Da Manlio Carlo Soldani 
Donare un immobile su cui sono in corso le rate della detrazione IRPEF per il recupero del patrimonio edilizio pone la stessa domanda che si pone per la vendita: chi continua a beneficiare delle quote non ancora utilizzate, il donante o il donatario? La legge, all’art. 16-bis del TUIR, parla letteralmente solo di «vendita», ma la prassi dell’Agenzia delle Entrate ha da tempo chiarito che la stessa regola vale anche per le cessioni a titolo gratuito — con una complicazione in più quando, come spesso accade, la donazione è fatta con riserva di usufrutto a favore del donante.
In questo articolo vediamo quando la detrazione residua segue il donatario, cosa cambia se il donante si riserva l’usufrutto, e come regolare la questione nell’atto di donazione.
Nota di ambito: la regola qui descritta riguarda gli interventi di recupero del patrimonio edilizio «ordinari» (art. 16-bis TUIR). Per gli immobili oggetto di interventi Superbonus la disciplina del trasferimento è trattata nell’articolo Vendita e donazione: il trasferimento del Superbonus.
🔑 Punti Chiave
D: Chi ha diritto alla detrazione dopo la donazione di un immobile ristrutturato?
R: Di regola il donatario, salvo diverso accordo tra le parti: la stessa regola prevista per la vendita si applica anche alla donazione (Circolare Agenzia delle Entrate 24.02.1998 n. 57, paragrafo 4).
D: La legge menziona espressamente la donazione?
R: No, il testo dell’art. 16-bis parla di «vendita», ma la prassi amministrativa estende la regola a ogni cessione dell’immobile, comprese quelle a titolo gratuito.
D: Cosa succede se la donazione è fatta con riserva di usufrutto?
R: La detrazione residua passa al nudo proprietario (il donatario), perché è a lui che si considera trasferita la titolarità dell’immobile.
D: La semplice costituzione di un usufrutto, senza donare la nuda proprietà, trasferisce la detrazione?
R: No: le quote non utilizzate restano al nudo proprietario originario, anche se l’usufrutto è costituito a titolo gratuito.
D: Come si documenta un accordo diverso dalla regola legale?
R: Nell’atto di donazione stesso, oppure con una scrittura privata autenticata dal notaio sottoscritta da entrambe le parti.
D: Cosa succede alla detrazione se il donante, divenuto usufruttuario, muore?
R: L’usufrutto si estingue e la piena proprietà si consolida in capo al donatario, che può proseguire la detrazione se ha la detenzione materiale e diretta del bene.
Indice dei contenuti
Cosa succede alla detrazione quando si dona un immobile ristrutturato?
La detrazione residua segue la stessa regola prevista per la vendita: passa al donatario, salvo che le parti abbiano pattuito diversamente. Il legislatore, nell’art. 16-bis, comma 8, del TUIR, ha usato il termine «vendita», ma l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la disposizione trova applicazione in tutte le ipotesi di cessione dell’immobile, comprese quelle a titolo gratuito come la donazione (Circolare 24.02.1998 n. 57, paragrafo 4).
Si tratta, in altre parole, di ogni situazione in cui la titolarità piena del bene passa di mano: la forma giuridica dell’atto — oneroso o gratuito — non incide sul meccanismo di trasferimento della detrazione, che segue invece il trasferimento della titolarità in sé.
| Tipo di atto | A chi spetta la detrazione residua |
|---|---|
| Donazione di piena proprietà, senza clausole | Al donatario, dalla dichiarazione successiva alla donazione |
| Donazione con clausola espressa | Secondo l’accordo (può restare al donante) |
| Donazione con riserva di usufrutto | Al nudo proprietario (il donatario), perché a lui si trasferisce la titolarità |
| Costituzione di usufrutto senza cessione della nuda proprietà | Resta al nudo proprietario originario |
| Permuta | Stessa regola della vendita (art. 1555 c.c.) |
È vero che la norma parla solo di vendita e non di donazione?
Sì, il testo letterale dell’art. 16-bis, comma 8, TUIR usa il termine «vendita», ma la Circolare 24.02.1998 n. 57 ha chiarito da tempo che la disposizione si applica anche alla donazione e, più in generale, a ogni cessione a titolo gratuito dell’immobile. È un’interpretazione estensiva ormai consolidata nella prassi, che tiene conto della ratio della norma: evitare che la detrazione si perda semplicemente perché cambia il titolare del bene.
La stessa logica vale per la permuta, in virtù del rinvio dell’art. 1555 del codice civile alle norme sulla vendita (Circolare 19.06.2012 n. 25/E, risposta 1.2). Per un quadro più ampio sulla regola generale del trasferimento in caso di compravendita, si veda l’articolo dedicato alla vendita dell’immobile ristrutturato.
Cosa cambia se la donazione avviene con riserva di usufrutto?
Nella donazione con riserva di usufrutto — la formula più diffusa nei trasferimenti generazionali — la detrazione residua passa comunque al donatario, in quanto nudo proprietario, perché è a lui che la legge considera trasferita la titolarità dell’immobile. Il donante, pur conservando l’usufrutto (e quindi il godimento del bene), non mantiene automaticamente il diritto alla detrazione.
È una conclusione che può sorprendere chi si aspetterebbe l’esito opposto, dato che il donante continua materialmente ad abitare o a godere dell’immobile. La spiegazione sta nella distinzione, operata dall’Agenzia delle Entrate, tra il trasferimento dell’intera titolarità del bene — che fa scattare il trasferimento della detrazione — e la mera costituzione di un diritto reale parziale, che invece non lo fa scattare.
Perché la costituzione di un usufrutto, da sola, non trasferisce la detrazione
Diversamente dalla donazione con riserva di usufrutto (dove la nuda proprietà passa comunque al donatario), la semplice costituzione di un diritto di usufrutto a favore di un terzo — mantenendo la nuda proprietà in capo a chi ha eseguito i lavori — non trasferisce la detrazione: le quote non utilizzate restano al nudo proprietario originario, sia che l’usufrutto venga costituito a titolo oneroso sia a titolo gratuito. La ragione è la stessa vista sopra, letta dal lato opposto: qui non c’è alcun trasferimento della titolarità del bene, ma solo la nascita di un diritto reale minore.
Come si documenta un accordo diverso dalla regola legale nella donazione?
Come per la vendita, la deroga alla regola legale può essere inserita direttamente nell’atto di donazione oppure risultare da una scrittura privata autenticata dal notaio, sottoscritta da entrambe le parti. È una possibilità utile, ad esempio, quando il donante vuole continuare a beneficiare della detrazione per l’anno in cui ha sostenuto la spesa, prima che l’atto produca i suoi effetti fiscali sulla detrazione residua.
- ✅ Clausola espressa nell’atto di donazione: la soluzione più lineare e consigliabile
- ✅ Scrittura privata autenticata dal notaio, se l’accordo emerge dopo la stipula
- ⚠️ La scrittura successiva va perfezionata prima che il donante abbia già utilizzato la quota in dichiarazione dei redditi
- 📋 Il comportamento dichiarativo di entrambe le parti deve restare coerente con quanto pattuito
Cosa succede se muore l’usufruttuario che aveva sostenuto le spese?
L’usufrutto si estingue con la morte del suo titolare, quindi la detrazione non si trasmette ai suoi eredi — a meno che l’erede dell’usufruttuario non sia proprio il nudo proprietario, che in tal caso consolida la piena proprietà e può proseguire la detrazione. È un incrocio frequente nelle donazioni con riserva di usufrutto seguite, anni dopo, dal decesso del donante.
In questa ipotesi, il nudo proprietario — che spesso è già il donatario originario — diventa pieno proprietario per estinzione naturale dell’usufrutto e può fruire delle rate residue, sempre a condizione di avere la detenzione materiale e diretta del bene: una condizione analoga a quella esaminata nell’articolo dedicato alla successione e alla detenzione materiale e diretta, dove il caso dell’erede che dona a sua volta l’immobile è trattato specificamente.
Per gli aspetti operativi legati alla trascrizione dei mutamenti del diritto di usufrutto, si veda anche Trascrizione della Rinuncia all’Usufrutto: Guida Operativa e Voltura Catastale.
🔧 Guida Pratica: Come Procedere
- 1️⃣ Verificare se sull’immobile da donare sono in corso rate di detrazione per recupero edilizio
- 2️⃣ Stabilire con le parti se la donazione sarà di piena proprietà o con riserva di usufrutto
- 3️⃣ In caso di riserva di usufrutto, informare le parti che la detrazione residua passa comunque al nudo proprietario donatario, salvo diverso accordo
- 4️⃣ Se le parti vogliono un assetto diverso, inserire la clausola nell’atto di donazione
- ⏰ In alternativa, predisporre una scrittura privata autenticata prima della dichiarazione dei redditi in cui rileva la modifica
- 5️⃣ Verificare la coerenza tra quanto pattuito e il comportamento dichiarativo delle parti negli anni successivi
📊 Caso Pratico: donazione di un appartamento con riserva di usufrutto
Una madre, proprietaria di un appartamento su cui nel 2024 ha sostenuto spese di ristrutturazione del bagno e della cucina, decide di donarlo alla figlia riservandosi l’usufrutto vita natural durante. Alla data della donazione restano otto rate di detrazione da utilizzare.
Se l’atto di donazione non prevede nulla in proposito, dall’anno successivo alla donazione le rate residue spetteranno alla figlia, in qualità di nuda proprietaria, e non alla madre, benché quest’ultima continui ad abitare l’immobile in virtù dell’usufrutto riservato. Se invece la madre desidera continuare a fruire personalmente della detrazione — magari perché ha redditi sufficienti a capienza IRPEF e la figlia no — le parti possono inserire nell’atto una clausola che riservi espressamente le rate residue alla madre donante.
📅 Novità Legislative 2025-2026
Anche per le donazioni restano applicabili, per le spese sostenute negli anni 2025 e 2026, l’aliquota del 36% (elevata al 50% per l’abitazione principale) e il tetto di 96.000 euro per unità immobiliare previsti dall’art. 16 del D.L. 63/2013. Si tratta delle stesse percentuali che regolano la detrazione maturata al momento della donazione e che il donatario — o il donante, in caso di accordo contrario — continuerà a utilizzare nelle rate residue.
📝 In Sintesi
Nella donazione di un immobile ristrutturato la detrazione residua segue, di regola, il donatario esattamente come in una vendita; ma se la donazione è con riserva di usufrutto, è comunque il nudo proprietario donatario ad avere diritto alle rate residue.
- ✅ La donazione segue la stessa regola della vendita: detrazione al donatario, salvo diverso accordo
- ✅ Nella donazione con riserva di usufrutto, la detrazione va al nudo proprietario donatario
- ✅ La sola costituzione di usufrutto, senza cessione della nuda proprietà, non trasferisce la detrazione
- ✅ La deroga si documenta nell’atto o con scrittura privata autenticata dal notaio
- ✅ Alla morte dell’usufruttuario, la detrazione può proseguire in capo al nudo proprietario che consolida la proprietà, se ne ha la detenzione materiale e diretta
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Fonti e Approfondimenti
- Art. 16-bis TUIR — Normattiva
- Agenzia delle Entrate — Guida “Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali”
Il presente articolo ha carattere generale e informativo, non costituisce parere legale personalizzato e non sostituisce la consulenza diretta con un notaio. Per assistenza specifica relativa alla vostra situazione, vi invitiamo a contattare il nostro Studio per fissare un appuntamento. Contenuto generato con sistemi di Intelligenza Artificiale e supervisionato da professionisti dello Studio Notarile, in conformità ai requisiti di trasparenza del Regolamento UE 2024/1689 (AI Act).