Da Manlio Carlo Soldani 
Il contributo esamina la posizione del costruttore-promittente venditore che, a fronte dell’inadempimento del promissario acquirente e della sua indisponibilità a cooperare in un preliminare soggetto alla disciplina di tutela degli acquirenti di immobili da costruire, intenda reperire un nuovo acquirente per il medesimo bene. Muovendo da un caso paradigmatico, l’analisi distingue nettamente il piano dell’inadempimento contrattuale, governato dai rimedi generali in tema di risoluzione, dal piano della pubblicità immobiliare, nel quale l’effetto prenotativo della trascrizione del preliminare conserva efficacia autonoma, non necessariamente sincronizzata con la scadenza del termine negoziale. Si illustrano i percorsi, consensuale e giudiziale, per la cancellazione della trascrizione quando il promissario acquirente inadempiente non collabora, nonché i rischi e le cautele operative per la stipula di un secondo preliminare in pendenza della trascrizione precedente, con particolare attenzione ai doveri di diligenza del notaio rogante.
Indice dei contenuti
Premessa e inquadramento del problema
Nella prassi della contrattazione immobiliare relativa a immobili da costruire non è infrequente che il promissario acquirente si renda inadempiente rispetto agli obblighi assunti con il contratto preliminare, e che tale inadempimento si protragga senza che la parte si renda disponibile a un componimento consensuale del rapporto. Il promittente venditore, specie se costruttore con necessità di liquidità o di proseguire il programma di vendita dell’intero fabbricato, si trova allora a dover valutare se e come reperire un nuovo acquirente per lo stesso immobile, senza attendere l’esito, spesso incerto nei tempi, di un contenzioso.
La questione si complica quando il preliminare originario risulti trascritto ai sensi dell’art. 2645-bis c.c., come sempre accade nei preliminari soggetti alla disciplina di tutela degli acquirenti di immobili da costruire, comunemente indicata con l’acronimo TAIC (d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, come modificato dal d.lgs. 12 gennaio 2019, n. 14). In tali ipotesi la trascrizione non costituisce un adempimento pubblicitario neutro, ma produce un effetto prenotativo che tutela la posizione del promissario acquirente anche a fronte di atti dispositivi successivi del promittente venditore, ivi compresa, potenzialmente, la stipula di un nuovo preliminare con un terzo.
Il caso che segue, un costruttore (Tizio) che, dopo l’inutile decorso del termine pattuito con il promissario acquirente inadempiente e non collaborativo (Caio), intenda stipulare un nuovo preliminare con un diverso soggetto (Mevio), consente di mettere a fuoco un tema che la manualistica tratta spesso solo nei suoi profili generali, ma che nella pratica notarile presenta insidie operative specifiche, particolarmente accentuate nel regime di tutela rafforzata previsto per gli immobili da costruire.
Il preliminare TAIC rafforza la posizione del promissario acquirente inadempiente
Ambito soggettivo e oggettivo della disciplina di tutela
Il d.lgs. 122/2005, come riformato dal d.lgs. 14/2019 (artt. 385 ss.), trova applicazione quando il promittente venditore sia un costruttore che agisce nell’esercizio di impresa e il promissario acquirente sia una persona fisica, e quando l’oggetto del contratto sia un immobile da costruire: un fabbricato per il quale sia stato richiesto il titolo abilitativo edilizio, non ancora ultimato al punto da consentire l’attestazione di agibilità. Per i titoli abilitativi richiesti o presentati a partire dal 16 marzo 2019, la disciplina impone che il contratto preliminare sia stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata, a pena di nullità rilevabile dal solo acquirente, e che il costruttore consegni una fideiussione a garanzia delle somme incassate.
La trascrizione come obbligo, non come facoltà
A differenza del regime generale dell’art. 2645-bis c.c., nel quale la trascrizione del preliminare costituisce una facoltà rimessa alla scelta delle parti, nel preliminare TAIC la trascrizione è obbligatoria: il notaio rogante non può esservi dispensato dalle parti, neppure su loro concorde richiesta. La ragione sistematica è coerente con la finalità dell’intera disciplina, dichiaratamente orientata a riequilibrare l’asimmetria contrattuale tra l’impresa di costruzioni e il contraente privato, esposto al rischio di crisi d’impresa del costruttore nel lasso di tempo, talora pluriennale, che intercorre tra la stipula del preliminare e il rogito definitivo.
Ne discende una prima conseguenza pratica di rilievo per il caso in esame: l’inadempimento del promissario acquirente non incide, di per sé, sulla persistenza della trascrizione né sull’effetto prenotativo da essa prodotto. Fino a quando tale effetto permane, ogni ulteriore atto dispositivo del bene compiuto da Tizio, ivi compreso un nuovo preliminare con Mevio ove a sua volta trascritto, non pregiudica la posizione di Caio, che conserva la priorità collegata alla trascrizione anteriore.
L’inadempimento del promissario acquirente non coincide con l’estinzione dell’effetto prenotativo
Il doppio termine dell’art. 2645-bis, terzo comma, c.c.
L’art. 2645-bis, terzo comma, c.c. stabilisce che gli effetti della trascrizione del preliminare cessano, e si considerano come mai prodotti, se entro un anno dalla data convenuta dalle parti per la stipula del definitivo, eventualmente prorogata con atto trascritto prima di tale data, e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, non venga trascritto il contratto definitivo, un atto equipollente che ne costituisca esecuzione, o la domanda giudiziale di cui all’art. 2652, primo comma, n. 2, c.c. Si tratta di un doppio termine di decadenza, che opera automaticamente e che la giurisprudenza di legittimità considera rilevabile anche d’ufficio, quale espressione di un interesse pubblico al ripristino della libera circolazione dei beni.
La Corte di cassazione, con la pronuncia della sezione II, 22 marzo 2025, n. 7634, ha ribadito che la ratio della norma consiste nel garantire al promissario acquirente, soggetto tipicamente più debole nella contrattazione immobiliare, la prevalenza del proprio futuro acquisto rispetto ad atti compiuti dal promittente venditore nelle more, mediante la retrodatazione degli effetti della trascrizione del definitivo al momento della trascrizione del preliminare.
Perché la scadenza del termine contrattuale non basta
Il punto merita di essere isolato con chiarezza, perché costituisce la principale insidia operativa del caso: il termine pattuito dalle parti per la stipula del definitivo, la cui inutile scadenza legittima Tizio a dolersi dell’inadempimento del promissario acquirente sul piano contrattuale, non coincide con il termine di efficacia della trascrizione. Quest’ultimo, per espressa previsione normativa, si estende fino a un anno oltre la data pattuita per il definitivo, e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione originaria. Il promittente venditore che, decorso il solo termine contrattuale, ritenga il registro immobiliare libero da vincoli incorre in un errore di prospettiva che espone sia lui, sia l’eventuale nuovo promissario acquirente, a un rischio di soccombenza nel conflitto tra trascrizioni ex art. 2644 c.c.
| Aspetto | Termine contrattuale per il definitivo | Termine di efficacia della trascrizione (art. 2645-bis, co. 3, c.c.) |
|---|---|---|
| Natura | Termine negoziale, liberamente pattuito dalle parti | Termine legale di decadenza, inderogabile |
| Decorrenza | Data indicata nel preliminare | Il minore tra: un anno dalla data pattuita per il definitivo; tre anni dalla trascrizione del preliminare |
| Effetto allo scadere | Legittima la parte non inadempiente ad attivare i rimedi contrattuali (diffida, risoluzione) | Estingue automaticamente l’effetto prenotativo, con efficacia retroattiva («come mai prodotti») |
| Rilevabilità | Su eccezione di parte | Anche d’ufficio, secondo la giurisprudenza di legittimità |
Occorre pertanto, in concreto, verificare puntualmente sia la data pattuita per il definitivo nel preliminare con Caio, sia la data della trascrizione, per calcolare il momento, se già maturato o ancora futuro, in cui l’effetto prenotativo verrà meno per decorso del termine.
I rimedi contro il promissario acquirente non collaborativo
Quando l’inadempimento del promissario acquirente si somma alla sua indisponibilità a cooperare, il promittente venditore dispone comunque di rimedi contrattuali idonei a sciogliere il vincolo, pur con le precisazioni che seguono in ordine alla sorte della trascrizione.
Diffida ad adempiere e risoluzione di diritto
In assenza di clausola risolutiva espressa, il rimedio ordinario a disposizione di Tizio è la diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c.: intimazione scritta con termine non inferiore a quindici giorni, salvo diversa pattuizione o natura dell’affare, decorso inutilmente il quale il contratto si intende risolto di diritto, senza necessità di una pronuncia giudiziale costitutiva sul punto. Ove il preliminare contenga una clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c. riferita specificamente al mancato pagamento o alla mancata presentazione al rogito, la risoluzione può conseguire alla semplice dichiarazione di Tizio di volersene avvalere, con evidente vantaggio in termini di rapidità.
Caparra confirmatoria e recesso ex art. 1385 c.c.
Ove Caio abbia versato una caparra confirmatoria, Tizio, quale parte non inadempiente, può recedere dal contratto ai sensi dell’art. 1385, secondo comma, c.c. e ritenere la caparra, senza necessità di previa diffida né di accertamento giudiziale, salva la facoltà di Caio di contestare in giudizio la legittimità del recesso. Si tratta, tra i rimedi disponibili, di quello che consente lo scioglimento più rapido del vincolo contrattuale sul piano sostanziale, pur non risolvendo, di per sé, la questione della trascrizione.
Perché la liberazione contrattuale non libera il registro
Tanto la risoluzione di diritto quanto il recesso ex art. 1385 c.c. sciolgono il rapporto obbligatorio tra Tizio e Caio, ma non incidono automaticamente sulla trascrizione, formalità di pubblicità immobiliare autonoma rispetto alla sorte del negozio sostanziale. La cancellazione della trascrizione richiede un titolo idoneo distinto: il consenso di Caio, ovvero un provvedimento giudiziale. È questo il punto in cui l’inadempimento del promissario acquirente, unito alla sua indisponibilità a cooperare, produce l’effetto pratico più significativo per Tizio.
La cancellazione della trascrizione in assenza di consenso
Il regime dell’art. 2668 c.c.
L’ultimo comma dell’art. 2668 c.c. ammette la cancellazione della trascrizione soltanto in forza del consenso della parte interessata, prestato con atto avente i requisiti di forma richiesti per la trascrizione stessa, oppure in forza di sentenza passata in giudicato, o altro provvedimento giurisdizionale definitivo, che ne accerti il venir meno del titolo o ne ordini la cancellazione. Il rifiuto di Caio di prestare l’assenso preclude quindi a Tizio la via consensuale, e lo costringe a percorrere quella giudiziale.
L’azione di risoluzione e la richiesta di cancellazione
Tizio dovrà promuovere un’azione volta all’accertamento della risoluzione del preliminare per inadempimento del promissario acquirente, ovvero, se la risoluzione è già maturata di diritto per effetto della diffida o del recesso da caparra, un’azione di mero accertamento, corredata dalla domanda accessoria di ordine di cancellazione della trascrizione pregiudizievole. Il provvedimento che ne risulti, una volta passato in giudicato, costituisce titolo idoneo per la cancellazione presso la Conservatoria.
Nella prassi si segnala altresì un rimedio d’urgenza, di portata più limitata: il Tribunale di Roma, con ordinanza 24 febbraio 2022, n. 3608, ha ritenuto ammissibile, in un caso relativo a una domanda giudiziale di risoluzione trascritta ex art. 2652 c.c., il ricorso ex art. 700 c.p.c. per ottenere in via cautelare l’ordine di prestare il consenso alla cancellazione, quando la trascrizione pregiudizievole impedisca in concreto al proprietario di disporre del bene. Si tratta di un precedente di merito, non massimato dalla Cassazione, da valutare caso per caso, e non generalizzabile come via alternativa al giudizio ordinario.
L’alternativa dell’attesa e la sua convenienza pratica
Resta sempre percorribile, in via alternativa o cumulativa rispetto all’azione giudiziale, l’attesa della naturale estinzione dell’effetto prenotativo per decorso del doppio termine dell’art. 2645-bis, terzo comma, c.c. La scelta tra agire subito in giudizio e attendere l’estinzione naturale dipende, in concreto, da quanto tempo residui al maturare del termine e dall’urgenza commerciale di Tizio di reperire un nuovo acquirente.
| Percorso | Presupposto | Esito |
|---|---|---|
| Cancellazione consensuale | Assenso di Caio, prestato con atto avente i requisiti di forma richiesti dall’art. 2668 c.c. | Cancellazione diretta presso la Conservatoria |
| Cancellazione giudiziale | Sentenza passata in giudicato che accerti la risoluzione e ordini la cancellazione | Titolo idoneo alla cancellazione ex art. 2668 c.c. |
| Estinzione naturale | Decorso del doppio termine ex art. 2645-bis, co. 3, c.c. | Effetto prenotativo estinto ex lege; opportuna comunque l’annotazione per chiarezza commerciale |
Il nuovo preliminare con il terzo acquirente in pendenza della trascrizione
Ammissibilità sul piano negoziale, rischio sul piano della pubblicità
Nulla osta, sul piano della validità, alla stipula di un nuovo preliminare tra Tizio e Mevio avente a oggetto il medesimo immobile: si tratta di un atto pienamente efficace inter partes, secondo lo schema della doppia alienazione, in cui il conflitto tra i diversi aventi causa dal medesimo dante causa si risolve non secondo il criterio della priorità cronologica della stipula, ma secondo il diverso criterio della priorità della trascrizione, ai sensi dell’art. 2644 c.c. Il notaio non incontra, dunque, un ostacolo formale alla ricezione del nuovo preliminare, né la Conservatoria rifiuterà la trascrizione di un secondo preliminare relativo allo stesso bene.
Il rischio, tuttavia, si colloca proprio sul piano sostanziale della pubblicità: finché l’effetto prenotativo della trascrizione a favore di Caio permane, una trascrizione successiva a favore di Mevio, del preliminare ma soprattutto dell’eventuale definitivo, resterebbe geneticamente subordinata. Ove Caio, nonostante l’inadempimento, agisse in giudizio ex art. 2932 c.c. per ottenere una sentenza che tenga luogo del contratto non concluso, e tale sentenza, o la relativa domanda, venisse trascritta prima che l’effetto prenotativo del suo preliminare si estingua, la posizione di Caio prevarrebbe su quella di Mevio, per effetto della retrodatazione degli effetti della trascrizione al momento della trascrizione del preliminare originario, indipendentemente dall’ordine cronologico assoluto in cui le rispettive trascrizioni siano state eseguite.
Se anche il nuovo preliminare è soggetto a TAIC
Ove l’immobile, al momento della stipula del preliminare con Mevio, versi ancora in condizione di immobile da costruire e permangano i medesimi presupposti soggettivi, il nuovo preliminare sarà a propria volta assoggettato alla disciplina di tutela degli acquirenti di immobili da costruire, con il conseguente obbligo di forma notarile, di trascrizione e di rilascio di una nuova fideiussione a garanzia di Mevio. Si determina così una sovrapposizione di due posizioni entrambe rafforzate dalla medesima disciplina protettiva, la cui priorità reciproca dipende dalla sorte della trascrizione anteriore.
Cautele operative in caso di stipula immediata
Qualora Tizio non intenda attendere la definizione della posizione di Caio, un’opzione praticabile, da valutare con particolare attenzione, consiste nel subordinare l’efficacia del preliminare con Mevio, ovvero il suo passaggio al definitivo, a una condizione sospensiva collegata alla previa cancellazione della trascrizione pregiudizievole, unitamente a un’informativa completa a Mevio sulla situazione dei registri immobiliari e sui relativi rischi. Tale accorgimento non elimina il conflitto potenziale, ma consente a Mevio di assumere una decisione informata e attenua l’esposizione di Tizio a contestazioni per omessa informazione.
Profili operativi e doveri di diligenza del notaio rogante
Verifica preventiva dei registri immobiliari
Prima di ricevere il nuovo preliminare con Mevio, il notaio è tenuto a effettuare le visure ipotecarie e catastali aggiornate, dalle quali risulterà la trascrizione ancora efficace a favore di Caio. La conoscenza di tale situazione registrale impone un obbligo di informazione rafforzata verso entrambe le parti del nuovo atto, non potendo il notaio limitarsi a riceverlo ignorando, o lasciando ignorare a Mevio, un dato conoscibile con l’ordinaria diligenza professionale.
Tra imparzialità e prevenzione del contenzioso
Il notaio, quale pubblico ufficiale terzo e imparziale, non è chiamato a tutelare l’interesse di una sola delle parti, ma a garantire la certezza e la sicurezza della circolazione giuridica. Ciò comporta, nel caso di specie, il dovere di illustrare a Tizio i rischi di una stipula immediata priva di cautele, e di rendere edotto Mevio della situazione pregiudizievole esistente, eventualmente suggerendo le condizioni sospensive o le garanzie sopra richiamate. Ove le parti, pienamente informate, intendano comunque procedere, il notaio potrà ricevere l’atto, dando atto in esso della situazione riscontrata.
Novità giurisprudenziali recenti in materia di preliminare TAIC
La materia della tutela degli acquirenti di immobili da costruire continua a essere oggetto di attenzione da parte della giurisprudenza di legittimità. Oltre alla già richiamata Cass., sez. II, 22 marzo 2025, n. 7634, in tema di termini di efficacia della trascrizione del preliminare, si segnala l’ordinanza della sezione I, 3 marzo 2025, n. 5550, che ha riconosciuto effetti equipollenti alla trascrizione del preliminare, ai fini del privilegio di cui all’art. 2775-bis c.c., anche alla trascrizione di un accertamento giudiziale di autenticità delle sottoscrizioni intervenuto dopo l’apertura di una procedura concorsuale a carico del costruttore. La giurisprudenza di legittimità è inoltre tornata, nel corso del 2026, sui presupposti soggettivi e oggettivi di applicazione della disciplina TAIC, confermando un approccio sostanziale, e non meramente formale, nella verifica delle condizioni di applicabilità della tutela. Il quadro conferma la centralità pratica, per il costruttore come per il promissario acquirente, di una gestione attenta e tempestiva della fase patologica del rapporto preliminare.
Considerazioni conclusive
Il caso esaminato conferma che, nella successione preliminare-definitivo relativa a immobili da costruire, il piano dell’inadempimento contrattuale e il piano della pubblicità immobiliare restano distinti e non sincronizzati. Il costruttore che intenda reperire un nuovo acquirente dopo l’inadempimento del promissario acquirente originario, non collaborativo, non può limitarsi a verificare la scadenza del termine negoziale, ma deve accertare, con pari attenzione, lo stato di efficacia della trascrizione, che nel preliminare TAIC gode di un regime necessariamente rafforzato.
In assenza di cooperazione della controparte, la strada obbligata resta quella giudiziale, risoluzione e cancellazione della trascrizione, salva la possibilità, ove i tempi lo consentano, di attendere l’estinzione naturale dell’effetto prenotativo. La stipula di un nuovo preliminare prima che tale situazione sia definita non è preclusa, ma espone il nuovo promissario acquirente a un rischio reale di soccombenza nel conflitto tra trascrizioni, che solo un’informativa completa e, ove possibile, un’adeguata condizionalità contrattuale consentono di attenuare. De iure condendo, resta aperta la riflessione sull’opportunità di introdurre, per i soli preliminari TAIC, una procedura semplificata di cancellazione della trascrizione una volta accertato, con modalità meno gravose del giudizio ordinario, l’inadempimento definitivo del promissario acquirente.
Riferimenti normativi e bibliografici
- Artt. 1385, 1453, 1454, 1456, 1457, 2644, 2645-bis, 2652, 2668, 2775-bis, 2932 c.c.
- D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, recante disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire (TAIC)
- D.Lgs. 12 gennaio 2019, n. 14, artt. 385-386 (Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza)
- Cass. civ., sez. II, 22 marzo 2025, n. 7634
- Cass. civ., sez. I, 3 marzo 2025, n. 5550
- Trib. Roma, ord. 24 febbraio 2022, n. 3608
- Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 1702/b
- Consiglio Nazionale del Notariato, Guida «Garanzia Preliminare — La sicurezza nel contratto di compravendita immobiliare»
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- Iscrizione dell’ipoteca prima della trascrizione della compravendita
- Visure catastali aggiornate fino al rogito: la responsabilità civile del notaio
Fonti istituzionali consultabili online: Consiglio Nazionale del Notariato — Guida Garanzia Preliminare; Consiglio Nazionale del Notariato — Studio n. 1702/b; Gazzetta Ufficiale — L. 28 febbraio 1997, n. 30 (introduzione art. 2645-bis c.c.)
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