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Immobile a reddito vs ETF azionario — confronto TIR
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Immobile a reddito vs investimenti finanziari — confronto TIR
Calcolatore basato sul Tasso Interno di Rendimento (TIR) effettivo: mette a confronto l’acquisto di un immobile da locare (con o senza mutuo, imposte, cedolare secca, rivalutazione, costi di vendita e plusvalenza) con un’alternativa finanziaria a scelta — ETF azionario globale, BTP, Bond USA (Treasury) o fondo multi-asset Life Strategy — a parità di capitale iniziale investito.
Il TIR è calcolato sui flussi di cassa effettivi — capitale iniziale, canoni netti anno per anno, provento netto di vendita —
non sulla semplice rivalutazione nominale del capitale.
Compila i parametri di entrambi gli scenari. Il capitale investito nell’alternativa scelta, di default, coincide con l’equity iniziale versata per l’immobile (prezzo meno mutuo, più costi di acquisto), per un confronto a parità di capitale.
1Orizzonte comune
anni
€
Attivo solo se sopra selezioni “Personalizzato”.2Immobile da locare
€
%
%
0 = acquisto interamente in contanti. %
anni
€/mese
%
Percentuale del canone annuo persa per mesi non locati. % del canone
Manutenzione, assicurazione, amministrazione. €/anno
%
21% ordinaria, 10% canone concordato (DL 47/2014 art. 9). %/anno
%
Art. 67 comma 1 lett. b) TUIR.
3Investimento alternativo
Cambiando tipo, i campi sottostanti si adattano e i valori vengono precompilati con stime indicative.
Quota azionaria/obbligazionaria del fondo. Aggiorna il rendimento atteso sottostante.
%/anno
Es. rendimento storico nominale MSCI World / ACWI ≈ 7-8%. %/anno
%
Rendimento a scadenza indicativo BTP 10 anni. Verifica il tasso corrente su mercati.ilsole24ore.com o borsaitaliana.it. /100
Sotto 100 = acquisto sotto la pari (scarto di emissione tassabile al rimborso); sopra 100 = sopra la pari. %/anno
Positivo = il dollaro si rafforza sull’euro (guadagno di cambio per l’investitore italiano). 0 = nessuna view sul cambio. %/anno
%
26% ordinaria sui redditi diversi di natura finanziaria (ETF, fondi, azioni).Guida pratica
Cos’è il TIR e perché è la bussola giusta per valutare un investimento
Il problema che il TIR risolve
Quando si confrontano un immobile da locare, un BTP, un ETF azionario e un fondo multi-asset, il primo istinto è guardare “quanto rende”: l’1,5% di rivalutazione annua dell’immobile, il 3,9% di cedola del BTP, il 7% storico dell’azionario globale. Ma questi numeri non sono confrontabili tra loro così come sono: descrivono cose diverse, arrivano in momenti diversi e sono tassati in modo diverso. Il canone di un immobile arriva ogni mese per anni; la cedola di un BTP arriva a scadenze fisse; la plusvalenza di un ETF si materializza tutta insieme, e solo alla vendita. Sommare o mediare questi flussi senza tener conto di quando arrivano è un errore concettuale: mille euro tra un anno non valgono come mille euro tra vent’anni.
Cos’è il TIR, in parole semplici
Il Tasso Interno di Rendimento (TIR), in inglese IRR (Internal Rate of Return), è il tasso di interesse composto che rende equivalenti, nel tempo, tutto ciò che si investe e tutto ciò che si incassa da un investimento. Tecnicamente, è il tasso di sconto che azzera il valore attuale netto (NPV) della sequenza di flussi di cassa: il capitale versato all’inizio (un’uscita), i flussi intermedi — canoni, cedole, dividendi — e il valore di realizzo finale.
0 = flusso anno 0 + flusso anno 1 / (1+TIR)¹ + flusso anno 2 / (1+TIR)² + … + flusso anno n / (1+TIR)ⁿ
Il calcolatore in questa pagina costruisce esattamente questa sequenza per entrambi gli scenari — immobile e strumento finanziario scelto — e trova il tasso che la soddisfa. Il risultato è un unico numero, direttamente confrontabile, che rappresenta il rendimento annuo composto effettivamente incassato dall’investitore, al netto di imposte, costi e — per l’immobile — dell’effetto leva del mutuo.
Un esempio numerico
Investi 10.000 € oggi. Ricevi 500 € di flusso netto ogni anno per 10 anni, e al decimo anno, insieme all’ultimo flusso, recuperi anche 10.000 € di capitale (come un BTP alla pari che paga il 5% di cedola). Il TIR di questa sequenza è esattamente il 5% annuo: è il tasso che rende equivalenti, oggi, i 10.000 € versati e l’insieme dei flussi ricevuti nei dieci anni successivi.
Cambia ora lo scenario: stesso capitale, stessi flussi annui di 500 €, ma al decimo anno il capitale rimborsato è solo 9.000 € (un titolo comprato sopra la pari, o un immobile che si svaluta). Il TIR scende sotto il 5%, perché la perdita in conto capitale finale “pesa” nel calcolo esattamente quanto il suo valore attuale — che è tanto più alto quanto più l’orizzonte è breve.
Perché il TIR è più preciso di un “rendimento medio” o di un CAGR
Un rendimento medio semplice (somma dei flussi diviso capitale diviso anni) ignora completamente la tempistica: tratta allo stesso modo un euro incassato al primo anno e un euro incassato all’ultimo. Il CAGR (tasso di crescita annuo composto) funziona bene per un investimento “a scatola chiusa” — capitale investito all’inizio, valore finale alla fine, nessun flusso intermedio — ma non è adatto quando ci sono flussi di cassa intermedi rilevanti, come i canoni di locazione o le cedole di un’obbligazione. Il TIR è l’unica misura che tiene conto correttamente sia dell’entità sia della tempistica di ogni flusso, ed è per questo lo standard professionale per confrontare investimenti con strutture di cassa diverse.
I limiti da conoscere
Reinvestimento implicito. Il TIR assume, matematicamente, che ogni flusso intermedio venga reinvestito allo stesso tasso del TIR stesso. Se un immobile rende il 6% di TIR ma i canoni netti vengono semplicemente spesi (o tenuti in conto corrente al 2%), il rendimento realizzato sarà più basso di quello teorico. È un’ipotesi da tenere a mente, non un difetto nascosto.
Flussi non convenzionali. Se la sequenza di flussi cambia segno più volte (per esempio un grosso investimento di manutenzione a metà periodo), il calcolo del TIR può restituire più soluzioni valide o nessuna: il calcolatore segnala il caso, ma in scenari complessi conviene affiancare sempre il TIR con il valore attuale netto (NPV) a un tasso di riferimento scelto.
Non misura il rischio. Un TIR del 4% su un BTP e un TIR del 4% su un ETF azionario non sono equivalenti: il primo è (quasi) certo, il secondo è una media attesa attorno a cui il risultato reale può oscillare parecchio, anno per anno. Il TIR va sempre letto insieme al profilo di rischio, all’orizzonte temporale e alla liquidità dello strumento — un immobile si vende in mesi, un ETF in secondi.
Come usarlo per confrontare immobile, BTP, ETF e fondi multi-asset
Il pregio del TIR è proprio quello di normalizzare in un unico numero comparabile investimenti con strutture di flusso completamente diverse: l’immobile (capitale iniziale con leva, canoni netti anno per anno, vendita finale), il BTP o il Bond USA (capitale investito, cedole fisse periodiche, rimborso a scadenza), l’ETF o il fondo Life Strategy (capitale investito, nessun flusso intermedio, valore che si accumula fino alla vendita). Una volta calcolato il TIR di ciascuno scenario, il confronto diventa immediato — ma resta comunque un confronto tra rendimenti attesi o contrattuali, non tra risultati garantiti: usalo come punto di partenza per una conversazione più ampia su orizzonte, rischio e obiettivi, non come risposta definitiva.
Riferimenti normativi e metodologia
Tassazione della locazione
Cedolare secca (DL 47/2014 art. 9): regime sostitutivo opzionale con aliquota 21% (10% canone concordato), esclude IRPEF, addizionali e imposta di registro sul canone.
Plusvalenza da cessione immobiliare
Art. 67 comma 1 lett. b) TUIR: le plusvalenze realizzate dalla cessione di immobili posseduti da più di 5 anni non costituiscono reddito imponibile. Sotto i 5 anni, la plusvalenza (prezzo di vendita meno prezzo di acquisto e costi incrementativi) è tassata a IRPEF ordinaria o, su opzione in atto, con imposta sostitutiva del 26%.
Tassazione degli strumenti finanziari
Imposta sui redditi diversi di natura finanziaria: aliquota 26% sulla plusvalenza realizzata alla vendita di ETF, fondi (inclusi i comparti Life Strategy) e azioni. Imposta di bollo (DL 201/2011 art. 19): 0,2% annuo sul valore di mercato degli strumenti finanziari in deposito.
Tassazione dei titoli di Stato (BTP e Bond USA)
DL 239/1996 art. 2: le cedole e lo scarto di emissione/negoziazione dei titoli di Stato italiani ed equiparati, nonché dei titoli emessi da Stati e territori inclusi nella “white list” (DM 4.9.1996 e successive modifiche, tra cui gli Stati Uniti), scontano l’imposta sostitutiva agevolata del 12,5%, in luogo del 26% ordinario. Per il Bond USA, il rendimento in euro è inoltre influenzato dalla variazione del cambio EUR/USD nel periodo di detenzione: un apprezzamento del dollaro aumenta il rendimento in euro, un deprezzamento lo riduce.
Ammortamento mutuo
Rata calcolata con il metodo francese (rata costante), a partire da capitale finanziato, tasso annuo nominale e durata. Il debito residuo all’orizzonte di analisi viene sottratto dal valore di realizzo dell’immobile.
Logica del TIR
Il TIR è il tasso di attualizzazione che rende nullo il valore attuale netto (NPV) della sequenza di flussi di cassa: capitale iniziale investito (uscita all’anno 0), flussi netti intermedi, valore di realizzo finale. A differenza della rivalutazione nominale, il TIR tiene conto del tempo in cui i flussi si manifestano e della loro entità reale al netto di costi, imposte e — per l’immobile — dell’effetto leva del mutuo.
Limiti del modello
Il calcolatore è uno strumento informativo basato su parametri stimati costanti nel tempo. Non tiene conto di scenari di volatilità dei mercati finanziari, di periodi di sfitto prolungato o morosità dell’inquilino, di spese straordinarie condominiali, della possibile IRPEF ordinaria in alternativa alla cedolare secca, né della deducibilità fiscale degli interessi passivi sul mutuo. Per i titoli a reddito fisso (BTP, Bond USA) il valore di mercato intermedio è stimato con un’interpolazione lineare tra prezzo di acquisto e valore di rimborso, un’approssimazione che ignora le oscillazioni dei tassi di mercato; per il Bond USA la variazione del cambio è assunta costante ogni anno, mentre nella realtà è estremamente volatile e imprevedibile. Non costituisce consulenza fiscale, legale o finanziaria.
Avvertenza professionale. Il calcolatore offre stime informative basate su parametri ipotetici. Ogni decisione di investimento richiede l’analisi della propria situazione patrimoniale, fiscale e del proprio profilo di rischio. Per una consulenza personalizzata su un atto di compravendita, mutuo o donazione: domodossola@notaiosoldani.it · 0324 066077.