamento contrattuale predisposto dal costruttore nei confronti dell’acquirente. La questione si pone con particolare acutezza quando la complessiva operazione negoziale rientra nel perimetro applicativo del Codice del consumo e, dunque, sia soggetta all’art. 36, comma 2, lett. c), che sancisce la nullità delle clausole che prevedono l’adesione del consumatore «come estesa a clausole che non ha avuto, di fatto, la possibilità di conoscere prima della conclusione del contratto».

La best practice notarile

Tenuto conto della disciplina consumeristica, lo studio sottolinea con forza quanto sia importante che il notaio, in tutte le compravendite stipulate dal costruttore con acquirenti-consumatori, abbia cura di verificare, atto per atto, che il regolamento contrattuale sia stato effettivamente consegnato al compratore anteriormente alla stipula e che costui abbia avuto, di fatto, la possibilità di conoscerne il contenuto prima della conclusione della vendita.

Ma non basta: lo studio raccomanda che il notaio proceda, ove possibile, alla materiale allegazione del regolamento a ciascuna delle compravendite, assicurando all’acquirente-consumatore piena e tangibile consapevolezza del complessivo assetto di interessi. Si tratta di un quid pluris rispetto alla mera verifica dell’avvenuta consegna, coerente con la riconosciuta qualità della prestazione notarile e idoneo a esaltare la storica funzione di giustizia preventiva che aspira a essere efficace strumento di deflazione delle liti.

La materiale allegazione ha, inoltre, non trascurabili benefici a cascata nella successiva circolazione delle unità immobiliari, come emerge con chiarezza dall’analisi dell’opponibilità del regolamento svolta nell’ultimo paragrafo dello studio.

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11. L’opponibilità del regolamento contrattuale e la trascrizione

Il costante enunciato della Cassazione sulla «regolare trascrizione»

Sin dalla fine degli anni Sessanta, la giurisprudenza della Cassazione ha legato l’opponibilità del regolamento contrattuale all’istituto della trascrizione, condizionandola al fatto che esso fosse «regolarmente trascritto»: formula criptica e, per certi versi, sibillina. Questo enunciato era nato in anni in cui era molto diffusa la prassi del verbale di deposito e custodia del regolamento tra gli atti del notaio, al fine di eseguirne la trascrizione prima ancora dell’inizio delle vendite. Prassi supportata dalla circolare ministeriale n. 128/T del 1995, ma affetta dall’evidente criticità di trascrivere a favore di un’entità inesistente: in quel momento il condominio non si è ancora costituito, perché tutte le unità appartengono ancora all’unico proprietario.

Il punto di svolta: la trascrizione ex art. 2643 n. 4) c.c.

Soltanto verso la fine del secondo decennio di questo millennio la Cassazione ha fatto propria l’elaborazione della dottrina notarile, esplicitando che l’opponibilità del regolamento contenente clausole integranti servitù reciproche deve realizzarsi mediante autonoma e specifica formalità ai sensi dell’art. 2643 n. 4) c.c. (Cass. n. 6769/2018, n. 6357/2022, n. 24526/2022, n. 28694/2023). Il principio di diritto affermato dalla Cassazione nella sentenza n. 24526/2022 è limpido: le clausole che limitano le facoltà dei proprietari di adibire il proprio immobile a determinate destinazioni «costituiscono servitù reciproche a favore e contro ciascuna unità immobiliare di proprietà individuale, e sono soggette, pertanto, ai fini dell’opponibilità ultra partes alla trascrizione in base all’art. 2643 c.c. n. 4 e all’art. 2659, comma 1, n. 2 c.c.»

L’estrema complessità del meccanismo pubblicitario

L’apprezzamento per l’evoluzione giurisprudenziale si accompagna, però, alla consapevolezza che la concreta realizzazione di questo meccanismo è quasi un’utopia, una «chimera». Lo studio illustra con grande chiarezza il problema attraverso un esempio: in un edificio di sei unità, la trascrizione deve essere eseguita contestualmente a ciascuna vendita, pubblicizzando di volta in volta le servitù reciproche tra l’unità venduta e quelle ancora di proprietà del costruttore, poiché tra queste ultime le servitù non possono sorgere in virtù del principio nemini res sua servit. Il meccanismo si ripete, semplificandosi progressivamente, vendita dopo vendita, con una molteplicità di note di trascrizione ciascuna soggetta alla rigorosa disciplina dell’art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985.

L’«iterazione dell’esistenza»: la via praticabile

Di fronte a questa complessità, lo studio riprende una riflessione già espressa in passato e oggi rafforzata dall’autorevole avallo della Cassazione (la cosiddetta «sentenza Manna», n. 24526/2022). Se il notaio assicura la vincolatività del regolamento nei confronti di tutti gli acquirenti dal costruttore – e dunque rispetto all’intero primo ciclo di vendite – nella successiva circolazione di quelle stesse unità i vari aventi causa subentreranno nella stessa identica posizione dei loro danti causa, in applicazione del principio nemo plus iuris. Si avrà così una «iterazione dell’esistenza» delle servitù, come ha esplicitamente riconosciuto la Suprema Corte riferendosi specificamente al virtuoso modus operandi dei notai.

Si tratta di un riconoscimento di grande valore per la nostra categoria professionale: la prassi notarile della materiale allegazione del regolamento a tutte le compravendite dal costruttore e la cura nel richiamare puntualmente le clausole limitative nei successivi passaggi di proprietà costituiscono, nella sostanza, un’alternativa praticabile e concretamente perseguibile rispetto al macchinoso sistema della trascrizione articolata.

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Considerazioni conclusive

Lo Studio n. 37-2025/C costituisce un contributo di eccezionale valore per la comunità notarile e per tutti gli operatori del diritto immobiliare e condominiale. La sua ampiezza e il suo rigore sistematico ne fanno un vero e proprio vademecum per la redazione dei regolamenti contrattuali di condominio, in grado di guidare il notaio nell’individuazione delle clausole lecite e di quelle che, per contrasto con disposizioni inderogabili, non possono trovare spazio nel regolamento.

Tra i profili di maggiore rilevanza pratica, mi preme sottolineare: l’estensione del divieto di vietare la detenzione di animali domestici anche ai regolamenti contrattuali, ormai saldamente ancorata alla tutela costituzionale degli animali ex art. 9 Cost.; la nullità delle clausole che riservano al costruttore il potere di nominare l’amministratore, con l’interessante proposta di soluzione mediana via mandato congiunto; la possibile vessatorietà della clausola di esonero dal pagamento dei contributi condominiali alla luce del Codice del consumo, con il correttivo del limite temporale; l’importanza capitale della corretta formulazione dei divieti di destinazione e di attività, specie con riguardo alle strutture ricettive extra-alberghiere; e infine il tema dell’opponibilità, con la valorizzazione della prassi notarile dell’allegazione e dell’«iterazione dell’esistenza» delle servitù quale alternativa concreta alla chimera della trascrizione articolata.

Come notaio impegnato quotidianamente nella contrattualistica immobiliare, posso testimoniare che le problematiche affrontate dallo studio ricorrono con grande frequenza nella pratica professionale. L’analisi di Corona e Spitaleri fornisce strumenti interpretativi preziosi e indicazioni operative immediatamente spendibili nella nostra attività rogante, confermando il ruolo insostituibile degli studi del Consiglio Nazionale del Notariato nella formazione e nell’aggiornamento della categoria.

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