Da Manlio Carlo Soldani 
L’acquisto di una nuova abitazione direttamente dal costruttore rappresenta un’opportunità vantaggiosa sotto il profilo fiscale, sia per le imposte ridotte sia per le detrazioni disponibili nel 2025. Questo articolo analizza in dettaglio il regime fiscale applicabile e le agevolazioni previste, fornendo una guida pratica per chi intende acquistare casa da un’impresa costruttrice nell’anno in corso.
Regime fiscale per l’acquisto da costruttore: cosa cambia nel 2025
Imposte dovute per l’acquisto da impresa costruttrice
Quando si acquista un immobile direttamente da un’impresa costruttrice o di ristrutturazione, il regime fiscale applicabile è significativamente diverso rispetto all’acquisto da privati. La principale differenza consiste nell’applicazione dell’IVA anziché dell’imposta di registro proporzionale3.
Per gli acquisti effettuati nel 2025, le imposte dovute sono:
- IVA al 10% sul prezzo di vendita per gli immobili residenziali non classificati come abitazioni di lusso (categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9)
- IVA al 22% per gli immobili residenziali di lusso (categorie A/1, A/8 e A/9)
- Imposta di registro fissa di 200 euro
- Imposta ipotecaria fissa di 200 euro
- Imposta catastale fissa di 200 euro3
Agevolazioni “prima casa” nell’acquisto da costruttore
Se l’immobile acquistato costituisce “prima casa”, si può beneficiare di un’importante riduzione dell’IVA, che passa dal 10% al 4%, con un risparmio economico considerevole6. Per gli immobili di lusso (A/1, A/8 e A/9), invece, non sono applicabili le agevolazioni prima casa9.
Per poter usufruire delle agevolazioni “prima casa” nel 2025 è necessario rispettare i seguenti requisiti:
- L’immobile deve appartenere alle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 o A/119
- L’acquirente deve stabilire la propria residenza nel comune dove si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto610
- L’acquirente non deve possedere altro immobile nello stesso comune8
- L’acquirente non deve possedere altro immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” in tutta Italia o, se lo possiede, deve venderlo entro 2 anni dal nuovo acquisto914
Novità 2025: La Legge di Bilancio 2025 ha esteso da 12 a 24 mesi il termine per vendere la precedente abitazione acquistata con agevolazioni “prima casa”, consentendo maggiore flessibilità agli acquirenti814.
Bonus fiscali per l’acquisto di case ristrutturate da costruttori
Bonus Acquisti per edifici interamente ristrutturati
Nel 2025 è possibile beneficiare di un’importante detrazione fiscale quando si acquista un’unità immobiliare facente parte di un edificio interamente ristrutturato da un’impresa edile7. Questo “Bonus Acquisti” rappresenta un’opportunità per chi desidera comprare un immobile riqualificato senza dover gestire direttamente i lavori di ristrutturazione.
L’agevolazione prevede:
- Detrazione del 50% per l’acquisto della prima casa e del 36% per altri immobili7
- Applicabile su un importo pari al 25% del prezzo di vendita, con un tetto massimo di 96.000 euro712
- Ripartizione della detrazione in 10 rate annuali di pari importo7
Per beneficiare di questa agevolazione occorre rispettare due condizioni fondamentali:
- L’acquisto deve essere effettuato entro 18 mesi dalla fine dei lavori di ristrutturazione
- Gli interventi devono aver riguardato l’intero edificio e non solo la singola unità immobiliare712
Sismabonus Acquisti
Per gli immobili situati in zone sismiche, è previsto nel 2025 anche il “Sismabonus Acquisti”, che consente una detrazione significativa quando si acquista da un’impresa di costruzione un immobile demolito e ricostruito con criteri antisismici12.
Altre detrazioni disponibili per chi acquista casa nel 2025
Acquisto di box auto e parcheggi pertinenziali
Se insieme all’abitazione si acquista anche un box o un posto auto pertinenziale di nuova costruzione, è possibile detrarre anche il 50% dell’IVA pagata relativa ai costi di realizzazione documentati dall’impresa costruttrice12.
Novità sul Bonus Mobili 2025
Chi acquista casa dal costruttore e deve arredarla può usufruire anche del “Bonus Mobili”, confermato per il 2025 con una detrazione del 50% su un massimo di 5.000 euro per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici destinati ad arredare l’immobile oggetto di interventi edilizi1115.
Limitazioni alle detrazioni fiscali per le caldaie a gas
È importante sottolineare che dal 2025, in linea con la direttiva europea sulle “case green”, non è più possibile beneficiare di detrazioni fiscali per l’installazione di caldaie alimentate esclusivamente da combustibili fossili415. Questa modifica normativa mira a incentivare l’utilizzo di sistemi di riscaldamento più ecologici, come i sistemi ibridi o le pompe di calore.
Perché conviene acquistare dal costruttore nel 2025
L’acquisto di una casa direttamente dal costruttore presenta diversi vantaggi fiscali rispetto all’acquisto da privati:
- Imposte fisse ridotte: mentre nell’acquisto da privati si paga un’imposta di registro proporzionale (2% per la prima casa, 9% negli altri casi), nell’acquisto da costruttore si pagano imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale per un totale di 600 euro36
- Possibilità di usufruire di bonus fiscali specifici: come il Bonus Acquisti per edifici ristrutturati e il Sismabonus Acquisti712
- Garanzie più ampie: gli immobili nuovi o ristrutturati godono di maggiori garanzie per eventuali difetti costruttivi16
- Efficienza energetica: gli edifici di nuova costruzione o interamente ristrutturati rispettano standard energetici più elevati, con conseguenti risparmi sui costi di gestione16
FAQ sull’acquisto casa da costruttore nel 2025
Quali documenti devo richiedere al costruttore per usufruire del Bonus Acquisti?
Per beneficiare del Bonus Acquisti è necessario che il costruttore certifichi che gli interventi effettuati riguardano l’intero edificio e che fornisca la documentazione relativa alla fine lavori, avvenuta entro i 18 mesi precedenti il rogito7.
Posso usufruire delle agevolazioni prima casa se ho già un’altra abitazione?
Sì, purché l’altra abitazione non si trovi nello stesso comune della nuova casa e non sia stata acquistata con le agevolazioni “prima casa”. Se invece possiedi un’abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”, dovrai venderla entro 2 anni dal nuovo acquisto per non perdere i benefici fiscali914.
Se acquisto un appartamento in costruzione, quando posso usufruire delle detrazioni fiscali?
Le detrazioni fiscali per l’acquisto di immobili ristrutturati da imprese possono essere richieste solo dopo il rogito notarile, che deve avvenire entro 18 mesi dalla fine dei lavori712.
Posso beneficiare del Bonus Mobili se acquisto casa da un costruttore?
Sì, è possibile usufruire del Bonus Mobili anche in caso di acquisto di un immobile ristrutturato da un’impresa, purché gli interventi rientrino tra quelli agevolabili (ristrutturazione edilizia, restauro e risanamento conservativo)1115.
Cosa succede se rivendo l’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa?
Se rivendi l’immobile entro 5 anni dall’acquisto, perdi le agevolazioni fiscali, a meno che non acquisti un altro immobile da adibire a prima casa entro un anno dalla vendita10.
Consulenza notarile per l’acquisto da costruttore
L’acquisto di un immobile da costruttore presenta peculiarità contrattuali e fiscali che richiedono un’attenta valutazione per massimizzare i vantaggi e minimizzare i rischi. Il notaio può fornire una consulenza personalizzata sulle agevolazioni fiscali applicabili al vostro caso specifico, verifica la regolarità urbanistica dell’immobile e garantisce la sicurezza dell’operazione immobiliare.
Per sfruttare al meglio le opportunità fiscali offerte nel 2025 e assicurarsi che tutti i requisiti normativi siano rispettati, è consigliabile rivolgersi a un professionista qualificato che possa guidarvi attraverso l’intero processo di acquisto.
Non esitare a contattare il nostro studio notarile per una consulenza personalizzata sulle agevolazioni fiscali applicabili al tuo caso specifico e per assistenza durante tutte le fasi dell’acquisto immobiliare.
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