Da Manlio Carlo Soldani 
Guida completa agli usi civici in Italia: normativa aggiornata, implicazioni per proprietari e acquirenti, procedure di sdemanializzazione e regime di circolazione dei beni gravati secondo la recente sentenza della Corte Costituzionale.
Introduzione: l’importanza degli usi civici nell’acquisto immobiliare
Gli usi civici rappresentano un istituto giuridico di origine antica che continua a influenzare significativamente il mercato immobiliare italiano. Chiunque intenda acquistare un immobile dovrebbe essere consapevole della possibile presenza di questi diritti collettivi, che possono limitare in modo rilevante la proprietà e condizionarne la libera circolazione. La recente evoluzione normativa e giurisprudenziale ha finalmente chiarito alcuni aspetti fondamentali del regime giuridico degli usi civici, con importanti conseguenze pratiche per proprietari, acquirenti e professionisti del settore.
Cosa sono gli usi civici: origini e natura giuridica
Definizione e tipologie
Gli usi civici sono diritti collettivi di godimento su terreni appartenenti a privati o enti pubblici, attribuiti ai membri di una determinata comunità (solitamente gli abitanti di un comune o di una frazione). Questi diritti, che affondano le radici nel sistema feudale, consentivano alla popolazione locale di utilizzare i terreni per attività essenziali alla sopravvivenza, come pascolo, legnatico (raccolta della legna), semina e raccolta.
La categoria “usi civici” comprende in realtà due diverse situazioni giuridiche:
- Usi civici in re aliena: diritti reali di godimento esercitati dalla collettività su proprietà altrui (generalmente terreni privati)
- Domini collettivi o demanio civico: terreni in proprietà collettiva appartenenti alla comunità locale o al suo ente esponenziale (comune o università agraria)
Questa fondamentale distinzione, riconosciuta sia dalla dottrina che dalla giurisprudenza, è stata spesso fonte di confusione nell’interpretazione normativa.
Evoluzione normativa: dalla legge del 1927 alla sentenza 119/2023
La disciplina degli usi civici ha subito una complessa evoluzione normativa:
- Legge n. 1766/1927: prima normativa organica, finalizzata principalmente alla liquidazione degli usi civici per favorire lo sviluppo economico
- Legge Galasso (L. 431/1985): ha sottoposto le aree gravate da usi civici a vincolo paesaggistico
- Codice dei Beni Culturali (D.Lgs. 42/2004): ha confermato il vincolo paesaggistico e la protezione delle aree gravate da usi civici
- Legge n. 168/2017: ha riconosciuto i domini collettivi come ordinamento giuridico primario, rafforzandone la tutela ma generando ambiguità sul regime di alienabilità
- D.L. 77/2021 (convertito con L. 108/2021): ha introdotto nuovi strumenti per la sdemanializzazione delle aree irreversibilmente trasformate
- Sentenza Corte Costituzionale n. 119/2023: ha chiarito il regime di alienabilità dei beni privati gravati da usi civici
Il regime giuridico dei terreni gravati da usi civici
La svolta della sentenza 119/2023 della Corte Costituzionale
La sentenza n. 119 del 15 giugno 2023 rappresenta un punto di svolta fondamentale. La Corte Costituzionale ha dichiarato l’illegittimità dell’art. 3, comma 3, della legge n. 168/2017, nella parte in cui estendeva il regime di inalienabilità anche alle terre private gravate da usi civici.
Prima di questa sentenza, il regime di circolazione dei beni gravati da usi civici era caratterizzato da notevole incertezza. La legge del 2017 sembrava infatti aver introdotto un divieto assoluto di alienazione anche per i terreni privati gravati da usi civici, in contrasto con la precedente disciplina che ne ammetteva la circolazione con la permanenza del vincolo.
La Corte ha ritenuto che tale estensione violasse gli articoli 3 e 42 della Costituzione, in quanto:
- Assoggettava allo stesso regime situazioni giuridiche profondamente diverse (proprietà privata e demanio civico)
- Comprimeva irragionevolmente il diritto di proprietà privata, senza che ciò fosse necessario per garantire la tutela degli usi civici
- Privava i proprietari di facoltà precedentemente riconosciute, senza prevedere alcun indennizzo
Conseguenze pratiche per la circolazione immobiliare
La sentenza ha chiarito definitivamente che i terreni privati gravati da usi civici possono essere liberamente trasferiti, ferma restando l’opponibilità del diritto di uso civico ai successivi acquirenti. Questo ha risolto una grave situazione di incertezza che aveva bloccato numerose operazioni immobiliari.
In pratica:
- Gli usi civici rimangono inalienabili, inusucapibili e imprescrittibili (diritti “demaniali” su beni altrui)
- La proprietà privata gravata da uso civico è invece commerciabile e può essere oggetto di esecuzione forzata
- Il vincolo paesaggistico permane indipendentemente dalle vicende circolatorie del bene
La procedura di sdemanializzazione: novità del D.L. 77/2021
Quando è possibile sdemanializzare un terreno gravato da usi civici
Il D.L. 77/2021 ha introdotto importanti novità per i terreni del demanio civico che hanno perso irreversibilmente la loro destinazione originaria. È ora possibile ottenere la sdemanializzazione quando ricorrono tutte le seguenti condizioni:
- Il terreno ha perso irreversibilmente la conformazione fisica o la destinazione funzionale di terreno agrario, boschivo o pascolativo
- La trasformazione è avvenuta per oggettiva trasformazione prima dell’8 agosto 1985 (data di entrata in vigore della Legge Galasso)
- L’attuale utilizzo è conforme agli strumenti di pianificazione urbanistica
- La trasformazione non è avvenuta in assenza o in difformità dall’autorizzazione paesaggistica
Il procedimento amministrativo di permuta o trasferimento
Il procedimento per il trasferimento o la permuta dei diritti di uso civico si articola nelle seguenti fasi:
- Deliberazione del Consiglio comunale che approva l’alienazione, indicando le ragioni di vantaggio per la collettività
- Predisposizione di una relazione tecnico-amministrativa che attesti le condizioni richieste dalla legge
- Presentazione dell’istanza alla Regione da parte del Comune
- Verifica da parte del Servizio regionale della completezza della documentazione e delle condizioni di legge
- Determinazione dirigenziale regionale di autorizzazione
- Pubblicazione e aggiornamento dell’inventario delle terre civiche
È fondamentale sottolineare che il vincolo paesaggistico permane anche dopo la sdemanializzazione.
Consigli pratici per acquirenti e proprietari
Come verificare la presenza di usi civici
Prima di acquistare un immobile è essenziale verificare la possibile presenza di usi civici, attraverso:
- Verifica del certificato di destinazione urbanistica, che deve contenere l’indicazione della presenza di eventuali usi civici
- Verifica presso gli uffici regionali competenti per gli usi civici
- Consultazione degli archivi comunali e degli inventari delle terre civiche
- Incarico a un tecnico specializzato per una specifica ricerca storica
Cosa fare se si possiede un immobile gravato da usi civici
Se si scopre che il proprio immobile è gravato da usi civici, esistono diverse possibilità:
- Per immobili privati gravati da usi civici: è possibile procedere alla liquidazione degli usi civici secondo le procedure previste dalla legge 1766/1927
- Per terreni del demanio civico trasformati: è possibile richiedere la sdemanializzazione se ricorrono le condizioni previste dal D.L. 77/2021
- Per terreni del demanio civico non trasformati: è necessario rispettare il vincolo di destinazione e le limitazioni previste dalla legge
FAQ sugli usi civici
D: È valido l’acquisto di un terreno gravato da usi civici? R: Sì, a seguito della sentenza della Corte Costituzionale n. 119/2023, i terreni privati gravati da usi civici possono essere liberamente trasferiti. Gli usi civici rimangono opponibili all’acquirente.
D: Gli usi civici si estinguono con il tempo o per non uso? R: No, gli usi civici sono imprescrittibili e non si estinguono per non uso. Solo attraverso una procedura formale di liquidazione o trasferimento è possibile modificarne il regime.
D: È possibile costruire su un terreno gravato da usi civici? R: Per i terreni privati gravati da usi civici, è possibile edificare nel rispetto delle norme urbanistiche e paesaggistiche, ma l’uso civico continuerà a gravare sul bene. Per i terreni del demanio civico, è necessaria prima la sdemanializzazione.
D: Cosa rischia il notaio che stipula un atto di vendita di un terreno del demanio civico? R: L’atto di trasferimento di un terreno appartenente al demanio civico (non sdemanializzato) è nullo. Il notaio potrebbe incorrere in responsabilità professionale per non aver verificato adeguatamente la natura giuridica del bene.
D: Il vincolo paesaggistico permane dopo la sdemanializzazione? R: Sì, il vincolo paesaggistico permane anche dopo la sdemanializzazione o la liquidazione degli usi civici, come espressamente previsto dalla legge.
Conclusioni: verso una gestione sostenibile degli usi civici
Gli usi civici rappresentano un patrimonio culturale, ambientale e giuridico di grande valore, che merita di essere preservato e valorizzato. La recente evoluzione normativa ha cercato di bilanciare l’esigenza di tutela con la necessità di garantire la certezza dei rapporti giuridici e la circolazione dei beni.
Il nuovo quadro giuridico, delineato dalla sentenza 119/2023 e dal D.L. 77/2021, offre finalmente strumenti adeguati per gestire situazioni complesse, come quella dei terreni irreversibilmente trasformati, consentendo al contempo di salvaguardare l’essenza degli usi civici come espressione di diritti collettivi.
Per una gestione efficace di queste situazioni, è fondamentale rivolgersi a professionisti esperti, che possano guidare proprietari e acquirenti nella complessa normativa degli usi civici e nelle procedure amministrative necessarie per regolarizzare le situazioni dubbie.
Conclusioni
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Vedi anche:
- Usi Civici: Quando è Possibile Vendere Terreni Gravati da Diritti Collettivi
- Gli Usi Civici in Italia: Cosa Sono e Come Influenzano le Compravendite Immobiliari
- Terreni gravati da usi civici: Alienabili per la Corte Costituzionale 2023
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