Da Manlio Carlo Soldani 
L’acquisto di un immobile rappresenta uno dei momenti economicamente più rilevanti nella vita di molte persone. Per garantire maggiore sicurezza e trasparenza in questa delicata operazione, dal 2017 il nostro ordinamento ha introdotto una importante tutela: il deposito del prezzo presso il notaio. Questa procedura, facoltativa ma sempre più diffusa, consente di ridurre significativamente i rischi per l’acquirente e offre garanzie anche al venditore. Vediamo insieme di cosa si tratta, come funziona e quali vantaggi offre.
Cos’è il deposito del prezzo presso il notaio
Il deposito del prezzo presso il notaio è una procedura che permette, su richiesta di almeno una delle parti coinvolte nella compravendita immobiliare, di depositare temporaneamente il prezzo (o il saldo dello stesso) presso il notaio invece che pagarlo direttamente al venditore3. Il notaio tratterrà tale somma fino all’avvenuta trascrizione dell’atto nei registri immobiliari e alla verifica dell’assenza di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle eventualmente già esistenti al momento della stipula8.
Base normativa e contesto
Questo istituto è stato introdotto dalla Legge sulla Concorrenza (Legge n. 124 del 4 agosto 2017), entrata in vigore il 29 agosto 2017, che ha modificato l’art. 1, commi 63 e seguenti della Legge n. 147/201327. Sebbene presente da tempo in altri paesi europei (ad esempio in Francia), in Italia il deposito del prezzo è facoltativo e non obbligatorio, attivabile su richiesta di almeno una delle parti9.
Come funziona il deposito del prezzo
Il meccanismo è semplice ma efficace: l’acquirente, anziché consegnare il saldo del prezzo direttamente al venditore al momento del rogito, lo affida al notaio che lo depositerà su un apposito conto corrente dedicato3. Questo conto è separato dal patrimonio personale e professionale del notaio, quindi è assolutamente impignorabile e non rientra nella sua successione o nel suo regime patrimoniale familiare8.
Modalità di versamento
Le modalità operative per il deposito del prezzo sono essenzialmente due:
- Assegno circolare intestato al notaio (non al venditore)29
- Bonifico bancario sul conto dedicato del notaio2
È importante che la volontà di avvalersi di tale facoltà venga manifestata in tempo utile, possibilmente già nella proposta di acquisto o nel contratto preliminare3.
Tempi di svincolo
Il notaio provvederà a svincolare le somme a favore del venditore solo dopo aver eseguito la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari e verificato l’assenza di gravami pregiudizievoli non dichiarati nell’atto6. Questa operazione richiede generalmente alcuni giorni dal rogito, un tempo breve ma cruciale per la sicurezza dell’acquirente7.
Il conto dedicato del notaio
Il conto corrente su cui viene depositato il prezzo è un conto speciale, definito “dedicato”, che il notaio ha l’obbligo di aprire in banca specificatamente per queste operazioni310. Gli interessi che maturano su tale conto non spettano al notaio, ma vengono destinati allo Stato e utilizzati per finanziare le piccole e medie imprese italiane3.
Vantaggi del deposito del prezzo
Vantaggi per l’acquirente
Il principale beneficio per chi acquista è la maggiore tutela nella compravendita4. Depositando il prezzo presso il notaio, l’acquirente:
- Elimina il rischio che l’immobile possa essere gravato da ipoteche, pignoramenti o altre formalità pregiudizievoli tra la data del rogito e quella della trascrizione56
- Ha la certezza di poter recuperare la somma pagata in caso di problemi10
- Ottiene una garanzia senza dover ricorrere alla trascrizione del preliminare, procedura più costosa10
Vantaggi per il venditore
Anche il venditore trae benefici da questa procedura:
- Ottiene la certezza del corretto e sicuro perfezionamento del trasferimento del denaro3
- Ha maggiori garanzie in caso di acquirenti esteri o di apposizione di condizioni per il pagamento3
- Aumenta l’attrattività dell’immobile in vendita, potendo offrire questa garanzia aggiuntiva11
Situazioni in cui conviene utilizzare il deposito del prezzo
Il deposito del prezzo presso il notaio risulta particolarmente utile in alcune situazioni specifiche:
- Immobili gravati da ipoteche pregresse che devono essere estinte4
- Immobili non ancora liberi da persone o cose al momento del rogito4
- Immobili soggetti a prelazione legale (ad esempio beni culturali)4
- Presenza di debiti del venditore (come spese condominiali arretrate)46
- Immobili non agibili, per i quali si attende la presentazione della segnalazione certificata di agibilità4
- Acquisti da parte di soggetti residenti all’estero3
- Situazioni in cui la situazione finanziaria del venditore risulti incerta6
Aspetti pratici del deposito del prezzo
Dal punto di vista operativo, è importante tenere presente che:
- La richiesta può essere avanzata da una qualsiasi delle parti, ma nella maggioranza dei casi è l’acquirente a farlo2
- Il deposito può riguardare l’intero prezzo o solo il saldo, qualora siano già stati versati acconti216
- Le somme depositate sono assolutamente impignorabili da chiunque38
- Il notaio può disporre delle somme depositate sul conto dedicato solo per gli specifici impieghi per cui sono state depositate8
Domande frequenti sul deposito del prezzo
È obbligatorio depositare il prezzo presso il notaio?
No, non è obbligatorio. Si tratta di una facoltà che può essere esercitata su richiesta di almeno una delle parti29.
Quando conviene ricorrere al deposito del prezzo?
È particolarmente consigliato quando esistono potenziali rischi relativi all’immobile o alla situazione del venditore, o semplicemente quando si desidera una maggiore tutela nella transazione46.
Come avviene concretamente il deposito?
L’acquirente consegna al notaio l’importo del prezzo (o il saldo) tramite assegno circolare intestato al notaio o bonifico bancario sul suo conto dedicato2.
Quanto tempo occorre per lo svincolo del prezzo?
Generalmente alcuni giorni, il tempo necessario al notaio per eseguire la trascrizione dell’atto e verificare l’assenza di gravami pregiudizievoli7.
Il deposito del prezzo comporta costi aggiuntivi?
Potrebbe comportare un compenso aggiuntivo per il notaio, in considerazione della responsabilità e del servizio aggiuntivo offerto, ma è comunque molto meno costoso della trascrizione di un preliminare1011.
La sicurezza nelle compravendite immobiliari: una priorità
Il deposito del prezzo presso il notaio rappresenta un’importante evoluzione nel sistema delle garanzie per le compravendite immobiliari in Italia. Pur trattandosi di un istituto facoltativo, offre vantaggi significativi sia per l’acquirente che per il venditore, contribuendo a creare un clima di maggiore fiducia e sicurezza nelle transazioni immobiliari.
Questa procedura si inserisce nel più ampio quadro delle tutele previste dal nostro ordinamento per le compravendite immobiliari, come la trascrizione del preliminare o le tutele per gli acquirenti di immobili in costruzione, e rappresenta un ulteriore strumento a disposizione dei cittadini per proteggere i propri investimenti.
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Se stai considerando l’acquisto o la vendita di un immobile e desideri approfondire il tema del deposito del prezzo presso il notaio, il nostro studio è a tua completa disposizione. I nostri professionisti potranno fornirti una consulenza personalizzata, illustrando nel dettaglio vantaggi e modalità operative di questa importante tutela, e aiutarti a valutare se sia la soluzione più adatta alla tua situazione specifica.
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