Vendita e donazione: il trasferimento del Superbonus

Quando un immobile che ha beneficiato del Superbonus cambia proprietario, le quote di detrazione non ancora utilizzate non si perdono automaticamente. L’art. 9 del decreto ministeriale 6 agosto 2020 e l’art. 16-bis, comma 8, del TUIR disciplinano infatti il trasferimento del Superbonus tra le parti dell’atto: una regola che il notaio applica ogni volta che riceve un rogito di compravendita, o un atto di donazione, avente ad oggetto un immobile su cui sono stati eseguiti interventi agevolati tra il 2020 e oggi, con rate di detrazione ripartite su 4, 5 o 10 anni ancora da utilizzare.

La questione è tutt’altro che teorica. Migliaia di interventi Superbonus completati nel biennio 2021-2023 comportano oggi piani di detrazione pluriennale non ancora esauriti, e sempre più spesso i proprietari di quegli immobili decidono di vendere o donare prima della naturale scadenza del beneficio fiscale. Sapere come si trasferisce — o non si trasferisce — questa detrazione è essenziale per redigere un atto che tuteli davvero entrambe le parti, evitando contestazioni in sede di dichiarazione dei redditi. Il tema si affianca, senza sovrapporsi, ad altre questioni che possono emergere nella stessa compravendita, come la ripartizione delle rate di un mutuo condominiale acceso per finanziare i lavori (Vendita dell’appartamento e mutuo condominiale Superbonus in corso di ammortamento).

In questa guida vediamo cosa prevede la legge, come si formalizza la volontà di mantenere o cedere la detrazione, cosa cambia per la donazione, quali cautele adottare in fase di rogito e che ruolo gioca, in tutto questo, il notaio.

🔑 Punti Chiave

D: La detrazione Superbonus residua passa automaticamente all’acquirente in caso di vendita?
R: Sì. Salvo diverso accordo tra le parti, le quote non ancora utilizzate dal venditore spettano per legge all’acquirente persona fisica, ai sensi dell’art. 9 del d.m. 6 agosto 2020.

D: Il venditore può mantenere la detrazione dopo aver venduto l’immobile?
R: Sì, a condizione che questa volontà risulti dal rogito oppure da una scrittura privata autenticata dal notaio, sottoscritta da entrambe le parti contraenti.

D: La stessa regola vale anche per la donazione dell’immobile?
R: Sì. La Circolare 22.12.2020 n. 30/E chiarisce che la disciplina si applica a ogni cessione dell’immobile, comprese quelle a titolo gratuito come la donazione.

D: Cosa succede se il rogito non affronta la questione della detrazione residua?
R: In assenza di un accordo esplicito, la detrazione passa per legge all’acquirente, che prosegue la fruizione delle quote residue senza bisogno di ulteriori adempimenti.

D: Il venditore può cambiare idea dopo aver mantenuto la detrazione nel rogito?
R: Sì, può cederne le quote residue all’acquirente con una nuova scrittura privata, entro il termine di presentazione della prima dichiarazione utile e senza averne già fruito.

D: La regola vale sia per il Superbonus energetico sia per quello antisismico?
R: Sì. L’art. 9 del d.m. 6 agosto 2020 disciplina gli interventi energetici, mentre l’art. 16-bis, comma 8, TUIR prevede una disciplina analoga per gli interventi antisismici.

D: Il notaio deve inserire una clausola specifica nell’atto?
R: È buona prassi professionale farlo sempre: previene incertezze successive e mette al riparo entrambe le parti da dichiarazioni dei redditi tra loro incoerenti.

Che cos’è il Superbonus e come funziona la detrazione pluriennale?

Il Superbonus, introdotto dall’art. 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, eleva fino al 110% l’aliquota di detrazione per specifici interventi “trainanti” e “trainati” di efficienza energetica e di riduzione del rischio sismico, oltre che per l’installazione di impianti fotovoltaici e infrastrutture di ricarica per veicoli elettrici. L’aliquota è poi scesa progressivamente al 90% (2023), al 70% (2024) e al 65% (2025), fatte salve le deroghe previste per i Comuni colpiti da eventi sismici. Un quadro d’insieme di tutte le agevolazioni fiscali collegate agli immobili è disponibile in Immobili e Bonus Fiscali 2026: la mappa completa.

La detrazione non si utilizza in un’unica soluzione: viene ripartita in quote annuali di pari importo — 5 quote per le spese sostenute entro il 2021, 4 quote per quelle sostenute dal 2022, 10 quote per quelle sostenute dal 2024 — che il contribuente porta in detrazione nella propria dichiarazione dei redditi anno per anno. È proprio questa dilazione pluriennale a porre il problema: cosa succede alle rate ancora da utilizzare se, nel frattempo, l’immobile cambia proprietario per vendita o per donazione?

Cosa succede alla detrazione residua quando l’immobile viene venduto?

La regola generale è che le quote di detrazione non ancora utilizzate dal venditore si trasferiscono automaticamente all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare, salvo un diverso accordo tra le parti. Lo stabilisce l’art. 9 del decreto ministeriale 6 agosto 2020 per gli interventi di efficientamento energetico, mentre per gli interventi antisismici la stessa regola discende dal richiamo, operato dall’art. 16 del decreto-legge n. 63 del 2013, alla disciplina generale dell’art. 16-bis, comma 8, del TUIR.

In pratica, se Tizio ha sostenuto nel 2022 spese Superbonus da ripartire in 4 quote annuali e vende l’immobile nel 2024 senza dire nulla in merito, sarà l’acquirente Caio a portare in detrazione le due rate residue nelle proprie dichiarazioni dei redditi 2025 e 2026. Il trasferimento opera per legge, senza bisogno di clausole specifiche: è il silenzio delle parti, non un loro accordo, a produrre questo effetto. Ciò significa anche che l’acquirente ha un interesse concreto a farsi consegnare, già in fase di trattativa, tutta la documentazione tecnica relativa all’intervento (asseverazioni, APE, fatture), poiché sarà lui a doverla esibire in caso di controllo sulla propria dichiarazione.

Come si formalizza la volontà di mantenere la detrazione in capo al venditore?

Se il venditore desidera continuare a beneficiare delle rate residue nonostante la vendita, questa volontà va espressa in una clausola del rogito. È la soluzione più semplice e quella che il notaio dovrebbe sempre proporre alle parti quando emerge, in fase di trattativa, che sull’immobile grava un piano di detrazione ancora in corso.

Se invece la questione non è stata affrontata al momento del rogito, la legge lascia comunque una via d’uscita: la volontà di mantenere la detrazione in capo al venditore può essere formalizzata successivamente con una scrittura privata autenticata dal notaio (o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato), sottoscritta da entrambe le parti contraenti, nella quale si dia atto che l’accordo esisteva già alla data del rogito. Non si tratta quindi di una modifica retroattiva della volontà delle parti, ma della semplice messa per iscritto — con data certa e forma autenticata — di un accordo che il rogito non aveva registrato. Sul valore di questa forma intermedia tra scrittura privata semplice e atto pubblico, e sul perché sia il notaio a doverla autenticare, si veda Atto pubblico e scrittura privata autenticata: perché il notaio controlla sempre il contratto.

Il comportamento dichiarativo di venditore e acquirente, nei rispettivi modelli 730 o Redditi, dovrà essere coerente con quanto risulta dall’atto o dalla scrittura privata: un disallineamento tra quanto formalizzato e quanto dichiarato espone entrambi i contribuenti a contestazioni in sede di controllo.

Il venditore può cambiare idea dopo aver mantenuto la detrazione?

Sì. Anche quando il rogito (o una successiva scrittura privata) prevede che il venditore mantenga le quote residue, questi può in un secondo momento decidere di cederle all’acquirente. Per farlo occorre una nuova scrittura privata sottoscritta da entrambe le parti, a due condizioni: che l’operazione avvenga entro il termine di presentazione della prima dichiarazione dei redditi utile, e che il venditore non abbia già indicato in dichiarazione la quota di detrazione che intende cedere.

È un margine di flessibilità pensato per i casi in cui, dopo il rogito, le parti rivalutano l’assetto economico dell’operazione — ad esempio perché il venditore si rende conto di non avere sufficiente capienza IRPEF per utilizzare la detrazione, mentre l’acquirente potrebbe sfruttarla pienamente. Anche in questa seconda scrittura privata vale l’obbligo di autenticazione notarile, con le medesime garanzie di data certa e verifica dell’identità e della capacità delle parti.

La donazione dell’immobile segue le stesse regole della vendita?

Sì. Benché il legislatore, nell’art. 16-bis, comma 8, del TUIR, utilizzi il termine “vendita”, la Circolare dell’Agenzia delle Entrate 22 dicembre 2020, n. 30/E ha chiarito che la disciplina del trasferimento trova applicazione in tutte le ipotesi in cui si realizza una cessione dell’immobile, comprese quelle a titolo gratuito, come la donazione. Il donatario, quindi, subentra nella detrazione residua con le stesse modalità e alle stesse condizioni previste per l’acquirente a titolo oneroso.

Questo profilo assume un rilievo pratico particolare nella pianificazione patrimoniale familiare: un genitore che dona un immobile ristrutturato con il Superbonus a un figlio trasferisce, salvo diversa pattuizione formalizzata nell’atto, anche il diritto a proseguire la detrazione per le annualità residue. Anche in questo caso vale la possibilità — analoga a quella vista per la vendita — di riservare espressamente al donante le quote non ancora utilizzate, oppure di formalizzare tale volontà in un momento successivo con scrittura privata autenticata. Un discorso diverso, e specificamente dedicato al trasferimento mortis causa dell’immobile, riguarda invece la successione: se ne parla in dettaglio in Superbonus e successione: la detrazione agli eredi.

Che ruolo ha il notaio in queste operazioni?

Il notaio non si limita a recepire la volontà delle parti: ha il dovere di segnalare loro, quando emerge dalla documentazione o dalle dichiarazioni rese in sede di trattativa, l’esistenza di un piano di detrazione Superbonus ancora in corso, e di illustrare le conseguenze fiscali dei diversi scenari possibili — trasferimento automatico, riserva della detrazione nel rogito, oppure formalizzazione successiva.

In concreto, questo si traduce in alcune verifiche preliminari: accertare l’esistenza e l’entità delle rate residue, individuare con precisione la tipologia di intervento (per distinguere il regime dell’art. 9 del d.m. 6 agosto 2020 da quello dell’art. 16-bis, comma 8, TUIR) e redigere una clausola contrattuale chiara, che eviti ambiguità interpretative in sede di controllo da parte dell’Agenzia delle Entrate. Quando la questione emerge solo dopo la stipula, è sempre il notaio — in quanto pubblico ufficiale abilitato — a poter autenticare la scrittura privata che formalizza l’accordo tardivo tra le parti.

Cosa NON riguarda questa disciplina: cessione del credito e plusvalenza

È importante non confondere il trasferimento della detrazione qui descritto con due istituti distinti, che riguardano situazioni diverse.

• La cessione del credito d’imposta, disciplinata dall’art. 121 del DL 34/2020, riguarda la possibilità — oggi fortemente limitata dal blocco generalizzato delle opzioni in vigore dal 17 febbraio 2023 — di cedere il credito corrispondente alla detrazione a banche o altri intermediari finanziari, al posto dell’utilizzo diretto in dichiarazione. È un’opzione esercitata dal beneficiario originario prima della vendita, non una regola sulla sorte della detrazione dopo un trasferimento immobiliare.
• La plusvalenza da cessione infra-decennale, introdotta dalla legge di bilancio 2024 (art. 67, comma 1, lett. b-bis, TUIR), è una questione fiscale del tutto distinta: riguarda la tassazione, come reddito diverso, della plusvalenza realizzata vendendo entro dieci anni dalla fine dei lavori un immobile oggetto di Superbonus. Lo Studio ha già dedicato a questo tema una trattazione autonoma, consultabile in Plusvalenze Immobiliari e Superbonus 110%: Guida alla Tassazione e al Rimborso.

🔧 Guida Pratica: Come Procedere

1. Verificare con il venditore (o il donante) quante rate annuali di detrazione residuano e a quale tipologia di intervento si riferiscono (energetico trainante/trainato oppure antisismico).
2. Stabilire, già in fase di trattativa, se il cedente intende mantenere la detrazione oppure lasciare che passi, secondo la regola generale, al beneficiario dell’atto.
3. Se il cedente vuole mantenere la detrazione, inserire una clausola esplicita nell’atto, con l’indicazione precisa delle quote residue e degli anni di riferimento.
4. Se la questione non viene affrontata nell’atto, provvedere — entro il termine per la dichiarazione dei redditi — a una scrittura privata autenticata dal notaio, sottoscritta da entrambe le parti, che attesti che l’accordo esisteva già alla data dell’atto.
5. Verificare, prima della sottoscrizione, la coerenza tra quanto formalizzato nell’atto e il comportamento dichiarativo che le parti terranno nei rispettivi modelli 730 o Redditi.

📊 Caso Pratico: la vendita della villa con Superbonus antisismico

Due coniugi hanno realizzato nel 2022 un intervento antisismico Superbonus sulla propria villa unifamiliare, optando per la ripartizione della detrazione in 10 quote annuali. Nel 2026 decidono di vendere l’immobile: residuano ancora 6 rate da utilizzare. Volendo continuare a beneficiarne nonostante la vendita, inseriscono nel rogito una clausola che riserva espressamente a loro le quote residue, con l’indicazione degli importi e delle annualità interessate.

Ipotesi alternativa: la clausola viene dimenticata al momento del rogito. In questo caso il notaio, informato successivamente della volontà delle parti, predispone una scrittura privata autenticata, sottoscritta da venditori e acquirente, che dà atto dell’esistenza dell’accordo fin dalla data dell’atto — a condizione che l’operazione si perfezioni entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno della vendita.

Variante per donazione: se, anziché vendere, i coniugi donassero la villa a un figlio, lo stesso meccanismo si applicherebbe identico — con la sola differenza che, in assenza di clausola specifica nell’atto di donazione, sarà il figlio donatario a proseguire automaticamente la fruizione delle 6 rate residue nelle proprie dichiarazioni dei redditi.

📅 Novità Legislative

Il decreto-legge 29 marzo 2024, n. 39 ha esteso a 10 quote annuali la ripartizione della detrazione anche per le spese sostenute dal 1° gennaio 2024, mentre l’aliquota Superbonus è scesa al 70% per le spese 2024 e al 65% per quelle 2025, salva la proroga al 110% per gli interventi negli edifici situati nei Comuni colpiti da eventi sismici, per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025. Questi cambiamenti incidono direttamente sul numero di rate ancora da trasferire in caso di vendita o donazione perfezionata negli anni a venire: un immobile su cui sono state sostenute spese nel 2024, ad esempio, potrà avere fino a 9 rate residue al momento di un trasferimento avvenuto l’anno successivo, contro le 3 al massimo di un immobile con spese sostenute nel 2022.

📝 In Sintesi

Vendendo o donando un immobile con Superbonus in corso, le quote di detrazione residue passano automaticamente all’acquirente o al donatario, salvo un diverso accordo formalizzato nel rogito o, in un momento successivo, con scrittura privata autenticata dal notaio.

• ✅ La regola vale sia per gli interventi energetici (art. 9, d.m. 6/8/2020) sia per quelli antisismici (art. 16-bis, comma 8, TUIR).
• ✅ In assenza di accordo, il trasferimento all’acquirente o al donatario è automatico e non richiede clausole specifiche.
• ✅ Il cedente può riservarsi la detrazione con una clausola nell’atto, oppure con scrittura privata autenticata successiva.
• ✅ La stessa disciplina si applica anche alla donazione, secondo la Circolare AdE 30/E del 2020.
• ✅ Va tenuta distinta dalla cessione del credito d’imposta (art. 121 DL 34/2020) e dalla plusvalenza da cessione infra-decennale (art. 67 TUIR).

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Fonti e Approfondimenti

• Decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, art. 119 — testo su Normattiva
• Agenzia delle Entrate — Guida “Tutte le agevolazioni della dichiarazione 2026” — agenziaentrate.gov.it
• Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 15-2024/T, sulla plusvalenza da cessione di immobili Superbonus — notariato.it

 

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