Da Manlio Carlo Soldani 
Milano, Palazzo delle Stelline – Sala Conferenze “Leonardo da Vinci”
È una fredda mattina di novembre 2025 quando oltre duecento agenti immobiliari si riuniscono nell’elegante Sala Conferenze del Palazzo delle Stelline per il convegno annuale FAIP Lombardia. Il relatore, Marco Torriani, formatore specializzato in contrattualistica immobiliare e docente presso l’Istituto di Formazione Professionale FINA, si prepara ad illustrare ai colleghi uno degli strumenti contrattuali più innovativi e richiesti del mercato immobiliare contemporaneo.
Colleghi agenti immobiliari, oggi affrontiamo uno strumento contrattuale sempre più richiesto dalla clientela: il rent to buy. Attraverso il caso concreto del giovane media content creator Alessandro Benedetti e l’analisi di un contratto reale stipulato nelle Valli dell’Ossola, vi illustrerò come questo meccanismo possa risolvere situazioni complesse e rappresentare un’opportunità di business significativa per le nostre agenzie.
Indice dei contenuti
Il Caso di Alessandro Benedetti: Quando il Rent to Buy è la Soluzione Ideale
Il rent to buy rappresenta la soluzione perfetta per clienti come il giovane media content creator Alessandro Benedetti, protagonista del contratto che analizzeremo oggi. La sua situazione è emblematica di molti potenziali acquirenti che incontriamo quotidianamente nelle nostre agenzie immobiliari.
Benedetti, influencer digitale specializzato in contenuti lifestyle con oltre 200.000 follower, desidera acquistare l’elegante abitazione delle sorelle Elisabetta e Francesca Monterosso a Pieve Vergonte, ma si trova di fronte a un problema comune: la mancanza di liquidità sufficiente per l’acquisto immediato. La banca è disponibile a concedere un mutuo pari all’80% del valore dell’immobile, ma rimane scoperto il restante 20% del prezzo, pari a 24.000 euro su un valore di 120.000 euro.
Il contratto di rent to buy stipulato il 24 luglio 2025 presso il notaio Dottore Romolo Romani di Domodossola prevede una durata di due anni, durante i quali Benedetti verserà:
- Un maxi canone iniziale di 5.000 euro, interamente imputato al prezzo di vendita
- Canoni mensili di 600 euro, suddivisi in 300 euro per il godimento e 300 euro da imputare al prezzo
Al termine del biennio, Benedetti avrà versato complessivamente 19.400 euro da imputare al prezzo (5.000 + 300 x 24 mesi), coprendo così il 20% mancante per ottenere il mutuo bancario per i restanti 100.600 euro.
Cos’è il Rent to Buy: Definizione e Caratteristiche
Il rent to buy, conosciuto anche come affitto con riscatto o affitto con patto di futura vendita, è un contratto innovativo che combina elementi della locazione con quelli della compravendita immobiliare. Questo strumento contrattuale consente al conduttore di vivere nell’immobile come affittuario per un periodo prestabilito, con la possibilità di acquisirne la proprietà al termine del contratto.
La principale caratteristica distintiva del rent to buy risiede nella natura mista del contratto: durante la fase locativa, il conduttore versa un canone mensile che include sia la componente affitto sia un anticipo sul prezzo di vendita.
Normativa di Riferimento: La Legge 164/2014
Il rent to buy è stato introdotto nell’ordinamento italiano con il Decreto Legge n. 133/2014, successivamente convertito nella Legge n. 164 del 11 novembre 2014 (Decreto Competitività). Questa normativa ha colmato un vuoto legislativo, fornendo una disciplina specifica per i contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili.
Articolo 23 della Legge 164/2014: Disciplina Generale
La norma stabilisce che i contratti di rent to buy sono disciplinati dalle seguenti disposizioni:
- Forma scritta obbligatoria: Il contratto deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata
- Trascrizione nei registri immobiliari: L’atto deve essere trascritto per garantire l’opponibilità ai terzi
- Durata massima: Il periodo di godimento non può superare i 10 anni per gli immobili ad uso abitativo
- Determinazione del canone: Deve essere specificata la parte imputabile al prezzo di vendita
- Garanzie per il conduttore: Protezione degli importi versati in caso di inadempimento del concedente
Oltre alla Legge 164/2014, si applicano le disposizioni del Codice Civile in materia di locazione e compravendita.
Tipologie di Contratti Rent to Buy
Il mercato immobiliare ha sviluppato diverse varianti del rent to buy, ciascuna adattata a specifiche esigenze contrattuali.
Rent to Buy Classico
Nel modello tradizionale, il conduttore versa un canone mensile di cui una percentuale prestabilita (20-50%) viene imputata al prezzo di vendita.
Rent to Buy con Anticipo
Prevede il versamento di una somma iniziale (10-30% del valore) che viene interamente imputata al prezzo di vendita.
Lease to Buy
Modello con caratteristiche più vicine al leasing immobiliare, con canoni più elevati e imputazione integrale al prezzo.
Rent to Buy vs Contratto Preliminare: Le Differenze Fondamentali
Una delle domande più frequenti che riceviamo riguarda le differenze tra rent to buy e contratto preliminare di vendita. Entrambi gli strumenti richiedono la trascrizione per garantire efficacia prenotativa, ma presentano caratteristiche sostanzialmente diverse.
Obbligatorietà dell’Acquisto
La differenza principale risiede nell’obbligatorietà dell’acquisto finale. Il contratto preliminare di vendita, disciplinato dall’articolo 1351 del Codice Civile, obbliga entrambe le parti: il promittente venditore a vendere e il promissario acquirente ad acquistare alle condizioni pattuite.
Nel rent to buy, invece, il conduttore gode di un diritto di opzione per l’acquisto, non di un obbligo. Come evidenziato nell’articolo 4 del contratto analizzato, Benedetti può scegliere se esercitare il diritto di acquisto tra il 23 gennaio 2027 e il 23 luglio 2027, ma non è tenuto a farlo.
Conseguenze del Mancato Acquisto
In caso di mancato esercizio del diritto di acquisto nel rent to buy, l’articolo 4.5 del contratto prevede che il concedente restituisca solo il 5% della componente versata a titolo di acconto prezzo, trattenendo il restante 95%. Nel preliminare di vendita, invece, il recesso comporta generalmente la perdita dell’intera caparra confirmatoria.
Godimento dell’Immobile
Il rent to buy permette al conduttore di utilizzare immediatamente l’immobile, pagando un canone che include sia il corrispettivo per il godimento sia una componente da imputare al prezzo. Nel preliminare, l’acquirente non può occupare l’immobile fino alla stipula del definitivo, salvo diversi accordi.
Struttura e Funzionamento del Contratto Rent to Buy
Il contratto di rent to buy si caratterizza per una struttura bifronte che combina elementi tipici del contratto di locazione con quelli della compravendita. L’articolo 23 del Decreto Legge 133/2014 convertito in Legge 164/2014 ne disciplina gli aspetti fondamentali.
Componenti del Canone
Il canone mensile di 600 euro nel caso Benedetti si suddivide in:
- 300 euro per il godimento: rappresenta il corrispettivo per l’utilizzo dell’immobile, equiparabile a un canone di locazione
- 300 euro da imputare al prezzo: costituisce un versamento anticipato del prezzo di vendita, che verrà detratto dal prezzo finale
Durata e Termini
Il contratto prevede una durata massima di due anni, termine entro il quale il conduttore deve esercitare il diritto di acquisto. Il legislatore ha stabilito questo limite per evitare che il rent to buy si trasformi in una locazione perpetua mascherata.
Risoluzione Anticipata
L’articolo 8 del contratto disciplina le ipotesi di risoluzione anticipata, prevedendo specifiche conseguenze economiche a seconda della parte inadempiente. In caso di inadempimento del conduttore, il concedente trattiene l’intero importo versato a titolo di indennità.
Trascrizione Obbligatoria e Ruolo del Notaio
La trascrizione del rent to buy è obbligatoria per legge e deve essere effettuata presso i Registri Immobiliari competenti. Questo adempimento, previsto dall’articolo 23 del D.L. 133/2014, richiede necessariamente l’intervento del notaio.
Efficacia Prenotativa
La trascrizione del rent to buy produce efficacia prenotativa ai sensi dell’articolo 2645-bis del Codice Civile. Questo significa che eventuali trascrizioni successive a carico del concedente non pregiudicano i diritti del conduttore, purché questi eserciti il diritto di acquisto nei termini previsti.
Durata della Trascrizione
Come previsto nell’articolo 11.1 del contratto, gli effetti della trascrizione cessano automaticamente alla scadenza del termine contrattuale (due anni) o comunque entro dieci anni dalla trascrizione stessa. In caso di mancato esercizio del diritto di acquisto, è necessario procedere alla cancellazione della trascrizione.
Forma Notarile Obbligatoria
Il rent to buy deve essere stipulato in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata dal notaio per consentirne la trascrizione. Questa forma solenne tutela tutte le parti coinvolte e garantisce la corretta applicazione della disciplina fiscale.
Tassazione del Rent to Buy: Imposte Dirette e Indirette
La tassazione del rent to buy presenta un sistema complesso che richiede particolare attenzione nella gestione delle imposte dirette e indirette. L’articolo 9 del contratto chiarisce il regime fiscale applicabile.
Imposte Indirette sulla Componente “Buy” – Novità 2025
La componente del canone imputata al prezzo (300 euro mensili nel caso Benedetti) sconta l’imposta di registro ridotta allo 0,5% grazie alle modifiche normative entrate in vigore dal 1° gennaio 2025. Questa significativa riduzione, che equipara il trattamento degli acconti a quello della caparra confirmatoria, rappresenta un notevole vantaggio fiscale per chi utilizza il rent to buy.
Per il calcolo dell’imposta si considera l’intero importo della componente prezzo, pari a 19.400 euro nel caso specifico, generando un’imposta di registro di soli 97 euro (anziché i precedenti 582 euro con l’aliquota del 3%).
Imposte Dirette sulla Componente “Rent”
La componente di canone per il godimento (300 euro mensili) può beneficiare della cedolare secca se il concedente esercita l’opzione prevista dall’articolo 3 del D.Lgs. 23/2011.
Nel contratto analizzato, le sorelle Monterosso hanno optato per la cedolare secca, comportando:
- Aliquota del 21% sui canoni di godimento (ridotta al 10% per immobili a canone concordato)
- Esenzione dall’imposta di registro sulla componente di godimento
- Rinuncia alla rivalutazione ISTAT del canone
Vantaggi Fiscali della Cedolare Secca e della Nuova Aliquota 2025
L’opzione per la cedolare secca nel rent to buy combinata con la nuova aliquota dello 0,5% presenta vantaggi significativi:
- Tassazione sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali
- Esenzione dall’imposta di registro sui canoni di godimento
- Riduzione drastica dell’imposta di registro sugli acconti prezzo (da 3% a 0,5%)
- Semplificazione degli adempimenti dichiarativi
- Maggiore convenienza fiscale complessiva dell’operazione
Vantaggi e Rischi per Acquirenti e Proprietari
Il rent to buy presenta vantaggi e rischi specifici che devono essere attentamente valutati dalle parti e illustrati chiaramente dai nostri consulenti.
Vantaggi per l’Acquirente
Il conduttore beneficia di molteplici vantaggi:
- Utilizzo immediato dell’immobile senza necessità di finanziamento iniziale
- Graduale accumulo del capitale necessario per l’acquisto
- Diritto di opzione senza obbligo di acquisto
- Protezione contro rialzi di prezzo attraverso il prezzo predeterminato
- Test dell’immobile prima dell’acquisto definitivo
- Significativo risparmio fiscale con la nuova aliquota dello 0,5% sugli acconti
Vantaggi per il Proprietario
Il concedente ottiene benefici significativi:
- Reddito immediato attraverso i canoni mensili
- Garanzia di prezzo per la futura vendita
- Tutela contro inadempimento attraverso la risoluzione contrattuale
- Possibile trattenimento delle somme versate in caso di recesso dell’acquirente
Rischi e Criticità
I principali rischi includono:
- Oscillazioni del mercato immobiliare che possono rendere il prezzo predeterminato non più conveniente
- Inadempimento contrattuale con conseguenti complicazioni legali
- Complessità fiscale nella gestione delle diverse componenti del canone
- Difficoltà di finanziamento al termine del periodo se le condizioni bancarie sono peggiorate
Aspetti Pratici per Agenti Immobiliari
Come agenti immobiliari, il rent to buy rappresenta un’opportunità di business che richiede competenze specifiche e attenzione particolare nella gestione delle pratiche.
Valutazione della Clientela
Prima di proporre un rent to buy, dobbiamo valutare:
- Capacità di reddito del potenziale conduttore per sostenere i canoni mensili
- Prospettive di miglioramento finanziario nel periodo contrattuale
- Serietà dell’intenzione di acquisto finale
- Stabilità dell’attività lavorativa del cliente (particolarmente importante per professionisti del settore digitale come i content creator)
Documentazione Necessaria
La preparazione del contratto richiede:
- Certificazioni urbanistiche complete dell’immobile
- Attestato di Prestazione Energetica aggiornato
- Visure catastali e verifiche ipotecarie
- Documentazione sulla provenienza dell’immobile
- Conformità degli impianti secondo il D.M. 37/2008
Gestione delle Commissioni
Il rent to buy consente di articolare le commissioni su più fasi:
- Una parte alla stipula del contratto
- Una parte all’eventuale esercizio del diritto di acquisto
- Possibili integrazioni per servizi di consulenza specialistica
Monitoraggio del Rapporto
Durante la durata contrattuale, è opportuno:
- Verificare il regolare pagamento dei canoni
- Mantenere i contatti con entrambe le parti
- Assistere nelle eventuali modifiche contrattuali
- Preparare la transizione verso l’atto definitivo
Schema Riassuntivo: Rent to Buy vs Preliminare
Obbligo acquisto
- Rent to Buy: No, diritto di opzione
- Preliminare di Vendita: Sì, obbligo reciproco
Godimento immediato
- Rent to Buy: Sì, dall’inizio
- Preliminare di Vendita: No, salvo accordi
Forma richiesta
- Rent to Buy: Atto pubblico/autentica
- Preliminare di Vendita: Anche scrittura privata
Trascrizione
- Rent to Buy: Obbligatoria ex lege
- Preliminare di Vendita: Possibile per tutela
Durata massima
- Rent to Buy: Due anni
- Preliminare di Vendita: Nessun limite legale
Tassazione
- Rent to Buy: Bifasica (rent+buy)
- Preliminare di Vendita: Solo sulla vendita
Imposta registro acconti
- Rent to Buy: 0,5% (dal 2025)
- Preliminare di Vendita: 0,5% sulla caparra
Leggi anche: Rent to Buy: Guida Completa agli Aspetti Operativi e Fiscali per Acquistare Casa
FAQ – Domande Frequenti sul Rent to Buy
È possibile modificare il prezzo di vendita durante il contratto rent to buy?
No, il prezzo di vendita deve essere predeterminato e immutabile al momento della stipula del contratto. Eventuali modifiche richiederebbero un nuovo accordo e potrebbero compromettere i benefici fiscali già applicati.
Cosa succede se il conduttore non riesce a ottenere il mutuo alla scadenza?
Il contratto deve prevedere espressamente questa eventualità. Generalmente, il mancato ottenimento del finanziamento può costituire giusta causa per la restituzione parziale delle somme versate, diversamente dalla decadenza volontaria dal diritto.
Il rent to buy può essere stipulato per immobili commerciali?
Sì, non esistono limitazioni sulla destinazione d’uso dell’immobile. Tuttavia, per immobili commerciali non si applicano le agevolazioni fiscali previste per la prima casa e la tassazione segue regimi differenti.
È possibile cedere il contratto rent to buy a terzi?
L’articolo 10 del contratto prevede espressamente questa possibilità, subordinata però al gradimento del concedente. La cessione deve essere formalizzata con atto notarile per mantenere l’efficacia della trascrizione.
Come si calcola l’IMU durante il periodo di rent to buy?
L’IMU rimane a carico del proprietario (concedente) fino all’eventuale trasferimento della proprietà. Il conduttore non acquisisce la soggettività fiscale per i tributi immobiliari durante la fase di godimento.
Quali garanzie ha il concedente sul pagamento dei canoni?
Il contratto può prevedere garanzie specifiche come fideiussioni bancarie o polizze assicurative. In caso di inadempimento, la risoluzione contrattuale comporta la trattenimento delle somme già versate a titolo di penale.
Come si applica la nuova aliquota dello 0,5% introdotta nel 2025?
La nuova aliquota dello 0,5% si applica automaticamente a tutti gli acconti versati nel rent to buy, equiparandoli al trattamento fiscale della caparra confirmatoria. Questo comporta un risparmio del 83% rispetto alla precedente aliquota del 3%, rendendo il rent to buy molto più conveniente fiscalmente.
Nota Importante: Le informazioni contenute in questa guida hanno carattere generale e non sostituiscono la consulenza professionale specifica. Per ogni operazione di rent to buy è indispensabile la consulenza di notai specializzati e commercialisti esperti in materia immobiliare.
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